tiistai 5. elokuuta 2014

Asunnon vuokraaminen kalustettuna

Kuten aiemmin jo mainitsin, minulla on menossa kokeilu, jossa hankin kokemuksia asunnon vuokraamisesta kalustettuna. Kimmokkeena kalustetun asunnon vuokraamiseen oli tietysti paremman vuokratuoton hankkiminen. Asuntoilmoituksia selaillessa törmää lähinnä kahdenlaisiin kalustettuihin asuntoihin:

1) Joku lähtee määräajaksi pois kotoa (esimerkiksi opiskelijavaihtoon) ja vuokraa (tai alivuokraa) asuntoaan kyseisen poissaolon ajaksi. Tyypillisesti tällainen asunto on aika edullinen, kalustetuksesta ei makseta välttämättä minkäänlaista lisähintaa. Ongelmana on tietysti asunnon vakituisen asukkaan poissaoloon sidottu määräaika vuokrasuhteessa.

2) Asunto on alunperin suunniteltu kalustettuna vuokrattavaksi, mitään määräaikoja ei ole ja asunnon voi vuokrata muutaman päivän pituisesta ajanjaksosta aina kuukausiin tai jopa vuosiksi. Tällaisessa asunnossa on tyypillisesti eri hinnat lyhyelle ja pitkälle vuokra-ajalle ja toiminta on muutenkin pitkälle organisoitua. Tällaisia asuntoja vuokraa mm. Forenom, jonka toimintamallina on vuokrata asuntoja yleensä tyhjänä, kalustaa ne (halvasti) ja vuokrata eteenpäin korkeaan hintaan. Esimerkiksi Jyväskylän keskustassa Forenomilla on 37 neliön pikkukaksio, jonka kuukausivuokra on 1198 euroa ja vuorokausivuokra on tuolloin 43 euroa. Asunto on peruskuntoinen ja aika vaatimattoman näköisesti kalustettu. Vuokrataso on kuitenkin karkeasti ottaen tuplat verrattuna kalustamattomaan asuntoon. Täytyy kuitenkin muistaa, että tällöin vuokra sisältää myös sähkön, veden ja netin sekä alvin 10%. Jos asunnon haluaa alle kuukaudeksi, on vuorokausihinta paljon kalliimpi. Yhden päivän alvillinen vuokra on 153 euroa, kahdelta päivältä 122 eur/päivä, viideltä päivältä 79eur/päivä jne.

Ketkä sitten tarvitsevat kalustettua asuntoa? Tärkeimpänä kohderyhmänä ovat yritykset. Monet yritykset tarvitsevat työntekijöilleen määräajaksi asunnon. Kalustettu asunto on vaivaton ja hotellia halvempi ratkaisu työntekijöiden majoittamiseen. Vakuutusyhtiöt tarvitsevat puolestaan asuntoja asiakkailleen esimerkiksi vesivahinkojen korjausajaksi. Lisäksi yksi kohderyhmä, joskaan ei kovin maksukykyinen, ovat opiskelijat. Kenties hieman yllättäen edellä mainittu Forenom markkinoi huoneistohotelleitaan myös opiskelijoille. Varmaan niitä meneekin etenkin näin syksyllä, kun vapaita yksiöitä on opiskelijoille niukasta saatavilla.


Kalustettuna vuokraamisen haasteita

Kalustettuna vuokratta asunto voi edellä kerrotun perusteella vaikuttaa lähes kultakaivokselta, mutta omat ongelmansa ja riskinsä siinä on. Arvioin seuraavaksi näitä riskejä.

1) Heikko/vaihteleva kysyntä
Kalustetuilla asunnoilla on oma, selvästi tavallista vuokramarkkinaa alhaisempi kysyntä. Homma ei kannata, jos kämppä seisoo tyhjillään.

2) Lyhyet vuokrasuhteet
Vuokrasuhteet ovat lyhyempiä. Vaikka ei harrastaisikaan aivan hotellityyppistä muutaman päivän mittaista majoitusta, voi varautua siihen, että vuokrasuhteen pituus on ennemmin kuukausia kuin vuosia. Tämä teettää itselle luonnollisesti enemmän töitä. Jos asunnon välittämiseen käyttää välittäjää, voi koko homman kannattavuus valua lisääntyneisiin välittäjän palkkioihin.

3) Vastuukysymykset
Jos asunnon vuokraa yritys, niin asunnossa majoittujat voivat vaihdella vuokrasuhteen aikana. Tyypillisesti vuokrasuhteissa vuokralaisilta vaaditaan laaja kotivakuutus vastuuvakuutuksella. Vastuuvakuutus on tässä nimenomaan tärkeä, koska sillä katetaan asukkaan toiselle osapuolelle aiheuttamat vahingot, normaali kotivakuutus kun kattaa vain hänen oman irtaimistonsa. Selvittelin noin vuosi sitten kalustettua asuntoa vuokratessa vakuutusyhtiön kanssa vakuutusasioita. Selvisi, ettei yrityksen vakuutukset kata eikä yritys voi vakuuttaa asuntoa majoittujien puolesta, vaan kullakin asukkaalla pitäisi olla oma kotivakuutus, jossa on myös vastuuvakuutus. Tähän riittää, jos heillä vakituisessa asuinpaikassaan jossain muualla on kyseinen vakuutus. Erillistä vakuutusta kalustettuun asuntoon heidän ei tarvitse siis ottaa. Ongelmana kuitenkin on vaihtuvien asukkaisen kanssa, että miten ihmeessä pystyy varmistamaan, että heillä jokaisella on asianmukaiset vakuutukset.

Vakuutusyhtiö (IF) tarjosi minulle kalustettuna vuokrattuun sijoitusasuntoon vakuutuksen, joka kattaa asuntoon hankkimani irtaimiston ja asunnon pintamateriaalit vahinkojen varalta. Vakuutus on hieman tavanomaista kotivakuutusta kalliimpi (n. 100 euroa vuodessa) ja siinä lukee, että asunto on vuokrattu ulkopuolisen käyttöön. En pystynyt kuitenkaan ottamaan vakuutusta, joka kattaisi kaikki vahingot, jos asukas vaikkapa nukahtaa suihkuun ja kastelee oman asuntoni lisäksi alemman kerroksen. Tällöin ottamani vakuutus kattaa oman asuntoni vahingot ja vahingon aiheuttajan kotivakuutuksen vastuuvakuutus muut vahingot. Jos hänellä ei ole vakuutusta, niin tällöin hän on henkilökohtaisesti korvausvelvollinen taloyhtiölle, en minä tai asunnon vuokrannut yritys. Tietysti on hyvin pieni todennäköisyys, että näin suuria vahinkoja tapahtuisi, mutta kaikkihan on mahdollista.


Omat kokemukseni kalustettuna vuokraamisesta

Omat kokemukseni asunnon vuokraamisesta kalustettuna ovat ihan hyviä. Tällä hetkellä minulla on siis menossa kokeilu, jossa vuokraan yhtä vuonna 2013 valmistuneessa talossa sijaitsevaa 42 neliön kaksiota kalustettuna. Asunto ei sijaitse kaupungin keskustassa, vaan lähiössä n. 3,5 km päässä keskustasta, hyvien kulkuyhteyksien päässä.

Kalustetun asunnon kysyntä tuolla sijainnilla oli kuitenkin aika pientä, aivan muutama kysely tuli ja niistäkin osa tuli epämääräisiltä kyselijöiltä. Löysin kuitenkin asuntoon vuokralaiseksi yrityksen, joka  on maksanut vuokrat ajallaan ja asunto on pysynyt muutenkin kunnossa.

Asunnon kalustukseen minulta meni rahaa vajaat 2000 euroa. Osa kalusteista minulla on lainassa veloituksetta, joten ne eivät tavallaan maksaneet mitään. Jos aivan kaikki olisi pitänyt ostaa, niin rahaa olisi mennyt enemmän. Huomasin, että yllättävän paljon rahaa saa menemään jo siivousvälineisiin, kun ostaa pölynimurin, moppausvälineet, kylpyhuoneen kuivauslastan jne.

Vuokrasuhteen oli määrä päättyä syyskuun lopussa nykyisen vuokralaisen kanssa, mutta hän ilmoitteli pari viikkoa sitten, että he ovatkin halukkaita jatkamaan vähintään vuoden loppuun. Kalustettuna vuokraaminen on siten kannattanut, olen saanut kalustetun asunnon vuokralisällä asuntoon hankittujen kalusteiden hinnan takaisin ja vähän päällekin joka tapauksessa. Hinnoitteluni on ollut hyvin maltillinen, olen pyytänyt kalustuksesta ekstraa n.150eur/kk.

Olen tullut kuitenkin siihen tulokseen, että kalustetulle asunnolle voisi olla laajempi kysyntä kaupungin keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä. Aionkin jossain vaiheessa siirtää kalusteet tähän uuteen 37,5 neliön asuntoon. Osa lainakalusteista joutuu kuitenkin vaihtoon ja edessä on pieniä investointeja uusiin kalusteisiin, kuten sohvaan. Vuokran hinnoitteluakin pitää vielä miettiä.


Vaihtoehto kalustettuna vuokraaminen Forenomille

Yksi vaihtoehto on asunnon vuokraaminen kalustettuna esimerkiksi Forenomille, joka vuokraa sitä eteenpäin. Forenom markkinoi majoitustuotto-konseptia, jossa asiakas saa jokaisesta yöpymisestä 65% arvonlisäverottamasta tuotosta. Tällöin vuokranantaja ottaa kiinteää vuokrasopimusta suuremman riskin, mutta Forenomin mukaan tällä mallilla on mahdollisuudet myös ansaita enemmän.

Miten todennäköisesti tämä sitten kannattaa?

Käytetään esimerkkinä edellä mainittua Jyväskylässä sijaitsevaa 37 neliön kaksiota, jossa  kuukausivuokra on 1198 euroa. Summassa on arvonlisäveroa 10%, eli alviton vuokra on  n. 1089 euroa per kk. Eli jos asunto on vuokrattu kokonaiseksi kuukaudeksi kerralla, niin asunnon omistajalle jäisi n.708 euroa. Mainittu 65% osuus vuokratuotosta edellyttää, että omistaja itse kalustaa asunnon ja vastaa sähkö, vesi, nettilaskusta ja kotivakuutuksesta. Kun näihin menoeriin menee helposti ainakin 60-70eur/kk, niin ollaankin nopeasti tilanteessa, että asunto tuottaisi saman tyhjänä vuokrattunakin.

Forenomin hinnoittelu menee siis siten, että kallein päivävuokra on, jos asunnon vuokraa yhdeksi yöksi. Vuorokausikohtainen hinta laskee heti, kun vuokrauspäiviä tulee lisää. Teoreettinen maksimituotto tulisi, jos asunnossa olisi koko kuukauden yhden päivän mittaisia vuokrasuhteita ilman tyhjiä päiviä. Tällöin maksimivuokra kuukaudessa olisi ilman alvia 139eur x 30 = 4170eur, josta asunnon omistajan osuus 65% olisi 2710 euroa. On tietysti selvää, ettei tällaista tilannetta voi tulla koskaan.

Majoitustuotto-konseptissa ei ole mitään alarajaa vuokratuotolle, joten jos tulisi tilanne, ettei Forenom saa asuntoa lainkaan vuokrattua eteenpäin, niin asunnon tuotto on nolla. Forenomille itselleen malli on kannattava, koska riskin asunnon olemisesta tyhjillään kantaa asiakas. Siihen nähden 35% palkkio asunnon vuokraustoiminnan hallinnoinnista on mielestäni paljon. Forenom ilmoittaa keskimääräiseksi asukasvaihtuvuudeksi 70 päivää. Tällöin 2kk ajalle vuokrattaessa kuukausivuokraksi muodostuisi 1270 euroa/kk, josta asunnon omistajan osuus olisi 750eur, kun vähentää alvit ja Forenomin siivun.

Kalustetun asunnon vuokraaminen Forenomille olisi helppoa, koska ei itse tarvitsisi huolehtia lyhytaikaisten vuokralaisten etsimisestä, joka on yksityiselle varmasti hankalampaa kuin Forenomille. Toisaalta Forenom ottaa palveluksistaan aika lihavan siivun vuokratuotosta ja lopullinen vuokratuotto uhkaa jäädä sille tasolle tyhjät päivät, sähkölaskut, vesimaksut, nettimaksut ja vakuutusmaksut huomioiden, että saattaa olla järkevämpää vuokrata asunto omatoimisesti kalustamattomana markkinahintaan tai kalustettuna pidemmäksi aikaa selvästi Forenomin hintatasoa edullisemmin. Kovin lyhytkainen vuokraus on yksityiselle työlästä ja lisäksi siitä pitäisi maksaa 10% arvonlisävero. Verottaja ilmoittaa verkkosivuillaan, että alle 2kk mittainen vuokraustoiminta katsotaan lähtökohtaisesti arvonlisäveron alaiseksi majoitustoiminnaksi ja yli 2kk vuokrasuhteet ovat arvonlisäverosta vapaata vuokraustoimintaa.

Kenelle Forenomin majoitustuotto-konsepti sitten sopii? Ainakin sellaiselle se voisi sopia, joka tarvitsee itse asuntoaan joskus, mutta pääosin se on tyhjillään. Majoitustuotto-konsepti näet sallii omistajan käyttää asuntoa, toki oman käytön ajankohdat tulee sopia Forenomin kanssa. Asunnon omistajan tulee kuitenkin hyväksyä, että kuukausittainen tuotto vaihtelee. Kiinnostuin asiasta sen verran, että soitin huvikseni Forenomille ja kyselin konseptista lisää. He kertoivat, että alueellamme on kohteiden käyttöaste keskimäärin noin 85%, mikä kuulostaa minusta ihan hyvältä. Ehkä tuota tulee testimielessä joskus kokeiltua, jos tulee eteen tilanne, että vuokrattavaa asuntoa tarvitsee välillä itsekin.

Yhdeksi riskiksi Forenomin kohdalla näen myös sen, ettei asunnon omistajalla ole sananvaltaa siihen, kenelle asunto vuokrataan. Itse ainakin vieroksun ajatusta siitä, että viimeisen päälle laitettuun ja varusteltuun kämppään majoitetaan esimerkiksi laitapuolen kulkijoita kaupungin piikkiin. En tiedä, harjoitetaanko omassa kaupungissani kyseisenlaista hätämajoitusta lainkaan, mutta ainakin Helsingissä Forenomin kämppiä käytetään mainittuun tarkoitukseen ja Forenomin verkkosivuilla mainitaan kunnat yhtenä kohderyhmänä kalustetuille asunnoille.


7 kommenttia:

  1. Aika perinpohjaisesti olet asiaa käsitellyt. Airbnb, wimdu tms. vaihtoehto kuitenkin puuttuu. Mitenköhän niissä tuotto toimii? Niissähän voi itse määritellä hinnan, ja olen kuullut, että ne ovat nykyään suosittuja.


    Miten arvotat näissä oman ajankäytön? Kalustettua vuokratessahan saattaa tulla tilanne, että esim. televisio hajoaa, ja vuokralainen tietysti haluaisi heti toimivan tilalle.

    Itse olen käyttänyt Forenomia, mutta pyydän heiltä yleensä kirjallisen tarjouksen kalustettuna vuokraamisesta tai tyhjänä vuokraamisesta. Sitten katson, kumpi minulle on järkevämpi. Yhden olen vuokrannut tuolla majoitustuotolla, ja siitä olen nyt 11kk saanut n. 15% kovempaa vuokraa, kuin muuten saisi. Kaksi muuta asuntoa ovat kiinteällä vuokralla, ja ottaen huomioon, että en neljään vuoteen ole edes käynyt niissä, ja vuokra on juossut, niin mielestäni on kyllä hyvä tuotto. Pari kertaa olen kysellyt asuntojen kunnosta, ja olen saanut kuvallisen raportin, miten siellä menee.

    Samaa mieltä olen tuosta, että ison siivun ottavat, mutta ainakin minun osalta homma on toiminut hyvin.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Terve!

      Tuota tekstiä kirjoittaessa en ollut vielä juurikaan perehtynyt Airbnb:hen. Tuttavan esimerkin innoittamana tutustuin kuitenkin siihen hiljattain ja olen sitä nyt itsekin kokeillut, ks. http://asuntosijoituskokemuksia.blogspot.fi/2014/12/ensikokemuksia-airbnbsta.html

      Mukava kuulla, että olet ollut Forenomiin tyytyväinen. Tuo majoitustuotto-konseptin toimivuus minua epäilytti lähinnä siinä mielessä, että siinä itse kantaa riskin huonosta menekistä ja Forenomille homma on ihan riskitöntä touhua. Sinänsä nerokas konsepti Forenomilta. Airbnb on sikäli hyvä, että ne ottaa varsin pienen 3% siivun majoituksen tarjoajalta (ja 6-12% majoittujalta, joka tulee majoituksen ilmoitetun hinnan päälle).

      Tuosta ajankäytöstä sen verran, että kyllähän tähän saa aikaa kulumaan. Jos haluaa minimoida omat ponnistuksensa, niin Airbnb ei ole kovin hyvä vaihtoehto tai lyhytaikainen kalustettuna vuokraaminen muutenkaan. Itselle tämän on nyt jonkinlainen harrastus ja ainakin toistaiseksi on riittänyt intoa ja motivaatiota. En ole ruvennut laskemaan omalla työlle hintaa.

      Poista
    2. Hyvää päivää, minä olen Josef Lewis, yksityinen lainanantaja, joka antaa lainoja yksityisille, yrityksille ja julkisille laitoksille alhaisella 2 prosentin korolla. Tiedämme, että siellä on paljon perheitä, jotka asuvat maksupalkkavalvonnassa ja muut, jotka eivät voi hoitaa taloudellisia velvoitteitaan, ja siksi olemme täällä taloudellisen palauttamisen kannalta.

      Tarjoamme laajan valikoiman rahoituspalveluita, kuten liiketoimintasuunnittelua, kauppa- ja kehitysrahoitusta, kiinteistöjä ja kiinnelainoja, velkojen konsolidointi-lainoja, yrityslainoja, yksityisia lainoja, kotirahoitusta, hotelliluottoja, opintolainoja jne. ovat kiinnostuneita lainasta ja ovat vailla huijauksia.

      Sähköposti: progresiveloan@yahoo.com
      Teksti / puhelu: +1 (603) 786-7565 kiitos


      Poista
  2. Hyvää päivää, minä olen Josef Lewis, yksityinen lainanantaja, joka antaa lainoja yksityisille, yrityksille ja julkisille laitoksille alhaisella 2 prosentin korolla. Tiedämme, että siellä on paljon perheitä, jotka asuvat maksupalkkavalvonnassa ja muut, jotka eivät voi hoitaa taloudellisia velvoitteitaan, ja siksi olemme täällä taloudellisen palauttamisen kannalta.

    Tarjoamme laajan valikoiman rahoituspalveluita, kuten liiketoimintasuunnittelua, kauppa- ja kehitysrahoitusta, kiinteistöjä ja kiinnelainoja, velkojen konsolidointi-lainoja, yrityslainoja, yksityisia lainoja, kotirahoitusta, hotelliluottoja, opintolainoja jne. ovat kiinnostuneita lainasta ja ovat vailla huijauksia.

    Sähköposti: progresiveloan@yahoo.com
    Teksti / puhelu: +1 (603) 786-7565 kiitos



    VastaaPoista
  3. Tarvitsetko lainaa laskuun, ota meihin yhteyttä, jos annamme lainan 2 prosentin korolla, lisätietoja, ota meihin yhteyttä sähköpostilla jessibona396@gmail.com

    VastaaPoista
  4. Hei ja tervetuloa Spotcap Global Loan Services -palveluun. Nimeni on Claudia Klein, olen lainanantaja ja myös laina-konsultti.

    Tarvitsetko kovasti rahoitusta? tarvitsetko lainaa erilaisiin tarkoituksiin? Jos vastaus on kyllä, suosittelen ottamaan yhteyttä yritykseesi kautta | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | ja sinulla on laina tililläsi 24 tunnin sisällä, koska tarjoamme erinomaisia ​​lainapalveluita ympäri maailmaa.

    Tarjoamme kaikenlaisia ​​lainapalveluita (henkilökohtainen laina, yrityslaina ja monia muita), tarjoamme sekä pitkä- että lyhytaikaisia ​​lainoja ja voit myös lainata jopa 15 miljoonaa euroa. Yritykseni auttaa sinua saavuttamaan monenlaisia ​​tavoitteita monilla lainatuotteilla.

    Tiedämme, että laillisen lainan saaminen on aina ollut valtava ongelma Henkilöille, joilla on taloudellisia ongelmia ja jotka tarvitsevat siihen ratkaisun, monien ihmisten on vaikea saada pääomalainaa paikallisista pankeistaan ​​tai muista rahoituslaitoksista korkean koron vuoksi. korko, riittämätön vakuus, velan ja tulon suhde, matala luottotulos tai muut syyt.

    Ei enää odotusaikoja tai stressaavia pankkikäyntejä. Palvelumme on käytettävissä ympäri vuorokauden - voit saada lainaa ja suorittaa transaktiosi missä ja milloin tarvitset.

    Tarjoamme 24 tunnin maailmanluokan lainapalveluita. Kysymyksiä / kysymyksiä? - Lähetä sähköpostia osoitteeseen | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsAppissa: +4915758108767 | & Vastaa hetkessä.

    Perheesi, ystävien ja työtovereiden ei tarvitse tietää, että sinulla on vähän rahaa, kirjoita meille vain ja saat lainan.

    Taloudellinen vapaus on sinun käsissäsi!

    VastaaPoista
  5. INSTANT AFFORDABLE PERSONAL/BUSINESS/HOME/INVESTMENT LOAN OFFER WITHOUT COST/STRESS CONTACT US TODAY VIA Whatsapp +19292227023 Email drbenjaminfinance@gmail.com

    We are financial consultants providing reliable loans to individuals and funding for business, home and projects start up. Are you tired of seeking loans or are you in any financial mess. Do you have a low credit score, and you will find it difficult to get loans from banks and other financial institutions? then worry no more for we are the solution to your financial misfortune. we offer all types of loan ranging from $5,000.00 to $533,000,000.00USD with a low interest rate of 2% and loan duration of 1 to 35 years to pay back the loan secure and unsecured. Are you losing sleep at nights worrying how to get a Legit Loan Lender? Contact us via Whatsapp +19292227023 Email drbenjaminfinance@gmail.com

    Share this to help a soul right now, Thanks

    VastaaPoista