Tämänkertaisen blogikirjoituksen aiheeksi päätin ottaa yhtiölainan asuntosijoittamisen näkövinkkelistä. Monet eivät ole välttämättä tiedostaneet kaikkia niitä etuja, mitä se asuntosijoittajalle voi tarjota. Suuri yhtiölainaosuus on tyypillistä uudiskohteille, mutta periaatteessa samat säännöt pätevät myös vanhempaan kohteeseen, jossa on otettu yhtiölainaa taloyhtiön remontteihin.
Ostovaihe
Aiemmin yhtiölainasta oli selvää etua ostovaiheessa, koska sen osuutta ei laskettu mukaan varainsiirtoveroa laskettaessa. Varainsiirtovero maksettiin vain ns. myyntihinnasta. Verotus muuttui tältä osin vuoden 2013 huhtikuussa, joten nykyisin joutuu maksamaan täyden varainsiirtoveron riippumatta yhtiölainan määrästä (asunto-osakkeilla 2% ja kiinteistöillä 4% kauppahinnasta).
Jos asuntoa hankitaan omaan käyttöön, niin yhtiölainan järkevyys riippuu kyseisen lainan hinnasta ja myöhemmistä suunnitelmista asunnon suhteen. Jos yhtiölainan ehdot (marginaali, viitekorko ja maksuaika) ovat edullisempia kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa sen verovähennysoikeus huomioituna, niin yhtiölaina on kannattavaa ottaa. Mikäli asunnossa aikoo asua vain muutaman vuoden ja laittaa sen vuokralle myöhemmin, niin yhtiölaina on todennäköisesti paljon fiksumpi ratkaisu verotuksellisista syistä.
Yhtiölainan lyhennysten verovähennykset asuntoa vuokrattaessa
Yhtiölainaa osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena (käytetään myös nimitystä pääomavastike), jonka käsittely verotuksessa riippuu siitä, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut lainan kirjanpidossaan.
Jos rahoitusvastikkeet on luettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää vuokratulosta kuluna koko maksetun vuosittaisen rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennykset). Uudiskohteessa rahoitusvastikkeet on tyypillisesti tuloutettu (yhtiökokous päättää asian). Tällöin taloyhtiö tekee vastaavassa määrin poistoja rakennuksista ja muusta poistokelpoisesta, kuten pihan asfaltista. Rahoitusvastikkeet kannattaa ehdottamasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo etua asuntosijoittajille eikä ole toisaalta millään tavalla pois niiltä, jotka asuvat itse asunnoissaan. Kyseessä on siis vain kirjanpidollinen käytäntö.
Pankkilainaan verrattuna erona on siis se, että pankkilainasta verovähennyskelpoinen on ainoastaan koron osuus, mutta tuloutetussa yhtiölainassa myös itse lyhennyksen voi vähentää. Se pienentää vuokratulosta maksettavaa pääomaveroa merkittävästi.
Mikäli pääomavastike on rahastoitu yhtiön
kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Jos kyseessä on vanhan asunto-osakeyhtiön remonttia varten otettu laina, niin maksettu yhtiölainaosuus lisätään
osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa
laskettaessa. Uudiskohteessa lainaosuus on jo tietysti alunperinkin mukana hinnassa.
Maksetun yhtiölainan kohtelu verotuksessa asuntoa myytäessä
Rahastoidun yhtiölainan kohdalla mahdollinen myyntivoitto tai -tappio lasketaan yksinkertaisesti vähentämällä myyntihinnasta velaton ostohinta, maksettu varainsiirtovero sekä kaupankäyntikulut (Isännöitsijätodistus liitteideen sekä mahdollinen kiinteistövälittäjän palkkio).
Tuloutetun yhtiölainan kohdalla joudutaan sen sijaan maksamaan pääomaveroa lyhennetystä yhtiölainasta, mikä asunto on ollut vuokrattuna ja maksetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokraustoiminnan kuluina.
Esimerkki: Asunto on ostettu uutena vuonna 2009 hintaan 100000 euroa. Asuntoon kohdistui 70 % yhtiölainaosuus, eli 70000 euroa. Yhtiölaina oli tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja asunto-osakkeen omistaja lyhensi yhtiölainaa 18000 euroa viiden vuoden aikana.
Ostotilanne v. 2009
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (1,6 % myyntihinnasta) 480 eur
Myyntitilanne v. 2014
myyntihinta 110000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
10000eur (arvonnousu 110000eur - 100000eur)
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
- 2500eur (kaupankäyntikulut)
-480eur (v. 2009 maksettu varainsiirtovero)
= 25020 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
25020 eur * 0,3 = 7506 eur
Asuntosijoittaja maksaa siis pääomaveroa vuokratuloistaan myöhennetysti. Tästä on etua, koska parhaimmillaan hänen ei tarvitse maksaa lainkaan pääomaveroa asunnon vuokrausvaiheessa, jos rahoitusvastike ja hoitovastike vastaavat suuruudeltaan perittävää vuokraa.
Lisäetua asunnon omistaja saa, jos hän asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta asunnossa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa lainkaan luovutusvoittoveroa.
Yhtiölaina turvana asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan
Moni ei ole tullut ajatelleeksi, että taloyhtiölle tuloutettu yhtiölaina voi toimia turvana myös asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan. Tehdäänpä kuvitteellinen esimerkki, jossa asunnon ostohinta on edelleen 100000eur, yhtiölainaosuus 70 % ja myyntihinta 90000eur:
Ostotilanne v. 2014
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (2 % velattomasta hinnasta) 2000 eur
Myyntitilanne v. 2019
myyntihinta 90000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
-10000eur (myyntitappio)
-2500eur (kaupankäyntikulut)
-2000eur (v. 2014 maksettu varainsiirtovero)
= 3500 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
3500 eur * 0,3 = 1050 eur
Huolimatta asunnon 10 % arvonlaskusta (sekä nousseesta varainsiirtoverosta) sijoittaja jää kuitenkin hieman voitolle. Periaatteessa pitämällä asuntoa vuokralla riittävän kauan, pääsee asunnon omistaja aina "kuiville" sijoituksensa kanssa, vaikka asunnon arvo tipahtaisi suurestikin. Tällainen tilanne ei ole tietysti tavoiteltava, mutta verrattuna tappiolla oleviin pörssiosakkeisiin voi olla varma, että saa aina omansa takaisin, kun antaa vain ajan kulua.
Huom! Kannattaa muistaa, että myyntitappiot eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia, jos asunnossa on asunut yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta.