lauantai 2. elokuuta 2014

Perinteinen sijoitusasunto ja vaihtoehtoja paremman vuokratuoton saamiseen

Perinteisesti parhaina asuntosijoituskohteina on pidetty hyväkuntoisessa taloyhtiössä olevia yksiöitä kasvukeskuksissa hyvällä sijainnilla. Hyvä sijainti tarkoittaa usein oppilaitosten ja palvelujen läheisyyttä tai vähintään hyviä julkisia liikenneyhteyksiä niihin. Tällaisen asunnon vuokralle saaminen on helppoa ja tyhjien kuukausien määrä jää vähäiseksi tai olemattomaksi. Jos asuntosijoittamisen haluaa aloittaa varman päälle, niin tämä on hyvä vaihtoehto. Sen sijaan maksimaalisia tuottoja etsivä miettii myös muita vaihtoehtoja.

Isompi asunto?

Yksiöiden lisäksi pienet ja keskisuuret kaksiot toimivat ihan hyvin sijoituskohteina. Ne sopivat oivallisesti pariskunnille, esimerkiksi kahdelle opiskelijalle. Molemmilla on mahdollisuus saada opintotuen asumislisää asuntoon maksimissaan noin 200euroa/kk. Jos asunnon pohjaratkaisu on sellainen, että siinä on erillinen keittiö ja lisäksi kaksi suurinpiirtein samankokoista huonetta omilla sisäänkäynneillä eteisestä tai keittiöstä, niin asunto sopii myös kahden kaveruksen käyttöön. Tällainen asunto olisi kenties kaikkein monipuolisin erilaisia kohderyhmiä silmällä pitäen.

Suuren kaksion (n. 60 neliötä tai yli) kohdalla on ongelmana, että samalla neliömäärällä voisi saada myös kolmion. Kaksiosta on vaan vaikea saada samaa vuokraa kuin kolmiosta, vaikka neliöitä olisi tismalleen sama määrä. Neliöt itsessään eivät kuitenkaan kerro kaikkea, vaan pidän hyvin tärkeänä asiana asunnon pohjaratkaisua. Esimerkiksi tässä blogissa käsiteltävän 37,5 neliön kaksion valintaan vaikutti suurelta osin juuri toimiva pohjaratkaisu. Asunto sopii hyvin yksin asuvalle, mutta myös opiskelijapariskunnalle.

Isommat asunnot, kolmiot ja neliöt ovat mielestäni haasteellisempia sijoituskohteita, ainakin kysyntää niille on vähemmän. Kooltaan ne soveltuvat perheille tai sitten opiskelijoiden kommuuniasumiseen. Periaatteessa vanhasta kerrostaloneliöstä, joka soveltuisi kolmen kaveruksen käyttöön voisi saada laskelmieni mukaan helposti yli  8% vuokratuottoa. Tällaisen asunnon hallinnointi on vaan hankalampaa: tekeekö yhden vuokrasopimuksen vai jokaiselle erillisen? Jos jokaisella on erillinen, niin kenen vastuulla on etsiä uusi asukas, jos yksi vuokralainen lähtee? Tuottovaatimuksen nostaminen lisää siis riskiä ja omaa työtä. Kannattaa lisäksi muistaa, että neliössä taloyhtiön remonttiprojektien kustannukset kalahtavat paljon kivuliaammin kuin yksiössä tai kaksiossa. Karkeasti ottaen yksiöön verrattuna triplana ja kaksioon verrattuna tuplana.

Omakotitalo?

Omakotitalosta sijoituskohteena minulla on lähinnä huonoja kokemuksia. En ole omakotitaloa hankkinut sijoituskäyttöön, mutta kokemusta on kuolinpesän omistaman omakotitalon vuokraamisesta. Ensinnäkin omakotitalon huoltaminen on paljon työläämpää kuin kerrostaloasunnon, koska huoltoyhtiön ja isännöitsijän sijaan hoidat niin kiinteistön huoltamisen kuin hallinnoinninkin itse. Usein vuokralaiset haluavat asua omakotitalossa kuin kerrostalossa, joten omistaja joutuu tekemään huoltotyöt itse, jotta ne tulevat tehdyksi. Kannattaa siis varautua pari kertaa vuodessa menemään katolle puhdistamaan rännejä lehdistä, tekemään pihasavottaa jne. Onnekas löytää toki vuokralaisen, jolla on intoa pitää paikkoja kunnossa. Usein kuitenkin lupaillaan enemmän kuin käytännössä toteutuu. Jopa nurmikon leikkaaminen tuntui olevan monelle asukkaalle ylivoimainen tehtävä, vaikka vuokrat ajallaan tulisivatkin. Omakotitalon hyvänä puolena pidän mahdollisuutta tehdä kiinteistön rakennuksista poistoja, joilla pienennetään maksettavaa pääomaveroa. Kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan, onko se kaiken vaivan väärti.

Lemmikinomistajille suunnattu?

Lemmikinomistajille suunnattu asunto on mielestäni varsin mielenkiintoinen ajatus. En ole kohderyhmää itse keksinyt, vaan huomasin kerran asuntoilmoituksen, jossa yksityinen sijoittaja nimenomaan mainosti asuntoa lemminkinomistajille, tietysti rasvaiseen vuokrapyyntöön, joka oli noin 10% yli normaalin vuokratason. Kyseessä on kuitenkin hyvä markkinarako, koska yleensä vuokra-asuntoilmoituksessa lemmikit on kielletty. Lemmikin omistajille suunnatussa asunnossa kannattaa panostaa kestäviin ja helppohoitoisiin materiaaleihin. Ei siis arkaa parkettilattiaa ja seinät mieluummin maalatut kuin tapetoidut. Lisäksi kannattaa varautua asunnon tavallista suurempaan kulumiseen. Jos asuntoa markkinoi lemmikkien omistajille, niin omistajan on syytä hyväksyä lemmikitöntä taloutta suurempi kuluminen asunnon pinnoissa. Ei tietysti mitä tahansa sentään.

Sijainti pikkupaikkakunnalla?

Prosentuaalisesti suurimmat vuokratuotot tulevat tyypillisesti pikkupaikkakunnilla. Kehotan kuitenkin välttämään syrjäisiä muuttotappioalueita, vaikka niistä tällä hetkellä saisikin hyvää vuokraa ja vaikka niihin tällä hetkellä saisikin ongelmattomasti asukkaita. Asuntosijoittajan kannattaa ajatella tulevaisuutta: millaiset paikkakunnan vuokra-asuntomarkkinat ovat esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua? Jos haluankin asunnosta eroon, niin ostaako sitä kukaan viiden vuoden kuluttua? Näitä seikkoja suurempana riskinä pidän kuitenkin vanhan taloyhtiön remontteja. En ikimaailmassa koskisi esimerkiksi Ilomantsissa sijaitsevaan 70-luvulla rakennettuun hissittömään kerrostaloasuntoon taloyhtiössä, jossa on tulossa kaiken lisäksi suuria remontteja. Hyvin äkkiä ollaan siinä tilanteessa, että remonttikustannukset ovat kohtuuttoman suuret suhteutettuna asunnon ostohintaan ja arvon kehitykseen remonttien jälkeen.

Remonttikohde?

Jos osaat remontoida, niin pommikuntoisista asunnoista hyvällä sijainnilla voi saada hyvän sijoituskohteen. Remontilla saa nostettua asunnon arvoa ja jos työn osaa tehdä enimmäkseen itse, niin  nähdystä vaivasta voi saada ihan hyvän tuoton. Kannattaa huomata, että mikäli aikomuksena on pitää asuntoa sijoituskäytössä kauemmin (vuosia), niin asunto kannattaa vuokrata ensiksi muutamaksi kuukaudeksi remontoimattomana ja vasta sen jälkeen remontoida. Näin menettelemällä  ns. asunnon entisen tason palauttavan remontin kustannukset voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta. Jos asunnon tasoa parantaa (rakentaa esimerkiksi saunan tai korvaa muovimaton parketilla), niin remonttikustannukset voi vähentää osittain. Mikäli asunnon remontoi heti ostamisen jälkeen, niin remonttikustannukset lisätään asunnon ostohintaan ja ne voi vähentää vasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun asunto myydään!

Jos taloyhtiössä on tulossa suuria remontteja, kannattaa olla hyvin tarkkana. Usein taloyhtiön remontit eivät realisoidu täysimääräisinä asunnon arvoon.

Tasokkaammin varusteltu?

Monet ajattelevat edelleen, ettei vuokra-asunnon kuntoon ja sisustukseen ole järkevää panostaa pakollisia kunnostuksia enempää. Riittäväksi katsotaan, jos seinät maalataan joskus ja muovimatto uusitaan sitten, kun edellinen on mennyt puhki. Ajatuksena on, että vuokralaiset kuitenkin tuhoavat rahalla ja vaivalla tehdyt kohennukset. Tämä on mielestäni kuitenkin enemmän itseään toteuttava ennustus: mikäli vuokraat läävää, niin saat sinne todennäköisesti huonompia vuokralaisia kuin hyväkuntoiseen asuntoon. Asunnon vuokraajat ovat nykyään varsin laatutietoisia ja nuhjuiseen kämppään ei useinkaan haluta, vaikka sen saisi vuokrattua halvallakin. Lisäksi useat vuokranantajat pyytävät nuhjuisista kämpistään korkeaa vuokraa. Jos asunto kelpaa ainoastaan asukkaille, joiden puolesta Kela maksaa vuokran, niin vuokranantajan kannattaa katsoa peiliin. Yleisesti ottaen  kehotan välttämään asunnon vuokraamista sosiaalitapauksille, niistä on riesaa niin vuokranantajille kuin naapureillekin. Kukin taaplaa tietysti tavallaan ja on totta, että vuokraamalla ylihintaista läävää Kelan sponsoroimalle asukkaalle voi päästä hyvään vuokratuottoprosenttiin. Asukkaan aiheuttamat asunnon vauriotkin voi monessa tapauksessa maksattaa yhteiskunnalla.

Omat asuntoni olen pyrkinyt varustamaan nykyajan vaatimusten mukaiseksi ja joskus jopa vähän ylikin. Uudiskohteissa on jo itsessään parempi varustetaso ja talotekniikka kuin vanhoissa taloissa. Lisäksi olen asunnon ostovaiheessa lisävarustellut asuntoja enemmän tai vähemmän. Nykyajan minimivaatimuksena pitäisin, että uudessa asunnossa on perustyylikkäästi kaakeloitu kylpyhuone, jossa on paikka pesukoneelle, keittiössä astianpesukone ja kuivien tilojen lattiat asiallista laminaattia tai parkettia. Muovimattopinnat ovat toki käytännölliset, mutta ne kuuluvat mielestäni lähinnä kaupungin vuokra-asuntoihin. Ajattelen, että vuokratessaan asuntoa vapailta markkinoilta asukkaat haluavat saada jotain vastinetta rahoilleen verrattuna sosiaalisen asuntotuotannon tarjontaan. Edellä mainittujen varusteiden lisäksi lasitettu parveke on plussaa ja saunaakin moni vuokralainen arvostaa.

Omat asuntoni olen varustanut ostovaiheessa etenkin keittiön osalta tasokkaammin. Peruslieden vaihtaminen kalusteuuniin ja induktiokeittotasoon ei nykyään maksa ostovaiheessa kuin noin 600-700 euroa, mutta asunto on heti paljon tasokkaamman oloinen. Astianpesukone kuuluu useimmiten jo uusien asuntojen vakiovarustukseen. Jos haluaa hifistellä, niin sen voi vaihtaa integroituun tai rosteriseen. Nyt projektina olevassa 37,5 neliön kaksiossa keittiökoneiden muutokset maksavat minulle yhteensä noin 1100 euroa plus jokunen satanen keittiön kalustemuutoksista. Keittiöstä tulee kuitenkin aivan eri näköinen ja jos asuntoa on lähivuosina myymässä, sijoitetun rahan uskon saavani varmuudella takaisin.

Asunnon lisävarustelun kannattavuutta voi laskeskella siten, että miettii saako lisävarustelun ansiosta asunnosta suurempaa vuokraa. Jos asunnon varusteisiin on ostovaiheessa sijoittanut esimerkiksi 3000euroa ja asunnosta saa sen vuoksi 50 euroa kuukaudessa suurempaa vuokraa, voi investoinnin kannattavuutta tarkastella esimerkiksi sen takaisinmaksuajan kautta. Tässä esimerkissä investoinnin ansiosta saa asunnosta vuositasolla 600 euroa suurempaa vuokraa. Investointi maksaisi siis itsensä takaisin viidessä vuodessa.

Pelkän takaisinmaksuajan sijaan sijoitusta tulisi kuitenkin tarkastella mieluummin sen vaihtoehtoiskustannuksen kautta. Toisin sanoen, jos sijoittaisit saman 3000 euroa johonkin muuhun, niin millaisen tuoton voisit parhaassa tapauksessa rahalle saada? Osakkeista ajatellaan yleisesti saatavan keskimäärin n.10% vuosituotta pidemmällä aikavälillä, kun huomioidaan osingot ja osakkeiden arvon kehitys. Näin ollen osakkeisiin sijoitetun 3000 euron sijoituksen voi olettaa kasvavan viidessä vuodessa 4831 euron suuruiseksi. Kymmenessä vuodessa osakepotin arvo olisi jo 7781 euroa. Asunnon lisävarusteluun sijoitettuna sama 3000 euroa olisi maksanut itsensä takaisin ensimmäisen 5 vuoden aikana ja tuottanut 3000 euroa seuraavan 5 vuoden aikana. Jälkimmäiset 3000 euroa voisi sijoittaa osakkeisiin kunkin vuoden lopussa oletetulla 10% tuotolla, jolloin sijoitettu potti kasvaisi 10. vuoden loppuun mennessä 4029 euroon. Tällä tavalla laskettuna osakesijoitus olisi noin 750 euroa tuottoisampi 10 vuoden ainana, mikäli asunnon arvon ei voi katsoa olevan siihen tehdyn lisäpanostuksen ansiosta vähintään 750 euroa arvokkaampi kuin perusvarusteiden asunnon. Uskon kuitenkin, että 10 vuotta sitten tehty varusteparannus on edelleen vähintään tuon arvoinen, jolloin lisävarustelu olisi kannattavampaa kuin osakesijoitus. Tässä laskelmassa on yksinkertaisuussyistä pidetty vuokranlisäyksen määrä samana koko ajanjakson. Lisäksi kannattaa huomata, että osakesijoitusten todellinen tuotto voi olla jotain aivan muuta kuin laskennassa käytetty pitkän ajan keskiarvo.

Kalustettu asunto?

Minulla on menossa nyt kokeilu kalustetun asunnon vuokraamisesta. Kalustettua asuntoa vuokraamalla saan noin 2 prosenttiyksikköä suurempaa vuokratuottoa kuin kalustamattomasta. Kerron asiasta tarkemmin vähän myöhemmin.






2 kommenttia:

  1. Hyvää päivää, minä olen Josef Lewis, yksityinen lainanantaja, joka antaa lainoja yksityisille, yrityksille ja julkisille laitoksille alhaisella 2 prosentin korolla. Tiedämme, että siellä on paljon perheitä, jotka asuvat maksupalkkavalvonnassa ja muut, jotka eivät voi hoitaa taloudellisia velvoitteitaan, ja siksi olemme täällä taloudellisen palauttamisen kannalta.

    Tarjoamme laajan valikoiman rahoituspalveluita, kuten liiketoimintasuunnittelua, kauppa- ja kehitysrahoitusta, kiinteistöjä ja kiinnelainoja, velkojen konsolidointi-lainoja, yrityslainoja, yksityisia lainoja, kotirahoitusta, hotelliluottoja, opintolainoja jne. ovat kiinnostuneita lainasta ja ovat vailla huijauksia.

    Sähköposti: progresiveloan@yahoo.com
    Teksti / puhelu: +1 (603) 786-7565 kiitos


    VastaaPoista
  2. Hei ja tervetuloa Spotcap Global Loan Services -palveluun. Nimeni on Claudia Klein, olen lainanantaja ja myös laina-konsultti.

    Tarvitsetko kovasti rahoitusta? tarvitsetko lainaa erilaisiin tarkoituksiin? Jos vastaus on kyllä, suosittelen ottamaan yhteyttä yritykseesi kautta | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | ja sinulla on laina tililläsi 24 tunnin sisällä, koska tarjoamme erinomaisia ​​lainapalveluita ympäri maailmaa.

    Tarjoamme kaikenlaisia ​​lainapalveluita (henkilökohtainen laina, yrityslaina ja monia muita), tarjoamme sekä pitkä- että lyhytaikaisia ​​lainoja ja voit myös lainata jopa 15 miljoonaa euroa. Yritykseni auttaa sinua saavuttamaan monenlaisia ​​tavoitteita monilla lainatuotteilla.

    Tiedämme, että laillisen lainan saaminen on aina ollut valtava ongelma Henkilöille, joilla on taloudellisia ongelmia ja jotka tarvitsevat siihen ratkaisun, monien ihmisten on vaikea saada pääomalainaa paikallisista pankeistaan ​​tai muista rahoituslaitoksista korkean koron vuoksi. korko, riittämätön vakuus, velan ja tulon suhde, matala luottotulos tai muut syyt.

    Ei enää odotusaikoja tai stressaavia pankkikäyntejä. Palvelumme on käytettävissä ympäri vuorokauden - voit saada lainaa ja suorittaa transaktiosi missä ja milloin tarvitset.

    Tarjoamme 24 tunnin maailmanluokan lainapalveluita. Kysymyksiä / kysymyksiä? - Lähetä sähköpostia osoitteeseen | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsAppissa: +4915758108767 | & Vastaa hetkessä.

    Perheesi, ystävien ja työtovereiden ei tarvitse tietää, että sinulla on vähän rahaa, kirjoita meille vain ja saat lainan.

    Taloudellinen vapaus on sinun käsissäsi!

    VastaaPoista