perjantai 15. elokuuta 2014

Uusi vai vanha asunto?

Useimmat ostavat sijoitusasunnon vanhasta kerrostalosta. Itse olen kuitenkin päätynyt siirtymään pikkuhiljaa lähinnä uudiskohteisiin. En väitä, etteikö vanhoissa taloissa voisi olla hyviä sijoituskohteita, sillä hyviä kohteita voi löytää molemmista. Käsittelen seuraavaksi näitä asioita omien kokemuksieni pohjalta.

Hinta

Asunto vanhassa taloyhtiössä on yleensä vastaavalla sijainnilla olevaa uutta kohdetta merkittävästi edullisempi. Vanhan asunnon kohdalla on kuitenkin syytä tutkia tarkkaan taloyhtiöön tehdyt remontit ja huomioida tuottolaskelmissa tulevat remontit. Remonttilistan pituuteen ei kannata tuijottaa, vaan katsoa, minkä tyyppisiä remontteja yhtiöön on tehty ja suhteuttaa se rakennuksen ikään. Kalliita remontteja ovat tyypillisesti julkisivuremontit sekä perinteiset putkiremontit, joissa uusitaan myös viemärit. Jos nämä ovat lähitulevaisuudessa edessäpäin, niin asunnon on syytä olla edullinen. Usein kuitenkaan remonttien kustannukset eivät kasvata vastaavassa suhteessa asunnon arvoa. Palaan remonttiteemaan tarkemmin hieman myöhemmin. Käytännössä kuitenkin, jos asunnon ostaa vanhasta talosta, niin kannattaa suosia pienehköjä yksiöitä: niissä remonttikustannukset eivät euromääräisesti ole mahdottomia suhteessa asunnosta saatavaan vuokraan. Asiaa ovat käsitelleet havainnollisesti mm. Orava ja Turunen, joten en käsittele tässä asiaa sen enempää.

Uudiskohde on kallis, mutta toisaalta siihen ei tarvitse laskea remonttivaraa. Omien kokemuksieni mukaan uudiskohteesta saa lisäksi ainakin 10% parempaa vuokratuottoa kuin vastaavalla sijainnilla olevasta vanhasta saman kokoisesta peruskuntoisesta asunnosta. Nykyään löytyy vuokralaisia, jotka arvostavat asunnon varustelua ja ovat valmiita maksamaan siitä.

Asunnon hintaa arvioidessa kannattaa kiinnittää huomiota, onko kohde omalla vai vuokratontilla. En koskisi pitkällä tikullakaan remontoimattomassa yhtiössä vuokratontilla olevaan 70-luvun talossa olevaan kohteeseen. Uusissa kohteissa vuokratontti näkyy tyypillisesti yhtiövastikkeissa. Etenkin pääkaupunkiseudulla maksaa helposti pienen kaksion hoitovastikkeessa yli satasen kuussa pelkkää tonttivuokraa! Joissakin tapauksissa asunnot ovat valinnaisella vuokratontilla, jolloin tonttivuokrasta voi päästä omalla kohdallaan eroon maksamalla muutaman kymmenen tuhannen euron suuruisen tonttiosuuden asunnon hinnasta. Tämä tonttiosuus ei tietenkään ole ilmoitettu asunnon velattomassa hinnassa, joten kyseessä on lähinnä keino saada hinnat näyttämään keinotekoisesti hieman inhimillisemmiltä.

Sijainti

Vanhojen asuntojen sijainti on usein parempi kuin uusien, toisin sanoen kaupungin keskustassa tai sen läheisyydessä. Jos kaupungin keskustaan tulee uudiskohde, on asuntojen hinta niissä helposti hyvin suuri. Toisaalta läheskään kaikilla ei ole tarvetta asua keskustassa, esimerkiksi työpaikan sijainti vaikuttaa tähän.

Pohjaratkaisu

Vanhoissa asunnoissa voi olla hankalia ja sokkeloisia pohjaratkaisuja. Toisaalta esimerkiksi 70-luvun asunnot ovat tyypillisesti mitoitukseltaan ihan väljiä, mutta niissä on muita huonoja puolia, esimerkiksi rakentamiseen liittyviä riskirakenteita. Asunnossa olisi hyvä olla tilaa sekä pyykinpesukoneelle että astianpesukoneelle, etenkin ensiksi mainitulle. Jos pyykkikoneelle ei ole paikkaa, niin kannattaa tutustua, onko taloyhtiön pesutuvan varustus ajanmukainen ja toimiva. Uusissa asunnoissa on usein saatu suunniteltua varsin toimiva pohjaratkaisu vähiin neliöihin, kun on luovuttu turhista käytävistä ja erillisistä keittokomerokopperoista. Toisaalta invamääräykset pakottavat tekemään myös pienten asuntojen kylpyhuoneista suuria, mikä on poissa muista asuinneliöistä.

Äänieristys

Omalla kohdallani minulla on huonoja kokemuksia 70-80-lukujen talojen rakentamisen laadusta. Pieni ongelma ovat vinot seinät, joita on saanut remontoinnin yhteydessä oikoa jopa senttitolkulla. Tällaiset ongelmat ovat kuitenkin korjattavissa. Kenties ärsyttävin piirre noissa asunnoissa on kuitenkin ollut luokattoman huono äänieristys: normaali puheääni kuuluu naapurista selvästi läpi. Naapurin vessan veto kuuluu olohuoneeseen, samoin suihkussa käynti. Uskomattoman ärsyttävää, sillä vaikkevat kyseiset asiat häiritsisi itseä, niin on selvää, että omat äänet kuuluvat naapuriin aivan samalla tavalla. Äänieristyksen parantaminen omatoimisesti lisäeristämisellä on vaivalloista ja kenties turhaakin, koska olen huomannut, että äänet kulkeutuvat vanhoissa taloissa tyypillisesti ilmanvaihtokanavien ja putkistojen kautta.  Tämä ongelma ei koske vain 70-luvun taloja, vaan se on tyypillistä myös 1900-luvun alkupuoliskon paksuseinäisille kivitaloille. Vaikka seinät olisivat puoli metriä paksut, niin äänet kuuluvat usein putkien ja ilmanvaihtokanavien kautta samalla tavalla kuin ohutseinäisissä 70-luvun taloissa.

Uusissa kohteissa on nykyään huoneistokohtaiset koneelliset ilmanvaihdot, joten samat röörit eivät kulje kaikkien huoneistojen läpi. Äänieristysvaatimukset ovat muutenkin nykyään huomattavasti tiukemmat kuin vuosikymmeniä sitten. Asun nyt vuonna 2013 valmistuneessa talossa ja olen äänieristykseen varsin tyytyväinen. Naapurissa on silloin tällöin kohtuu kovaäänisiäkin bileitä (no joo, itsellänikin on joskus) ja käytännössä bileistä kuuluu ääntä vain, jos sekä minulla että naapurilla on parvekkeen ovi auki. Normaali puhe tai musiikin kuuntelu ei kuulu naapurista lainkaan läpi. Ainoat äänet, mitkä tähänkin asuntoon kuuluvat jossakin määrin ovat erilaiset rakenteisiin kohdistuvat iskuäänet, kuten poraaminen seinään tai kovan esineen tiputtaminen yläkerran lattialla. Satunnaiset kolinatyyppiset äänet häiritsevät kuitenkin paljon vähemmän kuin seinän läpi kuuluva puhe. Asunnon vuokrailmoituksessa olenkin maininnut uusien kohteiden kohdalla hyvästä äänieristyksestä, sillä se on monelle tärkeä asumismukavuuteen vaikuttava asia.

Energiatehokkuus

Uusissa asunnoissa on lisäksi nykynormien mukainen energiatehokkuus. Yleensä niissä on hyvin toimiva huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla. Vanhoissa taloissa ilmanvaihto on usein painovoimainen ja omien kokemusten mukaan niissä pitää tuuletella jatkuvasti ikkunoiden kautta, koska ilmanvaihto on liian heikko. Samalla karkaa lämpöä harakoille. Koska energia näyttää olevan sekä nykyisen että tulevien hallitusten ikuinen lypsylehmä, ei ole samantekevää, kuinka paljon kaukolämpöä taloyhtiö vuodessa kuluttaa. Vanhoissa taloissa energiatehokkuutta voidaan toki parantaa remontoimalla, mutta se on kallista ja lisäksi pelkonani on mahdolliset rakennusvirheet, joita korjausrakentamisessa voidaan tehdä. Ikäviä esimerkkejä löytyy etenkin julkisista rakennuksista runsain mitoin. Uusi kohde on alunperin suunniteltu energiatehokkaaksi ja periaatteessa se pitäisi olla hyvin tehty, vaikka valitettavasti silloin tällöin saa lukea myös päinvastaisia esimerkkejä. Omalla kohdallani uudiskohteissa ei ole kuitenkaan toistaiseksi mitään laatuongelmia ilmennyt.

Yhtiövastike

Uudiskohteissa on tyypillisesti vanhaa kohdetta alhaisempi yhtiövastike. Syitä tähän on muutamia: ensinnäkin edellisessä kohdassa mainittu energiatehokkuus vaikuttaa yhtiön energialaskuun. Toisekseen uudiskohteissa on aina huoneistokohtaiset vesimittarit, jolloin joidenkin asukkaisen veden tuhlaus ei ole muiden ongelma. Vanhoissa kohteissa on lisäksi tyypillisesti varattu suuremmat summat vuosittaisiin korjausmenoihin. Esimerkiksi jonkun osakkaan kylpyhuoneremontti aiheuttaa kustannuksia myös taloyhtiölle, koska se on velvollinen kustantamaan mm. uudet vesieristeet kyseiseen asuntoon sekä tapauskohtaisesti muutakin, esimerkiksi vanhan lattiakaivon vaihdon. Omien kokemusten pohjalta yhden osakkaan tekemä kylpyhuoneremontti aiheuttaa helposti 1500 euron kustannuksen yhtiölle.

Rahoitusvastike

Vanhoissa kohteissa mahdollinen rahoitusvastike perustuu erilaisiin remontteihin, joita taloyhtiössä on tehty. Asuntosijoittajan näkökulmasta on tärkeää tietää, onko rahoitusvastike rahastoitu vai tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tuloutetut vastikkeet voi sijoittaja vähentää verotuksessa asunnonvuokrauksen vuosittaisina kuluina, mutta rahastoiduista vastikkeista saa hyvitystä vasta myyntivoiton laskennan yhteydessä, kun asuntoa on myymässä.

Uusissa kohteissa rahoitusvastike perustuu yhtiölainaosuuteen, joka huoneistolle myyntitilanteessa on on kohdistunut. Yhtiölainan osuus on yleensä n.50-70 % asunnon velattomasta hinnasta. Sijoittajaosakkaan kannalta yhtiölaina tarjoaa hyvän mahdollisuuden verotuksen kannalta: sen voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa, mikäli taloyhtiö on tulouttanut yhtiölainaosuudet kirjanpidossa. Käytännössä näin menetellään yleensä aina: taloyhtiö tekee poistoja (mm. rakennuksista, pihan asfaltoinnista), joiden avulla tilikauden tulos saadaan nollaan eikä verotettavaa tuloa synny. Asuntosijoittajan kannattaa kuitenkin huomata, että vuokraustoiminnan aikana lyhennetty yhtiölainaosuus vähentää asunnon hankintahintaa ja se huomioidaan myyntivoiton laskennassa, kun asuntoa myydään. Jos veron haluaa välttää, niin ainoa tapa on asua asunnossa jossakin vaiheessa yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta, jolloin myyntivoitto on verovapaata.

Vuokratuottoprosentti

Sijoitusasunnon kohdalla tärkeä asia on tietysti vuokratuottoprosentti. Kuten jo aiemmassa kirjoituksessa mainitsin, niin minulla se on ollut uudiskohteissa alkaen n. 6%. Uusin rakenteilla oleva kohde ei tähän kuitenkaan yllä, jos vuokraan asunnon kalustamattomana. Joudun tällöin tyytymään n. 5% tuottoon. Heikompi tuotto johtuu asunnon keskeisestä sijainnista, jonka vuoksi sen hinta oli aiempia kohteita korkeampi, mutta saatava vuokratuotto vain hieman enemmän. Minulla on kuitenkin aikomuksena käyttää asuntoa myös omana asuntona, joten valitsin asunnon mieleisellä sijainnilla. Lisäksi aikomukseni on jatkaa kalustettu asunto -kokeilua kyseisessä asunnossa, jonka avulla saan vuokratuottoa parannettua.

Välttämättä saamani vuokratuotto ei tyydyttäisi kaikkia asuntosijoittajia. Kupin kääntöpuolella on kuitenkin uusien kohteiden vaivattomuus: ei remonttistressiä eikä hermoja repiviä yhtiökokouksia remonteista. Lisäksi uusina ostamieni asuntojen arvo tuntuu nousevan hyvin sitä mukaa, kun alueelle rakennetaan uusia taloja, joissa neliöhinnat ovat maksamiani hintoja korkeampia. Viisi vuotta vanhasta talosta asunto on käytännössä saman hintainen kuin uudessa. Täytyy kuitenkin muistaa, että hinnat voivat tulla myös alaspäin eikä tuudittautua jatkuvan arvonnousun uskomukseen.


6 kommenttia:

  1. Hei! Kiitos hyvästä blogikirjoituksesta. Osaatko sanoa, miten valinnainen vuokratontti käsitellään verotuksessa? Voiko vähennykset tehdä, jos osuuden lunastaa? Kiitos :)

    yt. Milla

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvää päivää, minä olen Josef Lewis, yksityinen lainanantaja, joka antaa lainoja yksityisille, yrityksille ja julkisille laitoksille alhaisella 2 prosentin korolla. Tiedämme, että siellä on paljon perheitä, jotka asuvat maksupalkkavalvonnassa ja muut, jotka eivät voi hoitaa taloudellisia velvoitteitaan, ja siksi olemme täällä taloudellisen palauttamisen kannalta.

      Tarjoamme laajan valikoiman rahoituspalveluita, kuten liiketoimintasuunnittelua, kauppa- ja kehitysrahoitusta, kiinteistöjä ja kiinnelainoja, velkojen konsolidointi-lainoja, yrityslainoja, yksityisia lainoja, kotirahoitusta, hotelliluottoja, opintolainoja jne. ovat kiinnostuneita lainasta ja ovat vailla huijauksia.

      Sähköposti: progresiveloan@yahoo.com
      Teksti / puhelu: +1 (603) 786-7565 kiitos


      Poista
  2. Ei ole henkilökohtaista kokemusta, mutta olettaisin, että 1) jos maksat valinnaisesta vuokratontista vuokraa, niin tonttiosuudesta maksetun vuokran voi kokonaisuudessaan vähentää hoitovastikkeen tapaan verotuksessa. 2) Jos lunastat tonttiosuuden itsellesi ja käytät siihen lainarahaa, niin voit vähentää lainan korkokustannukset verotuksessa. Jos maksat tonttiosuuden ilman lainaa, niin mitään vähennyskelpoista ei tule.

    VastaaPoista
  3. Yhtiökokouksissa istumiselle ym. remontteihin liittyvälle ajankäytölle pitäisi myös laskea itselle jokin tuntipalkka ja vähentää se ennen kuin laskeee vuokratuoton . Näin laskien voi uusi asunto olla tuottavampi.

    VastaaPoista
  4. Hei ja tervetuloa Spotcap Global Loan Services -palveluun. Nimeni on Claudia Klein, olen lainanantaja ja myös laina-konsultti.

    Tarvitsetko kovasti rahoitusta? tarvitsetko lainaa erilaisiin tarkoituksiin? Jos vastaus on kyllä, suosittelen ottamaan yhteyttä yritykseesi kautta | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | ja sinulla on laina tililläsi 24 tunnin sisällä, koska tarjoamme erinomaisia ​​lainapalveluita ympäri maailmaa.

    Tarjoamme kaikenlaisia ​​lainapalveluita (henkilökohtainen laina, yrityslaina ja monia muita), tarjoamme sekä pitkä- että lyhytaikaisia ​​lainoja ja voit myös lainata jopa 15 miljoonaa euroa. Yritykseni auttaa sinua saavuttamaan monenlaisia ​​tavoitteita monilla lainatuotteilla.

    Tiedämme, että laillisen lainan saaminen on aina ollut valtava ongelma Henkilöille, joilla on taloudellisia ongelmia ja jotka tarvitsevat siihen ratkaisun, monien ihmisten on vaikea saada pääomalainaa paikallisista pankeistaan ​​tai muista rahoituslaitoksista korkean koron vuoksi. korko, riittämätön vakuus, velan ja tulon suhde, matala luottotulos tai muut syyt.

    Ei enää odotusaikoja tai stressaavia pankkikäyntejä. Palvelumme on käytettävissä ympäri vuorokauden - voit saada lainaa ja suorittaa transaktiosi missä ja milloin tarvitset.

    Tarjoamme 24 tunnin maailmanluokan lainapalveluita. Kysymyksiä / kysymyksiä? - Lähetä sähköpostia osoitteeseen | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsAppissa: +4915758108767 | & Vastaa hetkessä.

    Perheesi, ystävien ja työtovereiden ei tarvitse tietää, että sinulla on vähän rahaa, kirjoita meille vain ja saat lainan.

    Taloudellinen vapaus on sinun käsissäsi!

    VastaaPoista