keskiviikko 31. joulukuuta 2014

Ensikokemuksia Airbnb.stä

Näin vuoden viimeisenä blogipostauksena ajattelin kirjoitella lyhyesti ensikokemuksistani Airbnb-majoituspalvelun käytöstä.

Miten palvelu toimii

Lyhyesti kerrottuna kyseessä on sivusto (www.airbnb.com), jonka kautta ihmiset voivat tarjota majoituspalveluita niitä tarvitseville. Tarjolle voi laittaa vaikkapa asuntonsa vierashuoneen, koko asunnon tai vaikkapa kesämökin. Palveluun voi määritellä, millä ajankohdilla kohde on vuokrattavissa sekä määrille erilaisia hintoja eri ajankohdille. Majoittaja voi valita, kenet hyväksyy majoittujaksi. Maksupuoli hoituu palvelun kautta ja se pitää majoittujan tehdä jo kohdetta varatessaan. Majoittaja puolestaan saa maksun omalle tililleen, kun majoittuja on saapunut.

Innostuin kokeilemaan palvelua erään tuttavan esimerkistä. Jos palvelussa olevaa tarjontaa katselee Suomessa, niin suuret kaupungit ovat siellä jo varsin hyvin edustettuina ja hotelliyötä edullisemmin on mahdollista saada kantakaupungista kokonainen pieni asunto käyttöönsä. Palvelusta näkee kunkin kohteen saamat arviot majoittujilta. Palvelussa on ns. vertaisarviointi, eli sekä majoittaja että majoittuja pystyvät antamaan arvioit toisistaan. Vertaisarvioinnin ideana on rakentaa luottamusta palvelun käyttäjien välillä vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Huuto.netissä.

Palvelun käyttöönotto oli helppoa, sinne pääsee kirjautumaan halutessaan Facebook-tunnusten avulla tai halutessaan voi luoda kokonaan uudet tunnukset. Omasta kohteestaan ruksitaan valmiista vaihtoehdoista sopivat kohdat (minkä tyyppinen asunto, mitä palveluja tarjolla jne) ja kirjoitetaan lisäksi vapaamuotoiset kuvaukset. Kuvat ovat ehdottoman tärkeitä, parhaissa ilmoituksissa on selvästi panostettu houkutteleviin kuviin. Yritin itsekin kuvien suhteen parhaani, vaikken mikään ammattikuvaaja olekaan. Joka tapauksessa kuvat kannattaa ottaa siististä asunnosta ja mielellään hyvässä päivänvalossa. Majoituskohteen etsijä kun katsoo hinnan lisäksi ensisijaisesti juuri niitä kuvia.

Omia ensikokemuksia

En ollut kovin luottavainen siihen, että kysyntä olisi mitenkään suurta, mutta hieman pääsin yllättymään. Ensimmäinen varaukseen johtanut kysely tuli jo alle vuorokauden sisällä ilmoituksen julkaisemisesta. Nyt on jo ensimmäinen (viikon mittainen) majoituskokeilu takana ja se meni todella hyvin. Asuntoni vuokrannut henkilö oli jo aiemmin saanut hyviä arvioita ja hän jätti asunnon erittäin siistiin kuntoon. Uskallan siis jatkaa kokeilua vielä jatkossakin.

Mietinnässä oli, että olisiko Airbnb:stä kalustetun asunnon kohdalla ensisijaiseksi markkinointikanavaksi. Päivävuokra on kuitenkin aika paljon kovempi kuin pitkäkestoisessa vuokrasuhteessa, joten tyhjiä päiviäkin voisi olla kohtalaisen paljon, jotta tulotaso olisi vähintään sama. Oman asuntoni kohdalla näyttää siltä, että ainakin lähikuukausina olisin saanut suuremmat tulot Airbnb:n kautta kuin tavalliseen tapaan vuokraamalla. Ongelmana on vain se, että en voi milloin tahansa asuntoa vuokrata pidemmäksi aikaa, koska tarvitsen sitä omaan käyttööni. Jos on tarvetta jostakin syystä asua vuorotellen kahdella eri paikkakunnalla, niin Airbnb voisi olla hyvä keino saada sen rahoittamiseen hieman lisätuloja.

Käytännön vaivaakin Airbnb:stä on. Pienin vaiva on kyselyihin vastaaminen, mutta suurempi vaiva asunnon siivoaminen majoittujia varten. Käytännössä se tarkoittaa kohdallani perussiivouksen lisäksi tilan tekemistä eteisen naulakkoon ja vaatekomeroihin sekä henkilökohtaisten tavaroiden pakkaamista komeron perukoille majoittumisen ajaksi.

Airbnb ja verotus

Airbnb-majoituksesta saatavat tulot ovat pääomatuloa, josta voi majoittamiseen käytetyn ajan osalta vähentää yhtiövastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, vesimaksun, sähkön ja muut kulut. Käytännössä siis samat vähennykset kuin normaalisti asuntoa vuokrattaessa, mutta kohdistettuina vain niihin päiviin milloin majoitusta on tapahtunut. Jos esimerkiksi kuukauden aikana (30 päivää) on majoittanut 7 päivää, niin yhtiövastikkeesta vähennettävä osa on 7/30.

Pääomaverotusta mielenkiintoisempi seikka on, että milloin Airbnb-majoitus on majoitustoimintaa, josta pitäisi maksaa myös arvonlisävero 10 %. Verottajan tulkintana on, että omaa asuntoansa (missä siis asuu) voi käytännössä vuokrata Airbnb:n kautta rajattomasti eikä se ole alv-velvollista toimintaa.

Verottajan sivuilta ei löytynyt kuitenkaan ohjeita, miten menetellä, jos on yksi kalustettu asunto, joka ei ole oma koti ja jota vuokraa Airbnb:n kautta. Puhelinpalvelussa eivät osanneet suoralta käsin vastata, mutta langan päässä ollut henkilö epäili, että tapaukseen sovellettaisiin käytöntöä, että yhtä kesämökkiä voi vuokrata ilman alv-velvollisuutta. Minulle luvattiin selvitellä asiaa ja pari päivää myöhemmin soitettiin, että tässä minun tapauksessa lähtökohtana olisi, ettei yhden kerrostaloasunnon vuokraaminen Airbnb:n kautta olisi alv-velvollista toimintaa. Tulkintaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Ensinnäkin alv-velvollisuuden liikevaihtoraja on 8500euroa vuodessa. Noh, tämä raja menee hyvin lähelle jo asuntoa normaalisti kalustamattomana vuokrattessa, joten Airbnb:n kohdalla se menisi väkisin yli, jotta toiminnassa olisi mitään järkeä. Kerroin tämän puhelimessa ja minulle sanottiin, että tapauksessa käytettäisiin tapauskohtaista harkintaa. Kyse lienee siis siitä, miten paljon tämä raja ylittyy. Toinen kompastuskivi liittyy oheispalveluihin. Jos niitä tarjotaan, niin palvelu on alv-velvollista. Oheispalveluihin kuuluu jo mm. majoittumiseen sisältyvät lakanat ja pyyhkeet sekä asunnon siivous majoittujien välillä. Näistä ainakin siivous (tai ainakin tarkistus tehdystä siivouksesta) on pakko tehdä. Kaiken kaikkiaan verottajalta saamani vastaukset olivat kovin epämääräisiä. Eikö nyt voisi tehdä vaan linjausta, että yhtä kohdetta, oli se sitten oma koti, kesämökki tai sijoitusasunto voisi vuokrata lyhytaikaisestikin ilman alv-velvollisuutta ilman sen kummempia pilkun viilauksia ja tätä useamman kohteen vuokraaminen olisi alv-velvollista majoitustoimintaa. Olisi paljon selkeämpi systeemi, säästäisi sekä verottajan että verovelvollisten aikaa ja rahaa.



4 kommenttia:

  1. Kiitos selkeästä artikkelista! Painiskelen juuri tämän Airbnb-veroasian kanssa ja olen ollut hieman pihalla.

    VastaaPoista
  2. Eipä kestä! Tuo pääomaveroasia on ihan selvä ja yksiselitteinen, mutta mahdollinen alv-velvollisuus voi aiheuttaa harmaita hiuksia. Jos kuitenkin vuokraat Airbnb:n kautta asuntoa, missä itse asut, niin voit huoletta unohtaa alv-asiat.

    VastaaPoista
  3. Meillä olisi mahdollisuus vuokrata yksityisesti joululomalla alle puoleksi kuukaudeksi kalustettua asuntoamme, jota välillä vuokraamme (esim. 4 kk sop.) ja jossa välillä asemme itse. Jos laitamme toisen kirjat tuohon asuntoon esim. muuttoilmoituksella vähintään tuoksi ajaksi, välttäisimmeköhän turhan alvin? Tai meneeköhän kaikista vuokristamme alv, kun asumme siellä itse lähinnä kesät?

    VastaaPoista
  4. Hyvää päivää, minä olen Josef Lewis, yksityinen lainanantaja, joka antaa lainoja yksityisille, yrityksille ja julkisille laitoksille alhaisella 2 prosentin korolla. Tiedämme, että siellä on paljon perheitä, jotka asuvat maksupalkkavalvonnassa ja muut, jotka eivät voi hoitaa taloudellisia velvoitteitaan, ja siksi olemme täällä taloudellisen palauttamisen kannalta.

    Tarjoamme laajan valikoiman rahoituspalveluita, kuten liiketoimintasuunnittelua, kauppa- ja kehitysrahoitusta, kiinteistöjä ja kiinnelainoja, velkojen konsolidointi-lainoja, yrityslainoja, yksityisia lainoja, kotirahoitusta, hotelliluottoja, opintolainoja jne. ovat kiinnostuneita lainasta ja ovat vailla huijauksia.

    Sähköposti: progresiveloan@yahoo.com
    Teksti / puhelu: +1 (603) 786-7565 kiitos



    VastaaPoista