Ensikokemuksia Airbnb.stä

Näin vuoden viimeisenä blogipostauksena ajattelin kirjoitella lyhyesti ensikokemuksistani Airbnb-majoituspalvelun käytöstä.

Miten palvelu toimii

Lyhyesti kerrottuna kyseessä on sivusto (www.airbnb.com), jonka kautta ihmiset voivat tarjota majoituspalveluita niitä tarvitseville. Tarjolle voi laittaa vaikkapa asuntonsa vierashuoneen, koko asunnon tai vaikkapa kesämökin. Palveluun voi määritellä, millä ajankohdilla kohde on vuokrattavissa sekä määrille erilaisia hintoja eri ajankohdille. Majoittaja voi valita, kenet hyväksyy majoittujaksi. Maksupuoli hoituu palvelun kautta ja se pitää majoittujan tehdä jo kohdetta varatessaan. Majoittaja puolestaan saa maksun omalle tililleen, kun majoittuja on saapunut.

Innostuin kokeilemaan palvelua erään tuttavan esimerkistä. Jos palvelussa olevaa tarjontaa katselee Suomessa, niin suuret kaupungit ovat siellä jo varsin hyvin edustettuina ja hotelliyötä edullisemmin on mahdollista saada kantakaupungista kokonainen pieni asunto käyttöönsä. Palvelusta näkee kunkin kohteen saamat arviot majoittujilta. Palvelussa on ns. vertaisarviointi, eli sekä majoittaja että majoittuja pystyvät antamaan arvioit toisistaan. Vertaisarvioinnin ideana on rakentaa luottamusta palvelun käyttäjien välillä vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Huuto.netissä.

Palvelun käyttöönotto oli helppoa, sinne pääsee kirjautumaan halutessaan Facebook-tunnusten avulla tai halutessaan voi luoda kokonaan uudet tunnukset. Omasta kohteestaan ruksitaan valmiista vaihtoehdoista sopivat kohdat (minkä tyyppinen asunto, mitä palveluja tarjolla jne) ja kirjoitetaan lisäksi vapaamuotoiset kuvaukset. Kuvat ovat ehdottoman tärkeitä, parhaissa ilmoituksissa on selvästi panostettu houkutteleviin kuviin. Yritin itsekin kuvien suhteen parhaani, vaikken mikään ammattikuvaaja olekaan. Joka tapauksessa kuvat kannattaa ottaa siististä asunnosta ja mielellään hyvässä päivänvalossa. Majoituskohteen etsijä kun katsoo hinnan lisäksi ensisijaisesti juuri niitä kuvia.

Omia ensikokemuksia

En ollut kovin luottavainen siihen, että kysyntä olisi mitenkään suurta, mutta hieman pääsin yllättymään. Ensimmäinen varaukseen johtanut kysely tuli jo alle vuorokauden sisällä ilmoituksen julkaisemisesta. Nyt on jo ensimmäinen (viikon mittainen) majoituskokeilu takana ja se meni todella hyvin. Asuntoni vuokrannut henkilö oli jo aiemmin saanut hyviä arvioita ja hän jätti asunnon erittäin siistiin kuntoon. Uskallan siis jatkaa kokeilua vielä jatkossakin.

Mietinnässä oli, että olisiko Airbnb:stä kalustetun asunnon kohdalla ensisijaiseksi markkinointikanavaksi. Päivävuokra on kuitenkin aika paljon kovempi kuin pitkäkestoisessa vuokrasuhteessa, joten tyhjiä päiviäkin voisi olla kohtalaisen paljon, jotta tulotaso olisi vähintään sama. Oman asuntoni kohdalla näyttää siltä, että ainakin lähikuukausina olisin saanut suuremmat tulot Airbnb:n kautta kuin tavalliseen tapaan vuokraamalla. Ongelmana on vain se, että en voi milloin tahansa asuntoa vuokrata pidemmäksi aikaa, koska tarvitsen sitä omaan käyttööni. Jos on tarvetta jostakin syystä asua vuorotellen kahdella eri paikkakunnalla, niin Airbnb voisi olla hyvä keino saada sen rahoittamiseen hieman lisätuloja.

Käytännön vaivaakin Airbnb:stä on. Pienin vaiva on kyselyihin vastaaminen, mutta suurempi vaiva asunnon siivoaminen majoittujia varten. Käytännössä se tarkoittaa kohdallani perussiivouksen lisäksi tilan tekemistä eteisen naulakkoon ja vaatekomeroihin sekä henkilökohtaisten tavaroiden pakkaamista komeron perukoille majoittumisen ajaksi.

Airbnb ja verotus

Airbnb-majoituksesta saatavat tulot ovat pääomatuloa, josta voi majoittamiseen käytetyn ajan osalta vähentää yhtiövastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, vesimaksun, sähkön ja muut kulut. Käytännössä siis samat vähennykset kuin normaalisti asuntoa vuokrattaessa, mutta kohdistettuina vain niihin päiviin milloin majoitusta on tapahtunut. Jos esimerkiksi kuukauden aikana (30 päivää) on majoittanut 7 päivää, niin yhtiövastikkeesta vähennettävä osa on 7/30.

Pääomaverotusta mielenkiintoisempi seikka on, että milloin Airbnb-majoitus on majoitustoimintaa, josta pitäisi maksaa myös arvonlisävero 10 %. Verottajan tulkintana on, että omaa asuntoansa (missä siis asuu) voi käytännössä vuokrata Airbnb:n kautta rajattomasti eikä se ole alv-velvollista toimintaa.

Verottajan sivuilta ei löytynyt kuitenkaan ohjeita, miten menetellä, jos on yksi kalustettu asunto, joka ei ole oma koti ja jota vuokraa Airbnb:n kautta. Puhelinpalvelussa eivät osanneet suoralta käsin vastata, mutta langan päässä ollut henkilö epäili, että tapaukseen sovellettaisiin käytöntöä, että yhtä kesämökkiä voi vuokrata ilman alv-velvollisuutta. Minulle luvattiin selvitellä asiaa ja pari päivää myöhemmin soitettiin, että tässä minun tapauksessa lähtökohtana olisi, ettei yhden kerrostaloasunnon vuokraaminen Airbnb:n kautta olisi alv-velvollista toimintaa. Tulkintaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Ensinnäkin alv-velvollisuuden liikevaihtoraja on 8500euroa vuodessa. Noh, tämä raja menee hyvin lähelle jo asuntoa normaalisti kalustamattomana vuokrattessa, joten Airbnb:n kohdalla se menisi väkisin yli, jotta toiminnassa olisi mitään järkeä. Kerroin tämän puhelimessa ja minulle sanottiin, että tapauksessa käytettäisiin tapauskohtaista harkintaa. Kyse lienee siis siitä, miten paljon tämä raja ylittyy. Toinen kompastuskivi liittyy oheispalveluihin. Jos niitä tarjotaan, niin palvelu on alv-velvollista. Oheispalveluihin kuuluu jo mm. majoittumiseen sisältyvät lakanat ja pyyhkeet sekä asunnon siivous majoittujien välillä. Näistä ainakin siivous (tai ainakin tarkistus tehdystä siivouksesta) on pakko tehdä. Kaiken kaikkiaan verottajalta saamani vastaukset olivat kovin epämääräisiä. Eikö nyt voisi tehdä vaan linjausta, että yhtä kohdetta, oli se sitten oma koti, kesämökki tai sijoitusasunto voisi vuokrata lyhytaikaisestikin ilman alv-velvollisuutta ilman sen kummempia pilkun viilauksia ja tätä useamman kohteen vuokraaminen olisi alv-velvollista majoitustoimintaa. Olisi paljon selkeämpi systeemi, säästäisi sekä verottajan että verovelvollisten aikaa ja rahaa.

Keittiön suunnitelma

Keittiön materiaalivalinnat ja muutokset on nyt saatu suunniteltua. Millaisia muutoksia alkuperäiseen (alla kuva) on tehty?

• 50cm hellan tilalle kiertoilmainen kalusteuuni ja induktiotaso
• Astianpesukoneen integrointi
• jääkaappipakastimen integrointi
• kalustesijoitteinen mikrouuni (vakiona ei mikroa)
• Liesituulettimeksi tulee ohut esiin vedettävä lippamalli
• Ovimateriaali paksummasta (19mm) materiaalista, vetimeksi kapea lista, joka kiinnitetään nurjalta puolelta
• Eteiseen tulee avonaulakon paikalle alumiinikehykselliset ovet peileillä

Muutoskustannukset koneiden osalta n. 1100 euroa + liesituulettimen vaihto (kustannus ei vielä tiedossa). Kalustemuutokset noin 1600 euroa (sis koneiden komerot, lisäovet ja ovimuutokset, välitilaan lasi sekä kulmikas allas). Jääkaapin sivulevy on myös maalattu valkoinen, sama kuin ovissa. Lastulevypintaa ei ole siis näkyvissä. Ovien väriksi valitsin puhtaan valkoisen, mattapintaisen maalatun oven.

Yhteensä siis keittiön muutostyöt kustantavat liki 2900 euroa. Näillä eväillä se on muuttunut "kaupungin vuokra-asunnon keittiöstä" aika tasokkaan näköiseksi kokonaisuudeksi. Induktiotasosta ja kiertoilmauunista on myös käytännön iloa kokkailtaessa. Ainoa mikä muutoshinnastossa jäi näiltä osin kaihertamaan oli kantikkaan altaan korkea lisähinta, 475 euroa. Rehellisuuden nimissä sen olisi voinut jättää pois, mutta kyseessä on oma pitkäaikainen haaveeni ja olenhan itse muuttamassa asuntoon pariksi vuodeksi, joten se on nyt hankittu itseä varten. Toinen haaveeni on välitilan lasi, jonka hintalisä oli kohtuullinen 320 euroa.

Suunnitelmassa tykkään myös siitä, että eteinen ja keittiö ovat nyt mukavan yhtenäiset, erilaiset omilla jaloillaan seisovat kodinkoneet eivät pätki linjaa, vaan eteisestä ikkunaseinään asti sokkelilinja menee samassa tasossa. Ylhäälle pitää vielä miettiä tuo kotelointi, tuollaista peitelevyä en sinne haluaisi.

Tässä vielä aiemminkin julkaistut pari kuvaa samanlaisen asunnon vakiokeittiöstä.

Keittiöliikkeen havainnekuva uudesta keittiöstä on valitettavan heikkolaatuinen. Siitä näkee kuitenkin hyvin, miten eteisen ja keittiön kalusteet sulautuvat hienosti yhteen. Liesituuletin ei vastaa suunniteltua. Keittiöön tulee led-valaistus yläkaappien alle ja päälle.

Työtasoksi olisin halunnut kiveä, mutta siihen ei budjetti taipunut. Yleisesti ottaen karsastan jäljitelmiä, mutta Novartin mallistossa oli kiiltäväpintainen työtaso, joka muistutti hämmästyttävän hyvin kiveä aina etureunan saumaa myöten. Päätin sitten valita sen, vaikka tiedänkin, että siinä näkyvät naarmut mattapintaista helpommin. Välitilan lasi tulee valkoiseksi maalatulla taustalla, väriltään lasi on valkoinen, aivan himpun verran vihertävä. Alla kuva työtasosta.

Yhtiölainan verotukselliset edut asuntosijoittamisessa

Tämänkertaisen blogikirjoituksen aiheeksi päätin ottaa yhtiölainan asuntosijoittamisen näkövinkkelistä. Monet eivät ole välttämättä tiedostaneet kaikkia niitä etuja, mitä se asuntosijoittajalle voi tarjota. Suuri yhtiölainaosuus on tyypillistä uudiskohteille, mutta periaatteessa samat säännöt pätevät myös vanhempaan kohteeseen, jossa on otettu yhtiölainaa taloyhtiön remontteihin.


Ostovaihe
Aiemmin yhtiölainasta oli selvää etua ostovaiheessa, koska sen osuutta ei laskettu mukaan varainsiirtoveroa laskettaessa. Varainsiirtovero maksettiin vain ns. myyntihinnasta. Verotus muuttui tältä osin vuoden 2013 huhtikuussa, joten nykyisin joutuu maksamaan täyden varainsiirtoveron riippumatta yhtiölainan määrästä (asunto-osakkeilla 2% ja kiinteistöillä 4% kauppahinnasta).

Jos asuntoa hankitaan omaan käyttöön, niin yhtiölainan järkevyys riippuu kyseisen lainan hinnasta ja myöhemmistä suunnitelmista asunnon suhteen. Jos yhtiölainan ehdot (marginaali, viitekorko ja maksuaika) ovat edullisempia kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa sen verovähennysoikeus huomioituna, niin yhtiölaina on kannattavaa ottaa.  Mikäli asunnossa aikoo asua vain muutaman vuoden ja laittaa sen vuokralle myöhemmin, niin yhtiölaina on todennäköisesti paljon fiksumpi ratkaisu verotuksellisista syistä.


Yhtiölainan lyhennysten verovähennykset asuntoa vuokrattaessa

Yhtiölainaa osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena (käytetään myös nimitystä pääomavastike), jonka käsittely verotuksessa riippuu siitä, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut lainan kirjanpidossaan.

Jos rahoitusvastikkeet on luettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää vuokratulosta kuluna koko maksetun vuosittaisen rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennykset). Uudiskohteessa rahoitusvastikkeet on tyypillisesti tuloutettu (yhtiökokous päättää asian). Tällöin taloyhtiö tekee vastaavassa määrin poistoja rakennuksista ja muusta poistokelpoisesta, kuten pihan asfaltista. Rahoitusvastikkeet kannattaa ehdottamasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo etua asuntosijoittajille eikä ole toisaalta millään tavalla pois niiltä, jotka asuvat itse asunnoissaan. Kyseessä on siis vain kirjanpidollinen käytäntö.

Pankkilainaan verrattuna erona on siis se, että pankkilainasta verovähennyskelpoinen on ainoastaan koron osuus, mutta tuloutetussa yhtiölainassa myös itse lyhennyksen voi vähentää. Se pienentää vuokratulosta maksettavaa pääomaveroa merkittävästi.

Mikäli pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Jos kyseessä on vanhan asunto-osakeyhtiön remonttia varten otettu laina, niin maksettu yhtiölainaosuus lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Uudiskohteessa lainaosuus on jo tietysti alunperinkin mukana hinnassa.


Maksetun yhtiölainan kohtelu verotuksessa asuntoa myytäessä

Rahastoidun yhtiölainan kohdalla mahdollinen myyntivoitto tai -tappio lasketaan yksinkertaisesti vähentämällä myyntihinnasta velaton ostohinta, maksettu varainsiirtovero sekä kaupankäyntikulut (Isännöitsijätodistus liitteideen sekä mahdollinen kiinteistövälittäjän palkkio).

Tuloutetun yhtiölainan kohdalla joudutaan sen sijaan maksamaan pääomaveroa lyhennetystä yhtiölainasta, mikä asunto on ollut vuokrattuna ja maksetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokraustoiminnan kuluina.

Esimerkki: Asunto on ostettu uutena vuonna 2009 hintaan 100000 euroa. Asuntoon kohdistui 70 % yhtiölainaosuus, eli 70000 euroa. Yhtiölaina oli tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja asunto-osakkeen omistaja lyhensi yhtiölainaa 18000 euroa viiden vuoden aikana.

Ostotilanne v. 2009
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (1,6 % myyntihinnasta) 480 eur

Myyntitilanne v. 2014
myyntihinta 110000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur

Luovutusvoittolaskelma
 10000eur (arvonnousu 110000eur - 100000eur)
 18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
 - 2500eur (kaupankäyntikulut)
 -480eur (v. 2009 maksettu varainsiirtovero)
= 25020 eur (luovutusvoitto)

Maksettava pääomavero
25020 eur * 0,3 = 7506 eur

Asuntosijoittaja maksaa siis pääomaveroa  vuokratuloistaan myöhennetysti. Tästä on etua, koska parhaimmillaan hänen ei tarvitse maksaa lainkaan pääomaveroa asunnon vuokrausvaiheessa, jos rahoitusvastike ja hoitovastike vastaavat suuruudeltaan perittävää vuokraa.

Lisäetua asunnon omistaja saa, jos hän asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta asunnossa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa lainkaan luovutusvoittoveroa.


Yhtiölaina turvana asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan

Moni ei ole tullut ajatelleeksi, että taloyhtiölle tuloutettu yhtiölaina voi toimia turvana myös asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan. Tehdäänpä kuvitteellinen esimerkki, jossa asunnon ostohinta on edelleen 100000eur, yhtiölainaosuus 70 % ja myyntihinta 90000eur:

Ostotilanne v. 2014
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (2 % velattomasta hinnasta) 2000 eur

Myyntitilanne v. 2019
myyntihinta 90000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur

Luovutusvoittolaskelma
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
-10000eur (myyntitappio)
-2500eur (kaupankäyntikulut)
-2000eur (v. 2014 maksettu varainsiirtovero)
= 3500 eur (luovutusvoitto)

Maksettava pääomavero
3500 eur * 0,3 = 1050 eur

Huolimatta asunnon 10 % arvonlaskusta (sekä nousseesta varainsiirtoverosta) sijoittaja jää kuitenkin hieman voitolle. Periaatteessa pitämällä asuntoa vuokralla riittävän kauan, pääsee asunnon omistaja aina "kuiville" sijoituksensa kanssa, vaikka asunnon arvo tipahtaisi suurestikin. Tällainen tilanne ei ole tietysti tavoiteltava, mutta verrattuna tappiolla oleviin pörssiosakkeisiin voi olla varma, että saa aina omansa takaisin, kun antaa vain ajan kulua.

Huom! Kannattaa muistaa, että myyntitappiot eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia, jos asunnossa on asunut yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta.

Kylpyhuoneen suunnittelu etenee

Mikäpä olisi sen mukavampaa kuin suunnitella uuden kämpän pintamateriaalivalintoja. Kylpyhuoneen osalta minulla oli selkeä ajatus tehdä siitä kertaluokkaa tasokkaamman oloinen kuin mitä rakennusliikkeiden peruskylppärit ovat. Lähtökohdat tuunaukseen olivat jo hyvät: perusvarustukseen kuuluu jo tavallista tasokkaampi sauna lämpöhaapalauteilla, tervaleppäpaneeleilla sekä kuituvalaistuksella.

Suurimmat muutokset tulevat kohdistumaan seinä ja lattiapintojen materiaaleihin. Lattialaataksi tulee perusmallin sijaan Taun Corten 10 x 10 laattaa, jonka elävä ruosteisen näköinen ja vähän hopean sävyjäkin sisältävä pinta on mielestäni kiva. Seinät tulevat pääosin 60 x 30 kokoisella valkoisella kiiiltävällä suorareunaisella laatalla, joka asennetaan kapealla saumalla. Suihkun ja wc-istuimen kohdalle tulee Taun Corten laattaa 60 x 30 kokoisena 1/3 tiililadonnalla.

Kylppärisuunnittelija piirsi havainnekuvat, miltä laatat näyttäisivät. Kuvassa wc-kalusteet ja ovet eivät vastaa suunnitelmia.

Corten laatoista saa paremman käsityksen, kun katsoo kuvia, missä sitä on käytetty. Kuvassa näkyy myös samantyylinen Hansgrohen sadesuihku, mikä minulle on tulossa.

Saunaan on suunnitteilla karmiton lasiovi. Se on mielestäni tyylikkäämpi ja etuna on, ettei suihkunurkassa ole lahoavia ovenkarmeja kastumassa.  Kuvassa vastaava ratkaisu. Ovi olisi luultavasti ilman kiinteää ylälasia, on hieman edullisempi siten.

Kylppärin valaistukseen on myös tarkoitus panostaa piirun verran enemmän. Kattoon on tulossa led-spotteja ja peilikaapin päällä olevan valaisimen aion vaihtaa vakiota tyylikkäämpään. Saunassahan kuituvalot oli jo vakiona, sinne ei tarvita valaistusmuutoksia.

Tavoiteltava lopputulos? Pyrkimyksenä on saada kylpyhuoneeseen hieman arjen luksusta varusteiden ja materiaalien osalta. Vähän sellainen fiilis kuin olisi tasokkaassa hotellissa. Saapi nähdä, miten lähelle tuota tavoitetta päästään.

Mitä maksaa? Muutostyöt eivät ole aivan ilmaisia. Laatoitusmuutokset maksavat  työlisineen noin 1600 euroa, saunan oven vaihto karmittomaan 380 euroa, sadesuihku 600-700 euroa, valaistusmuutokset muutaman satasen. Lopullinen lisähinta kylppärimuutoksille lienee noin 3000 euroa. Onko se kaiken arvoista, jää nähtäväksi. Kyseessä on kuitenkin pitkäaikainen hankinta, ainakin 20 vuotta oletan tuolla pärjättävän ennen kuin sitä on tarpeen ruveta remontoimaan. Uskon asunnon erottuvan kuitenkin tältä osin edukseen vuokramarkkinoilla sekä myöhemmin myyntivaiheessa.

Omakohtainen kokemus vanhan taloyhtiön yllätysremontista

Vanhan taloyhtiön kohdalla on aina mahdollisuus yllätysremontteihin. Sain kokea sen tänä vuonna omakohtaisesti. Vanhin asuntoni sijaitsee taloyhtiössä, joka on periaatteessa ihan hyvässä kunnossa. Viimeisen 15 vuoden aikana siihen on tehty parvekeremontti, vaihdettu ikkunat ja parvekeovet sekä uusittu käyttövesiputkisto. Käyttövesiputkiston remontin yhteydessä oli puhetta viemäreistä ja niille povattiin vielä parinkymmenen vuoden käyttöikää ennen kuin olisi tarvetta uusimiselle. Perusteluina esitetttiin mm., että muovisina ne eivät ruostu. Ja toisaalta viemäreiden yleinen laskennallinen käyttöikä on 60 vuotta.

No, nyt kuitenkin alle viisi vuotta käyttövesiputkien uusimisen jälkeen havaittiin, että eteisaulan katosta valuu vettä. Selvisi, että muovinen viemäriputki oli haljennut. Seurauksena oli aikamoinen revohka ja noin 50000 euron korjauskustannukset taloyhtiölle. Loput maksoi kaiketi vakuutusyhtiö. Käytännössä siis tämän vuoden vuokratuotto on vain noin 3,4 %, jos korjauslaskun maksaa kerralla pois. Ilman remonttia vuokratuotto olisi ollut noin 4,8 %. Korjauskustannukset ovat toki verovähennyskelpoisia, mutta eipä se paljon lohduta. Lisäksi nyt kalvaa epäilys siitä, millaisessa kunnossa talon viemäriputkisto ylipäänsä on. Ainakin tuli opittua, ettei pelkkä muovi materiaalina tee viemäreitten suhteen autuaaksi, se voi hajota siinä missä valurautakin.

Rakennustyömaa etenee

Rakennustyömaa etenee ja viime viikolla alkoi ikkunoiden asentaminen. Pikku hiljaahan tuo alkaa näyttää jo kerrostalolta. Kohta ovat asunnon sisustuksen materiaalivalinnatkin jo ajankohtaisia.

Uusi vai vanha asunto?

Useimmat ostavat sijoitusasunnon vanhasta kerrostalosta. Itse olen kuitenkin päätynyt siirtymään pikkuhiljaa lähinnä uudiskohteisiin. En väitä, etteikö vanhoissa taloissa voisi olla hyviä sijoituskohteita, sillä hyviä kohteita voi löytää molemmista. Käsittelen seuraavaksi näitä asioita omien kokemuksieni pohjalta.

Hinta

Asunto vanhassa taloyhtiössä on yleensä vastaavalla sijainnilla olevaa uutta kohdetta merkittävästi edullisempi. Vanhan asunnon kohdalla on kuitenkin syytä tutkia tarkkaan taloyhtiöön tehdyt remontit ja huomioida tuottolaskelmissa tulevat remontit. Remonttilistan pituuteen ei kannata tuijottaa, vaan katsoa, minkä tyyppisiä remontteja yhtiöön on tehty ja suhteuttaa se rakennuksen ikään. Kalliita remontteja ovat tyypillisesti julkisivuremontit sekä perinteiset putkiremontit, joissa uusitaan myös viemärit. Jos nämä ovat lähitulevaisuudessa edessäpäin, niin asunnon on syytä olla edullinen. Usein kuitenkaan remonttien kustannukset eivät kasvata vastaavassa suhteessa asunnon arvoa. Palaan remonttiteemaan tarkemmin hieman myöhemmin. Käytännössä kuitenkin, jos asunnon ostaa vanhasta talosta, niin kannattaa suosia pienehköjä yksiöitä: niissä remonttikustannukset eivät euromääräisesti ole mahdottomia suhteessa asunnosta saatavaan vuokraan. Asiaa ovat käsitelleet havainnollisesti mm. Orava ja Turunen, joten en käsittele tässä asiaa sen enempää.

Uudiskohde on kallis, mutta toisaalta siihen ei tarvitse laskea remonttivaraa. Omien kokemuksieni mukaan uudiskohteesta saa lisäksi ainakin 10% parempaa vuokratuottoa kuin vastaavalla sijainnilla olevasta vanhasta saman kokoisesta peruskuntoisesta asunnosta. Nykyään löytyy vuokralaisia, jotka arvostavat asunnon varustelua ja ovat valmiita maksamaan siitä.

Asunnon hintaa arvioidessa kannattaa kiinnittää huomiota, onko kohde omalla vai vuokratontilla. En koskisi pitkällä tikullakaan remontoimattomassa yhtiössä vuokratontilla olevaan 70-luvun talossa olevaan kohteeseen. Uusissa kohteissa vuokratontti näkyy tyypillisesti yhtiövastikkeissa. Etenkin pääkaupunkiseudulla maksaa helposti pienen kaksion hoitovastikkeessa yli satasen kuussa pelkkää tonttivuokraa! Joissakin tapauksissa asunnot ovat valinnaisella vuokratontilla, jolloin tonttivuokrasta voi päästä omalla kohdallaan eroon maksamalla muutaman kymmenen tuhannen euron suuruisen tonttiosuuden asunnon hinnasta. Tämä tonttiosuus ei tietenkään ole ilmoitettu asunnon velattomassa hinnassa, joten kyseessä on lähinnä keino saada hinnat näyttämään keinotekoisesti hieman inhimillisemmiltä.

Sijainti

Vanhojen asuntojen sijainti on usein parempi kuin uusien, toisin sanoen kaupungin keskustassa tai sen läheisyydessä. Jos kaupungin keskustaan tulee uudiskohde, on asuntojen hinta niissä helposti hyvin suuri. Toisaalta läheskään kaikilla ei ole tarvetta asua keskustassa, esimerkiksi työpaikan sijainti vaikuttaa tähän.

Pohjaratkaisu

Vanhoissa asunnoissa voi olla hankalia ja sokkeloisia pohjaratkaisuja. Toisaalta esimerkiksi 70-luvun asunnot ovat tyypillisesti mitoitukseltaan ihan väljiä, mutta niissä on muita huonoja puolia, esimerkiksi rakentamiseen liittyviä riskirakenteita. Asunnossa olisi hyvä olla tilaa sekä pyykinpesukoneelle että astianpesukoneelle, etenkin ensiksi mainitulle. Jos pyykkikoneelle ei ole paikkaa, niin kannattaa tutustua, onko taloyhtiön pesutuvan varustus ajanmukainen ja toimiva. Uusissa asunnoissa on usein saatu suunniteltua varsin toimiva pohjaratkaisu vähiin neliöihin, kun on luovuttu turhista käytävistä ja erillisistä keittokomerokopperoista. Toisaalta invamääräykset pakottavat tekemään myös pienten asuntojen kylpyhuoneista suuria, mikä on poissa muista asuinneliöistä.

Äänieristys

Omalla kohdallani minulla on huonoja kokemuksia 70-80-lukujen talojen rakentamisen laadusta. Pieni ongelma ovat vinot seinät, joita on saanut remontoinnin yhteydessä oikoa jopa senttitolkulla. Tällaiset ongelmat ovat kuitenkin korjattavissa. Kenties ärsyttävin piirre noissa asunnoissa on kuitenkin ollut luokattoman huono äänieristys: normaali puheääni kuuluu naapurista selvästi läpi. Naapurin vessan veto kuuluu olohuoneeseen, samoin suihkussa käynti. Uskomattoman ärsyttävää, sillä vaikkevat kyseiset asiat häiritsisi itseä, niin on selvää, että omat äänet kuuluvat naapuriin aivan samalla tavalla. Äänieristyksen parantaminen omatoimisesti lisäeristämisellä on vaivalloista ja kenties turhaakin, koska olen huomannut, että äänet kulkeutuvat vanhoissa taloissa tyypillisesti ilmanvaihtokanavien ja putkistojen kautta.  Tämä ongelma ei koske vain 70-luvun taloja, vaan se on tyypillistä myös 1900-luvun alkupuoliskon paksuseinäisille kivitaloille. Vaikka seinät olisivat puoli metriä paksut, niin äänet kuuluvat usein putkien ja ilmanvaihtokanavien kautta samalla tavalla kuin ohutseinäisissä 70-luvun taloissa.

Uusissa kohteissa on nykyään huoneistokohtaiset koneelliset ilmanvaihdot, joten samat röörit eivät kulje kaikkien huoneistojen läpi. Äänieristysvaatimukset ovat muutenkin nykyään huomattavasti tiukemmat kuin vuosikymmeniä sitten. Asun nyt vuonna 2013 valmistuneessa talossa ja olen äänieristykseen varsin tyytyväinen. Naapurissa on silloin tällöin kohtuu kovaäänisiäkin bileitä (no joo, itsellänikin on joskus) ja käytännössä bileistä kuuluu ääntä vain, jos sekä minulla että naapurilla on parvekkeen ovi auki. Normaali puhe tai musiikin kuuntelu ei kuulu naapurista lainkaan läpi. Ainoat äänet, mitkä tähänkin asuntoon kuuluvat jossakin määrin ovat erilaiset rakenteisiin kohdistuvat iskuäänet, kuten poraaminen seinään tai kovan esineen tiputtaminen yläkerran lattialla. Satunnaiset kolinatyyppiset äänet häiritsevät kuitenkin paljon vähemmän kuin seinän läpi kuuluva puhe. Asunnon vuokrailmoituksessa olenkin maininnut uusien kohteiden kohdalla hyvästä äänieristyksestä, sillä se on monelle tärkeä asumismukavuuteen vaikuttava asia.

Energiatehokkuus

Uusissa asunnoissa on lisäksi nykynormien mukainen energiatehokkuus. Yleensä niissä on hyvin toimiva huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla. Vanhoissa taloissa ilmanvaihto on usein painovoimainen ja omien kokemusten mukaan niissä pitää tuuletella jatkuvasti ikkunoiden kautta, koska ilmanvaihto on liian heikko. Samalla karkaa lämpöä harakoille. Koska energia näyttää olevan sekä nykyisen että tulevien hallitusten ikuinen lypsylehmä, ei ole samantekevää, kuinka paljon kaukolämpöä taloyhtiö vuodessa kuluttaa. Vanhoissa taloissa energiatehokkuutta voidaan toki parantaa remontoimalla, mutta se on kallista ja lisäksi pelkonani on mahdolliset rakennusvirheet, joita korjausrakentamisessa voidaan tehdä. Ikäviä esimerkkejä löytyy etenkin julkisista rakennuksista runsain mitoin. Uusi kohde on alunperin suunniteltu energiatehokkaaksi ja periaatteessa se pitäisi olla hyvin tehty, vaikka valitettavasti silloin tällöin saa lukea myös päinvastaisia esimerkkejä. Omalla kohdallani uudiskohteissa ei ole kuitenkaan toistaiseksi mitään laatuongelmia ilmennyt.

Yhtiövastike

Uudiskohteissa on tyypillisesti vanhaa kohdetta alhaisempi yhtiövastike. Syitä tähän on muutamia: ensinnäkin edellisessä kohdassa mainittu energiatehokkuus vaikuttaa yhtiön energialaskuun. Toisekseen uudiskohteissa on aina huoneistokohtaiset vesimittarit, jolloin joidenkin asukkaisen veden tuhlaus ei ole muiden ongelma. Vanhoissa kohteissa on lisäksi tyypillisesti varattu suuremmat summat vuosittaisiin korjausmenoihin. Esimerkiksi jonkun osakkaan kylpyhuoneremontti aiheuttaa kustannuksia myös taloyhtiölle, koska se on velvollinen kustantamaan mm. uudet vesieristeet kyseiseen asuntoon sekä tapauskohtaisesti muutakin, esimerkiksi vanhan lattiakaivon vaihdon. Omien kokemusten pohjalta yhden osakkaan tekemä kylpyhuoneremontti aiheuttaa helposti 1500 euron kustannuksen yhtiölle.

Rahoitusvastike

Vanhoissa kohteissa mahdollinen rahoitusvastike perustuu erilaisiin remontteihin, joita taloyhtiössä on tehty. Asuntosijoittajan näkökulmasta on tärkeää tietää, onko rahoitusvastike rahastoitu vai tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tuloutetut vastikkeet voi sijoittaja vähentää verotuksessa asunnonvuokrauksen vuosittaisina kuluina, mutta rahastoiduista vastikkeista saa hyvitystä vasta myyntivoiton laskennan yhteydessä, kun asuntoa on myymässä.

Uusissa kohteissa rahoitusvastike perustuu yhtiölainaosuuteen, joka huoneistolle myyntitilanteessa on on kohdistunut. Yhtiölainan osuus on yleensä n.50-70 % asunnon velattomasta hinnasta. Sijoittajaosakkaan kannalta yhtiölaina tarjoaa hyvän mahdollisuuden verotuksen kannalta: sen voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa, mikäli taloyhtiö on tulouttanut yhtiölainaosuudet kirjanpidossa. Käytännössä näin menetellään yleensä aina: taloyhtiö tekee poistoja (mm. rakennuksista, pihan asfaltoinnista), joiden avulla tilikauden tulos saadaan nollaan eikä verotettavaa tuloa synny. Asuntosijoittajan kannattaa kuitenkin huomata, että vuokraustoiminnan aikana lyhennetty yhtiölainaosuus vähentää asunnon hankintahintaa ja se huomioidaan myyntivoiton laskennassa, kun asuntoa myydään. Jos veron haluaa välttää, niin ainoa tapa on asua asunnossa jossakin vaiheessa yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta, jolloin myyntivoitto on verovapaata.

Vuokratuottoprosentti

Sijoitusasunnon kohdalla tärkeä asia on tietysti vuokratuottoprosentti. Kuten jo aiemmassa kirjoituksessa mainitsin, niin minulla se on ollut uudiskohteissa alkaen n. 6%. Uusin rakenteilla oleva kohde ei tähän kuitenkaan yllä, jos vuokraan asunnon kalustamattomana. Joudun tällöin tyytymään n. 5% tuottoon. Heikompi tuotto johtuu asunnon keskeisestä sijainnista, jonka vuoksi sen hinta oli aiempia kohteita korkeampi, mutta saatava vuokratuotto vain hieman enemmän. Minulla on kuitenkin aikomuksena käyttää asuntoa myös omana asuntona, joten valitsin asunnon mieleisellä sijainnilla. Lisäksi aikomukseni on jatkaa kalustettu asunto -kokeilua kyseisessä asunnossa, jonka avulla saan vuokratuottoa parannettua.

Välttämättä saamani vuokratuotto ei tyydyttäisi kaikkia asuntosijoittajia. Kupin kääntöpuolella on kuitenkin uusien kohteiden vaivattomuus: ei remonttistressiä eikä hermoja repiviä yhtiökokouksia remonteista. Lisäksi uusina ostamieni asuntojen arvo tuntuu nousevan hyvin sitä mukaa, kun alueelle rakennetaan uusia taloja, joissa neliöhinnat ovat maksamiani hintoja korkeampia. Viisi vuotta vanhasta talosta asunto on käytännössä saman hintainen kuin uudessa. Täytyy kuitenkin muistaa, että hinnat voivat tulla myös alaspäin eikä tuudittautua jatkuvan arvonnousun uskomukseen.

Asunnon vuokraaminen kalustettuna

Kuten aiemmin jo mainitsin, minulla on menossa kokeilu, jossa hankin kokemuksia asunnon vuokraamisesta kalustettuna. Kimmokkeena kalustetun asunnon vuokraamiseen oli tietysti paremman vuokratuoton hankkiminen. Asuntoilmoituksia selaillessa törmää lähinnä kahdenlaisiin kalustettuihin asuntoihin:

1) Joku lähtee määräajaksi pois kotoa (esimerkiksi opiskelijavaihtoon) ja vuokraa (tai alivuokraa) asuntoaan kyseisen poissaolon ajaksi. Tyypillisesti tällainen asunto on aika edullinen, kalustetuksesta ei makseta välttämättä minkäänlaista lisähintaa. Ongelmana on tietysti asunnon vakituisen asukkaan poissaoloon sidottu määräaika vuokrasuhteessa.

2) Asunto on alunperin suunniteltu kalustettuna vuokrattavaksi, mitään määräaikoja ei ole ja asunnon voi vuokrata muutaman päivän pituisesta ajanjaksosta aina kuukausiin tai jopa vuosiksi. Tällaisessa asunnossa on tyypillisesti eri hinnat lyhyelle ja pitkälle vuokra-ajalle ja toiminta on muutenkin pitkälle organisoitua. Tällaisia asuntoja vuokraa mm. Forenom, jonka toimintamallina on vuokrata asuntoja yleensä tyhjänä, kalustaa ne (halvasti) ja vuokrata eteenpäin korkeaan hintaan. Esimerkiksi Jyväskylän keskustassa Forenomilla on 37 neliön pikkukaksio, jonka kuukausivuokra on 1198 euroa ja vuorokausivuokra on tuolloin 43 euroa. Asunto on peruskuntoinen ja aika vaatimattoman näköisesti kalustettu. Vuokrataso on kuitenkin karkeasti ottaen tuplat verrattuna kalustamattomaan asuntoon. Täytyy kuitenkin muistaa, että tällöin vuokra sisältää myös sähkön, veden ja netin sekä alvin 10%. Jos asunnon haluaa alle kuukaudeksi, on vuorokausihinta paljon kalliimpi. Yhden päivän alvillinen vuokra on 153 euroa, kahdelta päivältä 122 eur/päivä, viideltä päivältä 79eur/päivä jne.

Ketkä sitten tarvitsevat kalustettua asuntoa? Tärkeimpänä kohderyhmänä ovat yritykset. Monet yritykset tarvitsevat työntekijöilleen määräajaksi asunnon. Kalustettu asunto on vaivaton ja hotellia halvempi ratkaisu työntekijöiden majoittamiseen. Vakuutusyhtiöt tarvitsevat puolestaan asuntoja asiakkailleen esimerkiksi vesivahinkojen korjausajaksi. Lisäksi yksi kohderyhmä, joskaan ei kovin maksukykyinen, ovat opiskelijat. Kenties hieman yllättäen edellä mainittu Forenom markkinoi huoneistohotelleitaan myös opiskelijoille. Varmaan niitä meneekin etenkin näin syksyllä, kun vapaita yksiöitä on opiskelijoille niukasta saatavilla.


Kalustettuna vuokraamisen haasteita

Kalustettuna vuokratta asunto voi edellä kerrotun perusteella vaikuttaa lähes kultakaivokselta, mutta omat ongelmansa ja riskinsä siinä on. Arvioin seuraavaksi näitä riskejä.

1) Heikko/vaihteleva kysyntä
Kalustetuilla asunnoilla on oma, selvästi tavallista vuokramarkkinaa alhaisempi kysyntä. Homma ei kannata, jos kämppä seisoo tyhjillään.

2) Lyhyet vuokrasuhteet
Vuokrasuhteet ovat lyhyempiä. Vaikka ei harrastaisikaan aivan hotellityyppistä muutaman päivän mittaista majoitusta, voi varautua siihen, että vuokrasuhteen pituus on ennemmin kuukausia kuin vuosia. Tämä teettää itselle luonnollisesti enemmän töitä. Jos asunnon välittämiseen käyttää välittäjää, voi koko homman kannattavuus valua lisääntyneisiin välittäjän palkkioihin.

3) Vastuukysymykset
Jos asunnon vuokraa yritys, niin asunnossa majoittujat voivat vaihdella vuokrasuhteen aikana. Tyypillisesti vuokrasuhteissa vuokralaisilta vaaditaan laaja kotivakuutus vastuuvakuutuksella. Vastuuvakuutus on tässä nimenomaan tärkeä, koska sillä katetaan asukkaan toiselle osapuolelle aiheuttamat vahingot, normaali kotivakuutus kun kattaa vain hänen oman irtaimistonsa. Selvittelin noin vuosi sitten kalustettua asuntoa vuokratessa vakuutusyhtiön kanssa vakuutusasioita. Selvisi, ettei yrityksen vakuutukset kata eikä yritys voi vakuuttaa asuntoa majoittujien puolesta, vaan kullakin asukkaalla pitäisi olla oma kotivakuutus, jossa on myös vastuuvakuutus. Tähän riittää, jos heillä vakituisessa asuinpaikassaan jossain muualla on kyseinen vakuutus. Erillistä vakuutusta kalustettuun asuntoon heidän ei tarvitse siis ottaa. Ongelmana kuitenkin on vaihtuvien asukkaisen kanssa, että miten ihmeessä pystyy varmistamaan, että heillä jokaisella on asianmukaiset vakuutukset.

Vakuutusyhtiö (IF) tarjosi minulle kalustettuna vuokrattuun sijoitusasuntoon vakuutuksen, joka kattaa asuntoon hankkimani irtaimiston ja asunnon pintamateriaalit vahinkojen varalta. Vakuutus on hieman tavanomaista kotivakuutusta kalliimpi (n. 100 euroa vuodessa) ja siinä lukee, että asunto on vuokrattu ulkopuolisen käyttöön. En pystynyt kuitenkaan ottamaan vakuutusta, joka kattaisi kaikki vahingot, jos asukas vaikkapa nukahtaa suihkuun ja kastelee oman asuntoni lisäksi alemman kerroksen. Tällöin ottamani vakuutus kattaa oman asuntoni vahingot ja vahingon aiheuttajan kotivakuutuksen vastuuvakuutus muut vahingot. Jos hänellä ei ole vakuutusta, niin tällöin hän on henkilökohtaisesti korvausvelvollinen taloyhtiölle, en minä tai asunnon vuokrannut yritys. Tietysti on hyvin pieni todennäköisyys, että näin suuria vahinkoja tapahtuisi, mutta kaikkihan on mahdollista.


Omat kokemukseni kalustettuna vuokraamisesta

Omat kokemukseni asunnon vuokraamisesta kalustettuna ovat ihan hyviä. Tällä hetkellä minulla on siis menossa kokeilu, jossa vuokraan yhtä vuonna 2013 valmistuneessa talossa sijaitsevaa 42 neliön kaksiota kalustettuna. Asunto ei sijaitse kaupungin keskustassa, vaan lähiössä n. 3,5 km päässä keskustasta, hyvien kulkuyhteyksien päässä.

Kalustetun asunnon kysyntä tuolla sijainnilla oli kuitenkin aika pientä, aivan muutama kysely tuli ja niistäkin osa tuli epämääräisiltä kyselijöiltä. Löysin kuitenkin asuntoon vuokralaiseksi yrityksen, joka  on maksanut vuokrat ajallaan ja asunto on pysynyt muutenkin kunnossa.

Asunnon kalustukseen minulta meni rahaa vajaat 2000 euroa. Osa kalusteista minulla on lainassa veloituksetta, joten ne eivät tavallaan maksaneet mitään. Jos aivan kaikki olisi pitänyt ostaa, niin rahaa olisi mennyt enemmän. Huomasin, että yllättävän paljon rahaa saa menemään jo siivousvälineisiin, kun ostaa pölynimurin, moppausvälineet, kylpyhuoneen kuivauslastan jne.

Vuokrasuhteen oli määrä päättyä syyskuun lopussa nykyisen vuokralaisen kanssa, mutta hän ilmoitteli pari viikkoa sitten, että he ovatkin halukkaita jatkamaan vähintään vuoden loppuun. Kalustettuna vuokraaminen on siten kannattanut, olen saanut kalustetun asunnon vuokralisällä asuntoon hankittujen kalusteiden hinnan takaisin ja vähän päällekin joka tapauksessa. Hinnoitteluni on ollut hyvin maltillinen, olen pyytänyt kalustuksesta ekstraa n.150eur/kk.

Olen tullut kuitenkin siihen tulokseen, että kalustetulle asunnolle voisi olla laajempi kysyntä kaupungin keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä. Aionkin jossain vaiheessa siirtää kalusteet tähän uuteen 37,5 neliön asuntoon. Osa lainakalusteista joutuu kuitenkin vaihtoon ja edessä on pieniä investointeja uusiin kalusteisiin, kuten sohvaan. Vuokran hinnoitteluakin pitää vielä miettiä.


Vaihtoehto kalustettuna vuokraaminen Forenomille

Yksi vaihtoehto on asunnon vuokraaminen kalustettuna esimerkiksi Forenomille, joka vuokraa sitä eteenpäin. Forenom markkinoi majoitustuotto-konseptia, jossa asiakas saa jokaisesta yöpymisestä 65% arvonlisäverottamasta tuotosta. Tällöin vuokranantaja ottaa kiinteää vuokrasopimusta suuremman riskin, mutta Forenomin mukaan tällä mallilla on mahdollisuudet myös ansaita enemmän.

Miten todennäköisesti tämä sitten kannattaa?

Käytetään esimerkkinä edellä mainittua Jyväskylässä sijaitsevaa 37 neliön kaksiota, jossa  kuukausivuokra on 1198 euroa. Summassa on arvonlisäveroa 10%, eli alviton vuokra on  n. 1089 euroa per kk. Eli jos asunto on vuokrattu kokonaiseksi kuukaudeksi kerralla, niin asunnon omistajalle jäisi n.708 euroa. Mainittu 65% osuus vuokratuotosta edellyttää, että omistaja itse kalustaa asunnon ja vastaa sähkö, vesi, nettilaskusta ja kotivakuutuksesta. Kun näihin menoeriin menee helposti ainakin 60-70eur/kk, niin ollaankin nopeasti tilanteessa, että asunto tuottaisi saman tyhjänä vuokrattunakin.

Forenomin hinnoittelu menee siis siten, että kallein päivävuokra on, jos asunnon vuokraa yhdeksi yöksi. Vuorokausikohtainen hinta laskee heti, kun vuokrauspäiviä tulee lisää. Teoreettinen maksimituotto tulisi, jos asunnossa olisi koko kuukauden yhden päivän mittaisia vuokrasuhteita ilman tyhjiä päiviä. Tällöin maksimivuokra kuukaudessa olisi ilman alvia 139eur x 30 = 4170eur, josta asunnon omistajan osuus 65% olisi 2710 euroa. On tietysti selvää, ettei tällaista tilannetta voi tulla koskaan.

Majoitustuotto-konseptissa ei ole mitään alarajaa vuokratuotolle, joten jos tulisi tilanne, ettei Forenom saa asuntoa lainkaan vuokrattua eteenpäin, niin asunnon tuotto on nolla. Forenomille itselleen malli on kannattava, koska riskin asunnon olemisesta tyhjillään kantaa asiakas. Siihen nähden 35% palkkio asunnon vuokraustoiminnan hallinnoinnista on mielestäni paljon. Forenom ilmoittaa keskimääräiseksi asukasvaihtuvuudeksi 70 päivää. Tällöin 2kk ajalle vuokrattaessa kuukausivuokraksi muodostuisi 1270 euroa/kk, josta asunnon omistajan osuus olisi 750eur, kun vähentää alvit ja Forenomin siivun.

Kalustetun asunnon vuokraaminen Forenomille olisi helppoa, koska ei itse tarvitsisi huolehtia lyhytaikaisten vuokralaisten etsimisestä, joka on yksityiselle varmasti hankalampaa kuin Forenomille. Toisaalta Forenom ottaa palveluksistaan aika lihavan siivun vuokratuotosta ja lopullinen vuokratuotto uhkaa jäädä sille tasolle tyhjät päivät, sähkölaskut, vesimaksut, nettimaksut ja vakuutusmaksut huomioiden, että saattaa olla järkevämpää vuokrata asunto omatoimisesti kalustamattomana markkinahintaan tai kalustettuna pidemmäksi aikaa selvästi Forenomin hintatasoa edullisemmin. Kovin lyhytkainen vuokraus on yksityiselle työlästä ja lisäksi siitä pitäisi maksaa 10% arvonlisävero. Verottaja ilmoittaa verkkosivuillaan, että alle 2kk mittainen vuokraustoiminta katsotaan lähtökohtaisesti arvonlisäveron alaiseksi majoitustoiminnaksi ja yli 2kk vuokrasuhteet ovat arvonlisäverosta vapaata vuokraustoimintaa.

Kenelle Forenomin majoitustuotto-konsepti sitten sopii? Ainakin sellaiselle se voisi sopia, joka tarvitsee itse asuntoaan joskus, mutta pääosin se on tyhjillään. Majoitustuotto-konsepti näet sallii omistajan käyttää asuntoa, toki oman käytön ajankohdat tulee sopia Forenomin kanssa. Asunnon omistajan tulee kuitenkin hyväksyä, että kuukausittainen tuotto vaihtelee. Kiinnostuin asiasta sen verran, että soitin huvikseni Forenomille ja kyselin konseptista lisää. He kertoivat, että alueellamme on kohteiden käyttöaste keskimäärin noin 85%, mikä kuulostaa minusta ihan hyvältä. Ehkä tuota tulee testimielessä joskus kokeiltua, jos tulee eteen tilanne, että vuokrattavaa asuntoa tarvitsee välillä itsekin.

Yhdeksi riskiksi Forenomin kohdalla näen myös sen, ettei asunnon omistajalla ole sananvaltaa siihen, kenelle asunto vuokrataan. Itse ainakin vieroksun ajatusta siitä, että viimeisen päälle laitettuun ja varusteltuun kämppään majoitetaan esimerkiksi laitapuolen kulkijoita kaupungin piikkiin. En tiedä, harjoitetaanko omassa kaupungissani kyseisenlaista hätämajoitusta lainkaan, mutta ainakin Helsingissä Forenomin kämppiä käytetään mainittuun tarkoitukseen ja Forenomin verkkosivuilla mainitaan kunnat yhtenä kohderyhmänä kalustetuille asunnoille.

Perinteinen sijoitusasunto ja vaihtoehtoja paremman vuokratuoton saamiseen

Perinteisesti parhaina asuntosijoituskohteina on pidetty hyväkuntoisessa taloyhtiössä olevia yksiöitä kasvukeskuksissa hyvällä sijainnilla. Hyvä sijainti tarkoittaa usein oppilaitosten ja palvelujen läheisyyttä tai vähintään hyviä julkisia liikenneyhteyksiä niihin. Tällaisen asunnon vuokralle saaminen on helppoa ja tyhjien kuukausien määrä jää vähäiseksi tai olemattomaksi. Jos asuntosijoittamisen haluaa aloittaa varman päälle, niin tämä on hyvä vaihtoehto. Sen sijaan maksimaalisia tuottoja etsivä miettii myös muita vaihtoehtoja.

Isompi asunto?

Yksiöiden lisäksi pienet ja keskisuuret kaksiot toimivat ihan hyvin sijoituskohteina. Ne sopivat oivallisesti pariskunnille, esimerkiksi kahdelle opiskelijalle. Molemmilla on mahdollisuus saada opintotuen asumislisää asuntoon maksimissaan noin 200euroa/kk. Jos asunnon pohjaratkaisu on sellainen, että siinä on erillinen keittiö ja lisäksi kaksi suurinpiirtein samankokoista huonetta omilla sisäänkäynneillä eteisestä tai keittiöstä, niin asunto sopii myös kahden kaveruksen käyttöön. Tällainen asunto olisi kenties kaikkein monipuolisin erilaisia kohderyhmiä silmällä pitäen.

Suuren kaksion (n. 60 neliötä tai yli) kohdalla on ongelmana, että samalla neliömäärällä voisi saada myös kolmion. Kaksiosta on vaan vaikea saada samaa vuokraa kuin kolmiosta, vaikka neliöitä olisi tismalleen sama määrä. Neliöt itsessään eivät kuitenkaan kerro kaikkea, vaan pidän hyvin tärkeänä asiana asunnon pohjaratkaisua. Esimerkiksi tässä blogissa käsiteltävän 37,5 neliön kaksion valintaan vaikutti suurelta osin juuri toimiva pohjaratkaisu. Asunto sopii hyvin yksin asuvalle, mutta myös opiskelijapariskunnalle.

Isommat asunnot, kolmiot ja neliöt ovat mielestäni haasteellisempia sijoituskohteita, ainakin kysyntää niille on vähemmän. Kooltaan ne soveltuvat perheille tai sitten opiskelijoiden kommuuniasumiseen. Periaatteessa vanhasta kerrostaloneliöstä, joka soveltuisi kolmen kaveruksen käyttöön voisi saada laskelmieni mukaan helposti yli  8% vuokratuottoa. Tällaisen asunnon hallinnointi on vaan hankalampaa: tekeekö yhden vuokrasopimuksen vai jokaiselle erillisen? Jos jokaisella on erillinen, niin kenen vastuulla on etsiä uusi asukas, jos yksi vuokralainen lähtee? Tuottovaatimuksen nostaminen lisää siis riskiä ja omaa työtä. Kannattaa lisäksi muistaa, että neliössä taloyhtiön remonttiprojektien kustannukset kalahtavat paljon kivuliaammin kuin yksiössä tai kaksiossa. Karkeasti ottaen yksiöön verrattuna triplana ja kaksioon verrattuna tuplana.

Omakotitalo?

Omakotitalosta sijoituskohteena minulla on lähinnä huonoja kokemuksia. En ole omakotitaloa hankkinut sijoituskäyttöön, mutta kokemusta on kuolinpesän omistaman omakotitalon vuokraamisesta. Ensinnäkin omakotitalon huoltaminen on paljon työläämpää kuin kerrostaloasunnon, koska huoltoyhtiön ja isännöitsijän sijaan hoidat niin kiinteistön huoltamisen kuin hallinnoinninkin itse. Usein vuokralaiset haluavat asua omakotitalossa kuin kerrostalossa, joten omistaja joutuu tekemään huoltotyöt itse, jotta ne tulevat tehdyksi. Kannattaa siis varautua pari kertaa vuodessa menemään katolle puhdistamaan rännejä lehdistä, tekemään pihasavottaa jne. Onnekas löytää toki vuokralaisen, jolla on intoa pitää paikkoja kunnossa. Usein kuitenkin lupaillaan enemmän kuin käytännössä toteutuu. Jopa nurmikon leikkaaminen tuntui olevan monelle asukkaalle ylivoimainen tehtävä, vaikka vuokrat ajallaan tulisivatkin. Omakotitalon hyvänä puolena pidän mahdollisuutta tehdä kiinteistön rakennuksista poistoja, joilla pienennetään maksettavaa pääomaveroa. Kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan, onko se kaiken vaivan väärti.

Lemmikinomistajille suunnattu?

Lemmikinomistajille suunnattu asunto on mielestäni varsin mielenkiintoinen ajatus. En ole kohderyhmää itse keksinyt, vaan huomasin kerran asuntoilmoituksen, jossa yksityinen sijoittaja nimenomaan mainosti asuntoa lemminkinomistajille, tietysti rasvaiseen vuokrapyyntöön, joka oli noin 10% yli normaalin vuokratason. Kyseessä on kuitenkin hyvä markkinarako, koska yleensä vuokra-asuntoilmoituksessa lemmikit on kielletty. Lemmikin omistajille suunnatussa asunnossa kannattaa panostaa kestäviin ja helppohoitoisiin materiaaleihin. Ei siis arkaa parkettilattiaa ja seinät mieluummin maalatut kuin tapetoidut. Lisäksi kannattaa varautua asunnon tavallista suurempaan kulumiseen. Jos asuntoa markkinoi lemmikkien omistajille, niin omistajan on syytä hyväksyä lemmikitöntä taloutta suurempi kuluminen asunnon pinnoissa. Ei tietysti mitä tahansa sentään.

Sijainti pikkupaikkakunnalla?

Prosentuaalisesti suurimmat vuokratuotot tulevat tyypillisesti pikkupaikkakunnilla. Kehotan kuitenkin välttämään syrjäisiä muuttotappioalueita, vaikka niistä tällä hetkellä saisikin hyvää vuokraa ja vaikka niihin tällä hetkellä saisikin ongelmattomasti asukkaita. Asuntosijoittajan kannattaa ajatella tulevaisuutta: millaiset paikkakunnan vuokra-asuntomarkkinat ovat esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua? Jos haluankin asunnosta eroon, niin ostaako sitä kukaan viiden vuoden kuluttua? Näitä seikkoja suurempana riskinä pidän kuitenkin vanhan taloyhtiön remontteja. En ikimaailmassa koskisi esimerkiksi Ilomantsissa sijaitsevaan 70-luvulla rakennettuun hissittömään kerrostaloasuntoon taloyhtiössä, jossa on tulossa kaiken lisäksi suuria remontteja. Hyvin äkkiä ollaan siinä tilanteessa, että remonttikustannukset ovat kohtuuttoman suuret suhteutettuna asunnon ostohintaan ja arvon kehitykseen remonttien jälkeen.

Remonttikohde?

Jos osaat remontoida, niin pommikuntoisista asunnoista hyvällä sijainnilla voi saada hyvän sijoituskohteen. Remontilla saa nostettua asunnon arvoa ja jos työn osaa tehdä enimmäkseen itse, niin  nähdystä vaivasta voi saada ihan hyvän tuoton. Kannattaa huomata, että mikäli aikomuksena on pitää asuntoa sijoituskäytössä kauemmin (vuosia), niin asunto kannattaa vuokrata ensiksi muutamaksi kuukaudeksi remontoimattomana ja vasta sen jälkeen remontoida. Näin menettelemällä  ns. asunnon entisen tason palauttavan remontin kustannukset voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta. Jos asunnon tasoa parantaa (rakentaa esimerkiksi saunan tai korvaa muovimaton parketilla), niin remonttikustannukset voi vähentää osittain. Mikäli asunnon remontoi heti ostamisen jälkeen, niin remonttikustannukset lisätään asunnon ostohintaan ja ne voi vähentää vasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun asunto myydään!

Jos taloyhtiössä on tulossa suuria remontteja, kannattaa olla hyvin tarkkana. Usein taloyhtiön remontit eivät realisoidu täysimääräisinä asunnon arvoon.

Tasokkaammin varusteltu?

Monet ajattelevat edelleen, ettei vuokra-asunnon kuntoon ja sisustukseen ole järkevää panostaa pakollisia kunnostuksia enempää. Riittäväksi katsotaan, jos seinät maalataan joskus ja muovimatto uusitaan sitten, kun edellinen on mennyt puhki. Ajatuksena on, että vuokralaiset kuitenkin tuhoavat rahalla ja vaivalla tehdyt kohennukset. Tämä on mielestäni kuitenkin enemmän itseään toteuttava ennustus: mikäli vuokraat läävää, niin saat sinne todennäköisesti huonompia vuokralaisia kuin hyväkuntoiseen asuntoon. Asunnon vuokraajat ovat nykyään varsin laatutietoisia ja nuhjuiseen kämppään ei useinkaan haluta, vaikka sen saisi vuokrattua halvallakin. Lisäksi useat vuokranantajat pyytävät nuhjuisista kämpistään korkeaa vuokraa. Jos asunto kelpaa ainoastaan asukkaille, joiden puolesta Kela maksaa vuokran, niin vuokranantajan kannattaa katsoa peiliin. Yleisesti ottaen  kehotan välttämään asunnon vuokraamista sosiaalitapauksille, niistä on riesaa niin vuokranantajille kuin naapureillekin. Kukin taaplaa tietysti tavallaan ja on totta, että vuokraamalla ylihintaista läävää Kelan sponsoroimalle asukkaalle voi päästä hyvään vuokratuottoprosenttiin. Asukkaan aiheuttamat asunnon vauriotkin voi monessa tapauksessa maksattaa yhteiskunnalla.

Omat asuntoni olen pyrkinyt varustamaan nykyajan vaatimusten mukaiseksi ja joskus jopa vähän ylikin. Uudiskohteissa on jo itsessään parempi varustetaso ja talotekniikka kuin vanhoissa taloissa. Lisäksi olen asunnon ostovaiheessa lisävarustellut asuntoja enemmän tai vähemmän. Nykyajan minimivaatimuksena pitäisin, että uudessa asunnossa on perustyylikkäästi kaakeloitu kylpyhuone, jossa on paikka pesukoneelle, keittiössä astianpesukone ja kuivien tilojen lattiat asiallista laminaattia tai parkettia. Muovimattopinnat ovat toki käytännölliset, mutta ne kuuluvat mielestäni lähinnä kaupungin vuokra-asuntoihin. Ajattelen, että vuokratessaan asuntoa vapailta markkinoilta asukkaat haluavat saada jotain vastinetta rahoilleen verrattuna sosiaalisen asuntotuotannon tarjontaan. Edellä mainittujen varusteiden lisäksi lasitettu parveke on plussaa ja saunaakin moni vuokralainen arvostaa.

Omat asuntoni olen varustanut ostovaiheessa etenkin keittiön osalta tasokkaammin. Peruslieden vaihtaminen kalusteuuniin ja induktiokeittotasoon ei nykyään maksa ostovaiheessa kuin noin 600-700 euroa, mutta asunto on heti paljon tasokkaamman oloinen. Astianpesukone kuuluu useimmiten jo uusien asuntojen vakiovarustukseen. Jos haluaa hifistellä, niin sen voi vaihtaa integroituun tai rosteriseen. Nyt projektina olevassa 37,5 neliön kaksiossa keittiökoneiden muutokset maksavat minulle yhteensä noin 1100 euroa plus jokunen satanen keittiön kalustemuutoksista. Keittiöstä tulee kuitenkin aivan eri näköinen ja jos asuntoa on lähivuosina myymässä, sijoitetun rahan uskon saavani varmuudella takaisin.

Asunnon lisävarustelun kannattavuutta voi laskeskella siten, että miettii saako lisävarustelun ansiosta asunnosta suurempaa vuokraa. Jos asunnon varusteisiin on ostovaiheessa sijoittanut esimerkiksi 3000euroa ja asunnosta saa sen vuoksi 50 euroa kuukaudessa suurempaa vuokraa, voi investoinnin kannattavuutta tarkastella esimerkiksi sen takaisinmaksuajan kautta. Tässä esimerkissä investoinnin ansiosta saa asunnosta vuositasolla 600 euroa suurempaa vuokraa. Investointi maksaisi siis itsensä takaisin viidessä vuodessa.

Pelkän takaisinmaksuajan sijaan sijoitusta tulisi kuitenkin tarkastella mieluummin sen vaihtoehtoiskustannuksen kautta. Toisin sanoen, jos sijoittaisit saman 3000 euroa johonkin muuhun, niin millaisen tuoton voisit parhaassa tapauksessa rahalle saada? Osakkeista ajatellaan yleisesti saatavan keskimäärin n.10% vuosituotta pidemmällä aikavälillä, kun huomioidaan osingot ja osakkeiden arvon kehitys. Näin ollen osakkeisiin sijoitetun 3000 euron sijoituksen voi olettaa kasvavan viidessä vuodessa 4831 euron suuruiseksi. Kymmenessä vuodessa osakepotin arvo olisi jo 7781 euroa. Asunnon lisävarusteluun sijoitettuna sama 3000 euroa olisi maksanut itsensä takaisin ensimmäisen 5 vuoden aikana ja tuottanut 3000 euroa seuraavan 5 vuoden aikana. Jälkimmäiset 3000 euroa voisi sijoittaa osakkeisiin kunkin vuoden lopussa oletetulla 10% tuotolla, jolloin sijoitettu potti kasvaisi 10. vuoden loppuun mennessä 4029 euroon. Tällä tavalla laskettuna osakesijoitus olisi noin 750 euroa tuottoisampi 10 vuoden ainana, mikäli asunnon arvon ei voi katsoa olevan siihen tehdyn lisäpanostuksen ansiosta vähintään 750 euroa arvokkaampi kuin perusvarusteiden asunnon. Uskon kuitenkin, että 10 vuotta sitten tehty varusteparannus on edelleen vähintään tuon arvoinen, jolloin lisävarustelu olisi kannattavampaa kuin osakesijoitus. Tässä laskelmassa on yksinkertaisuussyistä pidetty vuokranlisäyksen määrä samana koko ajanjakson. Lisäksi kannattaa huomata, että osakesijoitusten todellinen tuotto voi olla jotain aivan muuta kuin laskennassa käytetty pitkän ajan keskiarvo.

Kalustettu asunto?

Minulla on menossa nyt kokeilu kalustetun asunnon vuokraamisesta. Kalustettua asuntoa vuokraamalla saan noin 2 prosenttiyksikköä suurempaa vuokratuottoa kuin kalustamattomasta. Kerron asiasta tarkemmin vähän myöhemmin.

Asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittaminen tuntuu olevan varsin trendikästä nykyisin. Hyvin monella tuntuu olevan ainakin yksi sijoitusasunto ja sen myötä pientä kokemusta vuokraisäntänä toimimisesta. Aika tyypillinen kuvio tuntuu olevan, että omaa entistä asuntoa ei myydäkään, vaan se jätetään vuokralle, kun halutaan muuttaa isompaan asuntoon. Kuvio on ihan toimiva, jos asunto on sopivan kokoinen, hyvällä sijainnilla eikä tiedossa ole valtavia remontteja taloyhtiössä. Näin tein itse asiassa itsekin 13 vuotta sitten, kun olin siirtymässä ensiasunnosta isompaan asuntoon.

Yhtenä pääsyynä asuntosijoittamisen innokkuuteen lienevät matalat korot. Tällä hetkellä korkorahastoista ja määräaikaistalletuksista ei tahdo saada juuri inflaatiota parempaa korkotuottoa. Matalat korot puolestaan houkuttelevat pankkien laina-asiakkaiksi, vaikka pankit usein perivät sijoituslainoista hieman korkeampaa korkoa kuin asuntolainoista. Itseäni pankkien käytäntö hieman ihmetyttää, jos kyse on asuntoon sijoittamisesta ja sama asunto on lainan vakuutena joka tapauksessa. Onko valtavasti merkitystä sillä, kuka asunnossa asuu? Koron marginaalinhan pitäisi riippua riskistä eikä se tässä tapauksessa mielestäni muutu.

Riittävä vuokratuotto

Asuntojen hinnat ovat nykyisin monin paikoin jo hyvinkin korkeat. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungista on hankalaa löytää asuntoa, josta saisi kohtuullisen prosentuaalisen vuokratuoton. Tämä asia tuli käytännössä koettua, kun yritettiin löytää Helsingin kantakaupungista sukulaiselleni sijoitusasuntoa alkuvuodesta. Monessa kohteessa oli korkea hinta ja korkea yhtiövastike. Lisäksi monenlaiset remonttipommit häämöttivät nurkan takana, tyypillisimmin putkiremontti. Vaikka vuokrataso onkin Helsingin kantakaupungissa korkea, ei se ole asunnon hintaan suhteutettuna kovin ihmeellinen. Sijoitusasunnon alueelta ostava laskeneekin asunnon tulevan arvonnousun varaan. Sukulaiseni päätyi lopulta hankkimaan asunnon pääkaupunkiseudun ulkopuolelta yliopistokaupungista.

Vuokratuotto tulee siis aina ajatella suhteessa asunnon hintaan ja korkea prosenttimäärä on tavoiteltavaa. Mikä on sitten riittävä tuottoprosentti? Asuntosijoittamista käsittelevillä keskustelupalstoilla voi lukea toinen toistaan korkeammista tuottoprosenteista. Monet tuntuvat vaativan vähintään 7-8% vuokratuottoa. On selvää, että esimerkiksi Helsingin kantakaupungista tällaiseen vuokratuottoon pääseminen on haasteellista tai mahdotonta. Olen päätynyt sen vuoksi harrastamaan asuntosijoittamista suosiolla muualla. Tosin tulevaisuudessa saattaa olla edessä asunnon osto Helsingistä, mutta se olisi sitten ihan omaan käyttöön.

Omalla kohdallani vuokratuotot vaihtelevat välillä 4,8 - 8,1 %. Matalin tuottoprosentti on vanhassa ensiasunnossani, joka on 45m2 kaksio kaupungin keskustassa noin 300 metrin päässä yliopistolta. Matalaa vuokratuottoprosenttia kompensoi kuitenkin mukavasti arvonnousu. Kaikenlaista remonttiakin taloyhtiössä on ollut kuluneiden vuosien aikana, mutta kokonaisuus on nekin huomioituna vahvasti plussalla. Lähitulevaisuuden arvonnousupotentiaalin arvioin kyseisellä asunnolla kuitenkin heikohkoksi, osin nykyisen markkinatilanteen vuoksi ja toisaalta edessä häämöttävän viemäriremontin (luultavasti sukitus) vuoksi. Suurin tuottoprosentti on pienellä vuosi sitten valmistuneella 42 neliön saunallisella kaksiolla 3,5km päässä kaupungin keskustasta. Suurta tuottoprosenttia selittää se, että vuokraan asuntoa kalustettuna. Palaan kalustetun asunnon vuokraamiseen aiheena myöhemmin.

Vuokratuottoprosentin laskenta

Epäilen, etteivät läheskään kaikki asuntosijoittajat tiedä, miten asunnon vuokratuottoprosentti lasketaan. Jotta laskelmat olisivat vertailukelpoisia, niin asunnon rahoituskuluja ei oteta mukaan laskelmiin, vaikka ne voikin yleensä verotuksessa vähentää. Luku 12 tarkoittaa laskelmassa tietysti kuukausien määrä vuodessa. Laskelma osoittaa siis vuosituoton, kuten yleensäkin tuottolaskelmissa on tapana tehdä. Käyvän arvon tilalla voi toki käyttää ostohintaa, mutta jos asunto on hankittu vaikkapa 10 vuotta sitten, niin tällä kaavalla saadaan aika huimat tuottoprosentit.

Kaikessa yksinkertaisuudessa vuokratuottoprosentti lasketaan siten seuraavasti:
(Vuokra - yhtiövastike) x 12
asunnon käypä arvo

Esimerkiksi 112000 euron asunnon, jonka vuokra on 650 euroa ja yhtiövastike 83 euroa vuokratuottoprosentti on
(650 eur-83 eur) x 12
     1120000eur              = 6,1 %

Yllä oleva esimerkki on itse asiassa puolitoistavuotta sitten uutena ostamastani pikkukaksiosta. Minulla on tavoitteena vähintään noin 6 % tuotto vuodessa suhteutettuna asunnon käypään arvoon. Alle 5% laskennallisella vuokratuotolla en lähtisi asuntoa ostamaan ilman erityisiä muita syitä. Asettamani 6 % tavoite ei toteudu ensiasuntoni kohdalla, koska kyseisessä taloyhtiössä on nykyään korkeahko hoitovastike. Tulevaisuuden suunnitelmissa siintääkin kyseisen asunnon myynti. Vanhassa talossa laskennallinen vuokratuottoprosentti saisi olla oikeastaan vielä isompi kuin 6%, koska käytäntö on osoittanut, että harva se vuosi tulee vanhaan taloyhtiöön jotakin pienempää tai isompaa remonttia aiheuttamaan lisäkustannuksia.

Saadusta vuokratuotosta maksetaan tietysti pääomavero 30% tai 32%. Kannattaa muistaa, että mikäli sijoittaa velkavivulla, niin sijoituslainan korot, lainan perustamiskustannukset ym. ovat myös verovähennyskelpoisia. Sen sijaan sijoituslainan lyhennykset eivät ole. Taloyhtiön yhtiövastike on aina verovähennyskelpoinen, mutta rahoitusvastike vain siinä tapauksessa, että taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa. Jos rahoitusvastikkeet rahastoidaan, niin vähennykset voi tehdä vasta asuntoa myydessä luovutusvoittoa laskettaessa. Edellä mainittujen kulujen lisäksi vuokranantaja voi vähentää asunnon vuokrauskulut (ilmoituskulut, mahdollisen asunnonvälittäjän palkkio, asunnon näytöstä aiheutuneet matkakustannukset jne) sekä remonttikulut, joissa asuntoa kunnostetaan ns. entiseen tasoon. Jos asuntoa vuokraa kalustettuna, niin vähentää voi myös kalusteiden hinnan, joka kerralla tai jaksotettuna useammalle vuodelle. En rupea näitä vähennysasioita kuitenkaan tässä sen enempää avaamaan, koska asiat löytyvät selkeästi esitettyinä vero.fi-sivuilla. Tärkeää on kuitenkin huomata vähentää kaikki kustannukset, jotka ovat verovähennyskelpoisia.

Äänentoiston suunnittelua

Ajattelin toteuttaa kotiteatterin äänentoiston kerrankin ilman lattian poikki meneviä johdotuksia. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tarvittavat johdotukset tulee vetää jo rakennusvaiheessa. Asunnon pienessä olohuoneessa ei ole kotiteatterille oikeastaan kuin kaksi vaihtoehtoa: sohva joko ikkunaseinälle tai sitä vastapäiselle seinälle. Televisio- ja stereotaso tulee sitten kohtisuoraan vastapäiselle seinälle. Sohva toimisi tilankäytön kannalta ehkä paremmin ikkunaseinällä. Tällöin myös näkymä asuntoon tullessa olisi sohvalle eikä televisiotasoon. Haittapuolena sijoituksessa on tietysti valon heijastuminen kuvaruudusta, joten ikkunaan pitäisi laittaa riittävästi valoa estävä verho.
Sohvan olen piirtänyt tähän luonnokseen edellistä isompana. Sen mitat ovat 210cm x 90x ja divaaniosa on 120cm syvä. Mitat ovat HT-Collectionin Donnasta, jota on saatavilla kyseisillä mitoilla. Nykyinen sohva on musta raskaan näköinen kulmasohva, eikä sitä voi ajatella tähän uuteen asuntoon. Uuden asunnon olohuoneen pieni koko asettaa rajoituksia sohvan koolle. Tässä vaiheessa tuntuu, että Donna miellyttäisi. Se on suhteellisen kevyen näköinen ja lisäksi siinä on mukavuutta lisäävät höyhentäytteet pehmusteina.

Minulla on nykyisessä asunnossa 240cm 40cm x 40cm Ikean Bestå-tasot, jotka sopisivat myös uuteen asuntoon, jos ne sijoittaa ikkunaa vastapäiselle seinälle. Olen myös pyöritellyt mielessä String-hyllyjä, joista voisi ehkäpä tehdä yläosan Bestå-hyllyille tai korvata nykyisen systeemin kokonaan. Tässä kuva  nykyisestä toteutuksesta.

Kovin pieni tv-taso ei voi olla, koska siihen pitäisi mahtua suurehko televisio, kaiuttimet television molemmille puolille ja keskelle, vahvistin sekä lp-levysoitin. Olohuoneen suunnittelu menee siis äänen ja kuvan ehdoilla, mutta pyrkimys olisi kuitenkin tehdä se tyylikkäästi, koska huoneella on monta muutakin funktiota kuin toimia kotiteatterina. Televisio olisi tarkoitus vaihtaa jossakin vaiheessa sirompaan, mutta kuva-alan pitäisi säilyä vähintään ennallaan (46"). Järjestelmän etukaiuttimet ovat vanhahkot, mutta äänenlaadultaan edelleen erittäin asialliset Amphion Argonit. Mahdollisesti voisin päivittää ne aktiivisiin Geneleceihin (G1, G2 tai G3-malliin ja mahdolliseen subbariin). Minulla on jo nykyisin tietokoneella Genelecit ja olen hyvin tykästynyt niiden tarkkaan sointiin. Sisustajaa miellyttää lisäksi se, että genelecit ovat varsin pienikokoisia, etenkin mallit G1 ja G2. Genet ovat vain kovin hinnakkaita, nykyisetkin ostin pari vuotta käytettyinä.

Kun johdotuksia miettii, niin oikeastaan ainoa välttämättömyys on vetää yhdet kaiutinjohdot huoneen poikki takakaiuttimia varten. Olen mietiskellyt, saisiko niille jonkinlaisen pistorasian, mutta valmiita sellaisia en oikein ole onnistunut löytämään. Vinkkejä otetaan vastaan.

Ai niin, suunnitteilla on myös sijoittaa kaiuttimet saunaan. Mitään kalliita ämyreitä sinne ei tule, laitan sinne luultavasti varastossa lojuvat JBL Control 1-kaiuttimet, jotka ostin vuosia sitten. Kyseinen malli soveltuu käsittääkseni myös kosteaan tilaan. Saunassa kaiuttimet joutuu käytännössä sijoittamaan lauteiden alle, joten mitään hifitoistoa sinne ei kannata tavoitella. Syy sijoitukseen on lämpötila, lauteiden alla ei ole kovin kuumaa, katonrajassa sen sijaan voi olla yli 80 astetta lämmintä.

Kylpyhuonehaaveita

Asunnon kylpyhuoneeseen haluaisin ensinnäkin sadesuihkun vakiosuihkun tilalle. Suunnitelmissa on laittaa siihen Hansgrohen Raindance isolla 30cm suihkulautasella. Tarjouksesta tätä suihkua saa alle 700 eurolla. Suihkun asentamisessa tulee huomioida, että sekoittaja tulee riittävän ylös. Kuva on lainattu valmistajan sivuilta.

Vakiovalaistuksen tilalle olen ajatellut joko ledinauhaa ja/tai led-spottivaloja kattoon. Tämän vuoden asuntomessuilla käydessäni katselin sillä silmällä kylppäreiden valaistusratkaisuja. Alla on kuva yhdestä toteuksesta, mikä oli mielestäni kiva. Ottamani kuva ei ole kovin hyvä, luonnossa toteutus näyttää kivemmalta.

Laattavalinnat on puolittain jo tehty. Lattiaan tulee ruosteisen näköinen Tau Ceramican Corten 10 X 10 cm. Seiniin tulee samaa Cortenia 30cm x 60cm kokoisena ainakin yhdelle seinälle tiililadontaan ja muut seinät tulevat jollakin suurehkolla valkoisella teräväkulmaisella laatalla. Rakennusliikkeessä ei oltu valtavan ilahtuneita Cortenin käytöstä, koska kyseessä on kuivapuristelaatta, joka vaatii työstämiseen järeämmät laitteet kuin tavalliset laatat. Lisäksi lattialaatat ovat irralliset ja niitä tulee sekoitella useammasta paketista, jottei lattiaan muodostu isomman laatan kuviota, josta pienet laatat on sahattu. Luvassa on siis joidenkin satojen eurojen lisämaksu asennustyöstä sekä lisämaksu kalliimmista laatoista. Tässä netistä lainattu kuva Cortenista. Kuviot vaihtelevat laatoittain.

Saunan oveksi haluaisin tämäntyyppisen kirkkaan karmittoman lasioven ylälasilla. On minusta mukavan kliinin näköinen eikä ole toisaalta puulistoja kastumassa suihkun alla. Vakiomallisen kiinteän suihkuseinän tilalle haluaisin karmittoman ja kääntyvän lasiseinän.

Nyt vaan pitäisi päättää, miten laajalle alueelle laittaisi Cortenia. Tällä hetkellä ajattelen, että sitä tulisi suihkunpuoleiselle seinälle pesutorniin asti. Pyykkikaapin ja pesutornin tausta jäisi valkoiseksi, samoin muut seinät. 

Vakiomateriaalit, kylpyhuone ja sauna

Vakiomallin kylpyhuone on hyvin tavanomainen materiaalien ja valaistuksen osalta. Sen sijaan sauna on vakionakin tosi kiva: tähtisauna varustettuna kuituvaloilla. Vakiokiuas on varsin vaatimattoman näköinen Harvia, mutta lisähinnasta on mahdollista saada Tähtisaunan omaa valmistetta oleva erikoiskiuas, joka kyllä maksaa lauteisiin integroituna sen verran paljon (en tiedä tarkkaa summaa, ehkä n.800-900euroa), että taidan tyytyä tavalliseen.

Vakio allas kaappeineen on oikein kiva, sen sijaan peilikaapin valaisin ei ole minun makuun. Haluaisin lisäksi, että pesutornin paikka siirtyisi oven viereen ja korkea kaappi altaan puolelle. Tällä tavoin näkymä olisi tästä vinkkelistä kivempi. En tiedä vielä, miten innokas rakennusliike on tällaista muutosta toteuttamaan.

Vakiosauna on tällainen, oikein kiva! Valaistus on kuiduilla.

Vakiokiuas on tällainen pikkuritsku.

Raapaisemalla lompakkoa suhteellisen syvältä, voi tilalle saada tällaisen.

Mikäli vakiosauna ei tyydytä, voi valita myös tällaisen. Itselleni kelpaa kyllä hyvin tuo vakiokin.

Kylppärin osalta minulla on tulossa muutoksia laatoitukseen ja valaistukseen. Lisäksi haaveissa olisi Hansgrohen Raindance-sadesuihku sekä karmiton saunan lasiovi yläikkunalla. Budjettipuoli voi kyllä karsia osan näistä muutoksista, luultavimmin sen saunan ovimuutoksen. Muutoshaaveista myöhemmin lisää.

Vakiomateriaalit, keittiö

Aikomukseni on päivittää vakiomateriaaleja etenkin keittiön ja kylpyhuoneen osalta. Lisäksi suunnitteilla on valaistusmuutoksia ja parketin vaihto.

Aloitetaan keittiöstä. Vakiokeittiössä on tavallinen jääkaappipakastin, 50cm lattialiesi keraamisella keittotasolla, 60cm leveä tavallinen astianpesukone sekä liesituuletin, jolla ohjataan huoneistokohtaista ilmanvaihtoa. Tässä on kuvia periaatteessa samanlaisesta, mutta neliön pienemmästä asunnosta, joka valmistui hiljattain naapuritaloon. Kuvat on käännetty peilikuviksi, jotta se vastaisi asuntoni pohjaratkaisua. Mielestäni vakiokeittiö näyttää opiskelija-asunnon tai kaupungin vuokra-asunnon keittiöltä. Varmasti toimiva ja tarkoituksensa ajava, mutta haluan siihen kuitenkin pieniä päivityksiä.

Ajatuksenani on suunnitella keittiöstä mahdollisimman yhtenäinen kokonaisuus ja integroida astianpesukone ja jääkaappipakastin. Mikroaaltouunin haluaisin myös integroida ja ajattelin sijoittaa sen yläkaappiin ikkunaseinän viereen. Kodinkoneet kohteeseen toimittaa paikallinen kodinkoneliike, josta kävin jo kyselemässä tarjoukset konemuutoksille. He tarjosivat induktiokeittotasoa, erillistä kiertoilmauunia, integroitua astianpesukonetta, integroitua no frost-jääkaappipakastinta sekä integroitua mikroa reilun 1100 euron välirahalla vakiokalusteisiin. Ei mielestäni paha hinta. Uunin ja liesitason merkki olisi Upo ja muut laitteet olisivat Gram-merkkisiä. Etenkään Gram-merkistä minulla ei ole mitään kokemuksia, mutta väittivät, etteivät huonoksi koettua tavaraa myy. Hinta kuitenkin houkuttelee. Näkyvät kodinkoneet (uuni, mikrouuni) olisivat rosteria, muut laitteet kalusteovien takana.

Liesituulettimen kohdalla en ole vielä osannut päätöstä tehdä. Huuva olisi yksi vaihtoehto, mutta se on toisaalta aika hallitseva pienen asunnon tupakeittiössä. Olenkin harkinnut vaihtoehtoa, että tuuletin olisi piilotettu kaapin pohjaan, käytännössä näkymättömiin. Ratkaisussa vain mietityttää ruoanlaittohöyryjen vaikutus yllä olevan kaapin oveen. Jonkinlainen pieni lasilippa siihen olisi varmaan syytä tehdä. Liesituulettimen valinnassa rajoituksia asettaa se, että laitteen tulee olla yhteensopiva käytetyn ilmanvaihtokojeen kanssa. Käytännössä valinnanmahdollisuus rajoittuu vain yhteen merkkiin. Liesituulettimen vaihto maksaa erikseen, se ei kuulu tuohon kodinkonepakettiin.

Kodinkonemuutokset aiheuttavat myös pieniä muutoksia keittiön kalusteisiin. Erillisuuni ja integroitu jääkaappipakastin vaativat omat komerot, samoin mikro. Lisäksi tarvitaan kolme kalusteovea lisää. Näiden muutosten hintaa en vielä tiedä, koska keittiöliikkeessä ollaan tällä hetkellä lomalla.

Pohjaratkaisu ja sisustuksen hahmottelua

Oman haasteensa sisustamiselle asettaa asunnon pieni koko. Makuuhuone on kooltaan vain 7,95 neliötä, joten 160cm leveä sänky mahtuu sinne vain vaivoin. Jos sängyn sijoittaa keskelle huonetta, niin molemmille sivuille jää vain 38cm liikkumistilaa. Alempaan kuvaan on hahmoteltu 140cm sänky. Alunperin ajattelin, että siirtäisin makuuhuoneen seinää 10-20cm olohuoneeseen päin. Luovuin kuitenkin ajatuksesta, koska neliöt olohuoneessa ovat kuitenkin tärkeämpiä.

Makuuhuoneen oven vaihdan liukuoveksi, jotta asuntoon tulisi avaruutta ja makuuhuone ei vaikuttaisi kopilta. Tässä vaiheessa en varmaan hanki mitään ovea, asennutan sen myöhemmin jos se tuntuu tarpeelliselta. Makuuhuoneesta tulee siis oikeastaan enemmän alkovi. Rakennusmääräysten mukaan vähintään 7 neliön tilaa voi kutsua huoneeksi, pienempi makuuhuone on alkovi. Olisin halunnut asuntoon seinän sisään menevän Eclisse telescopic-liukuoven, mutta hylkäsin sen kustannussyistä. Ovi olisi maksanut asennuksineen yli 3000euroa! Käytän ennemmin tuon summan muihin muutostöihin, koska käytännössä se liukuovi olisi minulla kuitenkin aina auki. Tässä kuitenkin kaverin tekemä mallinnus huoneesta kyseisellä liukuovella.

Alunperin ajattelin sohvan paikaksi yllä olevaan mallinnokseen laitettua paikkaa, mutta nyt olen pyöritellyt ajatuksissa sen sijoittamista ikkunaseinälle. Alle on oma Photoshop-viritelmä, jossa oviaukko on levennetty 130cm leveäksi. Kuvassa on 90cm leveä pyöreä keittiön pöytä, 190cm leveä sohva (on ehkä liian iso tuohon) ja 140cm leveä sänky makuuhuoneessa. Televisiotason vasemmassa reunassa oleva laajennus on 120cm x 60 cm tietokonepöytä, jossa ajattelin käyttää samaa tuolia kuin keittiön pöydässä. Siirrän siis yhtä ja samaa tuolia tarpeen mukaan. Photoshop-harjoitelman värit eivät perustu mihinkään muuhun kuin niiden erottumiseen taustasta. Televisiotaso tulee olemaan valkea, samoin keittiön pöytä. Sohvan väriä ja mallia ei ole päätetty. Lattiaksi olen ajatellut mattapintaista valkolakattua tammiparkettia (vakiona on tavallinen tammiparketti). Seiniin olen kaavaillut jotain fototapettia, molemmissa huoneissa yhdelle seinälle.

Ajatuksena on jättää riittävästi väljyyttä kalustuksen ympärille. Kuvassa keittiön pöydästä on 85cm keittiön työtasoon ja 65cm ikkunaan. Pöydän päälle tulee jokin valaisin. Kuvaan hahmoteltu sohva tulee vähän turhan lähelle keittiön pöytää. Pitänee siis valita hieman pienempi sohva. En halua tunkea sohvaa aivan nurkkaan, vaan jättää ainakin 10-20 cm väliä. Asialle ei ole muuta syytä kuin että aivan nurkassa sohva näyttää mielestäni vähän hölmöltä, jos kyseessä ei ole kulmasohva.

Rakennus ulkoa

Rakennustyöt alkoivat toukokuussa. Kyseessä on 4-kerroksinen varsin tavanomaisen näköinen kerrostalo. Tässä on toukokuun 15. päivänä napattu kuva alkuvaiheessa olevasta rakennustyömaasta. Eli tuohon talon pitäisi kohota alkuvuoteen 2015 mennessä. Aion napata tuoreita kuvia myöhemmin. Tässä kuvassa asuntoni tulee olemaan vasemmalla edessä, parveke viistosti kuvanottosuuntaan.

Projektin taustaa

Tein kaupat huhtikuussa 2015 pienestä 37,5 neliön saunallisesta kaksiosta. Tarkoitukseni on muuttaa asuntoon itse muutamaksi vuodeksi ja jättää se sen jälkeen kalustettuna ja sisustettuna vuokrakäyttöön. Asunnosta on määrä tehdä pintamateriaaleiltaan perustasoa tasokkaampi, eräänlainen premium-pienkaksio. Asunnon valintaan vaikuttivat ensisijaisesti sijainti, pohjaratkaisu ja hinta. Pienestä neliömäärästään huolimatta pidän pohjaratkaisua toimivana. Kaupungin torille on matkaa noin kilometri ja talo sijaitsee vehreässä paikassa puistoalueen laidalla. Ostin asuntoon myös oman autokatospaikan, koska autopaikkoja on alueella niukasti tarjolla. Autokatospaikasta saa myös aivan kohtuullisen vuokratuoton.

Asunnon perusvarustelu on joiltakin osin oikein hyvä, mutta toisaalta siinä on mielestäni myös puutteita. Plussapuolia ovat vesikiertoinen lattialämmitys koko asunnossa (ei rumia pattereita, ei sähköä kuluttavaa kylpyhuoneen lattialämmitystä) sekä tähtisauna kuituvaloilla. Paranneltavaa on sen sijaan keittiössä: 50cm lattialiesi on vähän ankea ja tuo mieleen kaupungin vuokratalot. Plussapuolia keittiössä on, että laatikot ovat vakiona varustettu hidastimin. Perusparketti vaihtunee johonkin kivempaan ja makuuhuoneen seinä ja ovi eivät tule toteutumaan vakiosuunnitelman mukaan. Kylpyhuoneeseen olen myös suunnitellut materiaalimuutoksia.