Keittiön suunnitelma

Keittiön materiaalivalinnat ja muutokset on nyt saatu suunniteltua. Millaisia muutoksia alkuperäiseen (alla kuva) on tehty?

• 50cm hellan tilalle kiertoilmainen kalusteuuni ja induktiotaso
• Astianpesukoneen integrointi
• jääkaappipakastimen integrointi
• kalustesijoitteinen mikrouuni (vakiona ei mikroa)
• Liesituulettimeksi tulee ohut esiin vedettävä lippamalli
• Ovimateriaali paksummasta (19mm) materiaalista, vetimeksi kapea lista, joka kiinnitetään nurjalta puolelta
• Eteiseen tulee avonaulakon paikalle alumiinikehykselliset ovet peileillä

Muutoskustannukset koneiden osalta n. 1100 euroa + liesituulettimen vaihto (kustannus ei vielä tiedossa). Kalustemuutokset noin 1600 euroa (sis koneiden komerot, lisäovet ja ovimuutokset, välitilaan lasi sekä kulmikas allas). Jääkaapin sivulevy on myös maalattu valkoinen, sama kuin ovissa. Lastulevypintaa ei ole siis näkyvissä. Ovien väriksi valitsin puhtaan valkoisen, mattapintaisen maalatun oven.

Yhteensä siis keittiön muutostyöt kustantavat liki 2900 euroa. Näillä eväillä se on muuttunut "kaupungin vuokra-asunnon keittiöstä" aika tasokkaan näköiseksi kokonaisuudeksi. Induktiotasosta ja kiertoilmauunista on myös käytännön iloa kokkailtaessa. Ainoa mikä muutoshinnastossa jäi näiltä osin kaihertamaan oli kantikkaan altaan korkea lisähinta, 475 euroa. Rehellisuuden nimissä sen olisi voinut jättää pois, mutta kyseessä on oma pitkäaikainen haaveeni ja olenhan itse muuttamassa asuntoon pariksi vuodeksi, joten se on nyt hankittu itseä varten. Toinen haaveeni on välitilan lasi, jonka hintalisä oli kohtuullinen 320 euroa.

Suunnitelmassa tykkään myös siitä, että eteinen ja keittiö ovat nyt mukavan yhtenäiset, erilaiset omilla jaloillaan seisovat kodinkoneet eivät pätki linjaa, vaan eteisestä ikkunaseinään asti sokkelilinja menee samassa tasossa. Ylhäälle pitää vielä miettiä tuo kotelointi, tuollaista peitelevyä en sinne haluaisi.

Tässä vielä aiemminkin julkaistut pari kuvaa samanlaisen asunnon vakiokeittiöstä.

Keittiöliikkeen havainnekuva uudesta keittiöstä on valitettavan heikkolaatuinen. Siitä näkee kuitenkin hyvin, miten eteisen ja keittiön kalusteet sulautuvat hienosti yhteen. Liesituuletin ei vastaa suunniteltua. Keittiöön tulee led-valaistus yläkaappien alle ja päälle.

Työtasoksi olisin halunnut kiveä, mutta siihen ei budjetti taipunut. Yleisesti ottaen karsastan jäljitelmiä, mutta Novartin mallistossa oli kiiltäväpintainen työtaso, joka muistutti hämmästyttävän hyvin kiveä aina etureunan saumaa myöten. Päätin sitten valita sen, vaikka tiedänkin, että siinä näkyvät naarmut mattapintaista helpommin. Välitilan lasi tulee valkoiseksi maalatulla taustalla, väriltään lasi on valkoinen, aivan himpun verran vihertävä. Alla kuva työtasosta.

Yhtiölainan verotukselliset edut asuntosijoittamisessa

Tämänkertaisen blogikirjoituksen aiheeksi päätin ottaa yhtiölainan asuntosijoittamisen näkövinkkelistä. Monet eivät ole välttämättä tiedostaneet kaikkia niitä etuja, mitä se asuntosijoittajalle voi tarjota. Suuri yhtiölainaosuus on tyypillistä uudiskohteille, mutta periaatteessa samat säännöt pätevät myös vanhempaan kohteeseen, jossa on otettu yhtiölainaa taloyhtiön remontteihin.


Ostovaihe
Aiemmin yhtiölainasta oli selvää etua ostovaiheessa, koska sen osuutta ei laskettu mukaan varainsiirtoveroa laskettaessa. Varainsiirtovero maksettiin vain ns. myyntihinnasta. Verotus muuttui tältä osin vuoden 2013 huhtikuussa, joten nykyisin joutuu maksamaan täyden varainsiirtoveron riippumatta yhtiölainan määrästä (asunto-osakkeilla 2% ja kiinteistöillä 4% kauppahinnasta).

Jos asuntoa hankitaan omaan käyttöön, niin yhtiölainan järkevyys riippuu kyseisen lainan hinnasta ja myöhemmistä suunnitelmista asunnon suhteen. Jos yhtiölainan ehdot (marginaali, viitekorko ja maksuaika) ovat edullisempia kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa sen verovähennysoikeus huomioituna, niin yhtiölaina on kannattavaa ottaa.  Mikäli asunnossa aikoo asua vain muutaman vuoden ja laittaa sen vuokralle myöhemmin, niin yhtiölaina on todennäköisesti paljon fiksumpi ratkaisu verotuksellisista syistä.


Yhtiölainan lyhennysten verovähennykset asuntoa vuokrattaessa

Yhtiölainaa osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena (käytetään myös nimitystä pääomavastike), jonka käsittely verotuksessa riippuu siitä, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut lainan kirjanpidossaan.

Jos rahoitusvastikkeet on luettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää vuokratulosta kuluna koko maksetun vuosittaisen rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennykset). Uudiskohteessa rahoitusvastikkeet on tyypillisesti tuloutettu (yhtiökokous päättää asian). Tällöin taloyhtiö tekee vastaavassa määrin poistoja rakennuksista ja muusta poistokelpoisesta, kuten pihan asfaltista. Rahoitusvastikkeet kannattaa ehdottamasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo etua asuntosijoittajille eikä ole toisaalta millään tavalla pois niiltä, jotka asuvat itse asunnoissaan. Kyseessä on siis vain kirjanpidollinen käytäntö.

Pankkilainaan verrattuna erona on siis se, että pankkilainasta verovähennyskelpoinen on ainoastaan koron osuus, mutta tuloutetussa yhtiölainassa myös itse lyhennyksen voi vähentää. Se pienentää vuokratulosta maksettavaa pääomaveroa merkittävästi.

Mikäli pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Jos kyseessä on vanhan asunto-osakeyhtiön remonttia varten otettu laina, niin maksettu yhtiölainaosuus lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Uudiskohteessa lainaosuus on jo tietysti alunperinkin mukana hinnassa.


Maksetun yhtiölainan kohtelu verotuksessa asuntoa myytäessä

Rahastoidun yhtiölainan kohdalla mahdollinen myyntivoitto tai -tappio lasketaan yksinkertaisesti vähentämällä myyntihinnasta velaton ostohinta, maksettu varainsiirtovero sekä kaupankäyntikulut (Isännöitsijätodistus liitteideen sekä mahdollinen kiinteistövälittäjän palkkio).

Tuloutetun yhtiölainan kohdalla joudutaan sen sijaan maksamaan pääomaveroa lyhennetystä yhtiölainasta, mikä asunto on ollut vuokrattuna ja maksetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokraustoiminnan kuluina.

Esimerkki: Asunto on ostettu uutena vuonna 2009 hintaan 100000 euroa. Asuntoon kohdistui 70 % yhtiölainaosuus, eli 70000 euroa. Yhtiölaina oli tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja asunto-osakkeen omistaja lyhensi yhtiölainaa 18000 euroa viiden vuoden aikana.

Ostotilanne v. 2009
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (1,6 % myyntihinnasta) 480 eur

Myyntitilanne v. 2014
myyntihinta 110000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur

Luovutusvoittolaskelma
 10000eur (arvonnousu 110000eur - 100000eur)
 18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
 - 2500eur (kaupankäyntikulut)
 -480eur (v. 2009 maksettu varainsiirtovero)
= 25020 eur (luovutusvoitto)

Maksettava pääomavero
25020 eur * 0,3 = 7506 eur

Asuntosijoittaja maksaa siis pääomaveroa  vuokratuloistaan myöhennetysti. Tästä on etua, koska parhaimmillaan hänen ei tarvitse maksaa lainkaan pääomaveroa asunnon vuokrausvaiheessa, jos rahoitusvastike ja hoitovastike vastaavat suuruudeltaan perittävää vuokraa.

Lisäetua asunnon omistaja saa, jos hän asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta asunnossa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa lainkaan luovutusvoittoveroa.


Yhtiölaina turvana asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan

Moni ei ole tullut ajatelleeksi, että taloyhtiölle tuloutettu yhtiölaina voi toimia turvana myös asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan. Tehdäänpä kuvitteellinen esimerkki, jossa asunnon ostohinta on edelleen 100000eur, yhtiölainaosuus 70 % ja myyntihinta 90000eur:

Ostotilanne v. 2014
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (2 % velattomasta hinnasta) 2000 eur

Myyntitilanne v. 2019
myyntihinta 90000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur

Luovutusvoittolaskelma
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
-10000eur (myyntitappio)
-2500eur (kaupankäyntikulut)
-2000eur (v. 2014 maksettu varainsiirtovero)
= 3500 eur (luovutusvoitto)

Maksettava pääomavero
3500 eur * 0,3 = 1050 eur

Huolimatta asunnon 10 % arvonlaskusta (sekä nousseesta varainsiirtoverosta) sijoittaja jää kuitenkin hieman voitolle. Periaatteessa pitämällä asuntoa vuokralla riittävän kauan, pääsee asunnon omistaja aina "kuiville" sijoituksensa kanssa, vaikka asunnon arvo tipahtaisi suurestikin. Tällainen tilanne ei ole tietysti tavoiteltava, mutta verrattuna tappiolla oleviin pörssiosakkeisiin voi olla varma, että saa aina omansa takaisin, kun antaa vain ajan kulua.

Huom! Kannattaa muistaa, että myyntitappiot eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia, jos asunnossa on asunut yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta.

Kylpyhuoneen suunnittelu etenee

Mikäpä olisi sen mukavampaa kuin suunnitella uuden kämpän pintamateriaalivalintoja. Kylpyhuoneen osalta minulla oli selkeä ajatus tehdä siitä kertaluokkaa tasokkaamman oloinen kuin mitä rakennusliikkeiden peruskylppärit ovat. Lähtökohdat tuunaukseen olivat jo hyvät: perusvarustukseen kuuluu jo tavallista tasokkaampi sauna lämpöhaapalauteilla, tervaleppäpaneeleilla sekä kuituvalaistuksella.

Suurimmat muutokset tulevat kohdistumaan seinä ja lattiapintojen materiaaleihin. Lattialaataksi tulee perusmallin sijaan Taun Corten 10 x 10 laattaa, jonka elävä ruosteisen näköinen ja vähän hopean sävyjäkin sisältävä pinta on mielestäni kiva. Seinät tulevat pääosin 60 x 30 kokoisella valkoisella kiiiltävällä suorareunaisella laatalla, joka asennetaan kapealla saumalla. Suihkun ja wc-istuimen kohdalle tulee Taun Corten laattaa 60 x 30 kokoisena 1/3 tiililadonnalla.

Kylppärisuunnittelija piirsi havainnekuvat, miltä laatat näyttäisivät. Kuvassa wc-kalusteet ja ovet eivät vastaa suunnitelmia.

Corten laatoista saa paremman käsityksen, kun katsoo kuvia, missä sitä on käytetty. Kuvassa näkyy myös samantyylinen Hansgrohen sadesuihku, mikä minulle on tulossa.

Saunaan on suunnitteilla karmiton lasiovi. Se on mielestäni tyylikkäämpi ja etuna on, ettei suihkunurkassa ole lahoavia ovenkarmeja kastumassa.  Kuvassa vastaava ratkaisu. Ovi olisi luultavasti ilman kiinteää ylälasia, on hieman edullisempi siten.

Kylppärin valaistukseen on myös tarkoitus panostaa piirun verran enemmän. Kattoon on tulossa led-spotteja ja peilikaapin päällä olevan valaisimen aion vaihtaa vakiota tyylikkäämpään. Saunassahan kuituvalot oli jo vakiona, sinne ei tarvita valaistusmuutoksia.

Tavoiteltava lopputulos? Pyrkimyksenä on saada kylpyhuoneeseen hieman arjen luksusta varusteiden ja materiaalien osalta. Vähän sellainen fiilis kuin olisi tasokkaassa hotellissa. Saapi nähdä, miten lähelle tuota tavoitetta päästään.

Mitä maksaa? Muutostyöt eivät ole aivan ilmaisia. Laatoitusmuutokset maksavat  työlisineen noin 1600 euroa, saunan oven vaihto karmittomaan 380 euroa, sadesuihku 600-700 euroa, valaistusmuutokset muutaman satasen. Lopullinen lisähinta kylppärimuutoksille lienee noin 3000 euroa. Onko se kaiken arvoista, jää nähtäväksi. Kyseessä on kuitenkin pitkäaikainen hankinta, ainakin 20 vuotta oletan tuolla pärjättävän ennen kuin sitä on tarpeen ruveta remontoimaan. Uskon asunnon erottuvan kuitenkin tältä osin edukseen vuokramarkkinoilla sekä myöhemmin myyntivaiheessa.