Omakohtainen kokemus vanhan taloyhtiön yllätysremontista

Vanhan taloyhtiön kohdalla on aina mahdollisuus yllätysremontteihin. Sain kokea sen tänä vuonna omakohtaisesti. Vanhin asuntoni sijaitsee taloyhtiössä, joka on periaatteessa ihan hyvässä kunnossa. Viimeisen 15 vuoden aikana siihen on tehty parvekeremontti, vaihdettu ikkunat ja parvekeovet sekä uusittu käyttövesiputkisto. Käyttövesiputkiston remontin yhteydessä oli puhetta viemäreistä ja niille povattiin vielä parinkymmenen vuoden käyttöikää ennen kuin olisi tarvetta uusimiselle. Perusteluina esitetttiin mm., että muovisina ne eivät ruostu. Ja toisaalta viemäreiden yleinen laskennallinen käyttöikä on 60 vuotta.

No, nyt kuitenkin alle viisi vuotta käyttövesiputkien uusimisen jälkeen havaittiin, että eteisaulan katosta valuu vettä. Selvisi, että muovinen viemäriputki oli haljennut. Seurauksena oli aikamoinen revohka ja noin 50000 euron korjauskustannukset taloyhtiölle. Loput maksoi kaiketi vakuutusyhtiö. Käytännössä siis tämän vuoden vuokratuotto on vain noin 3,4 %, jos korjauslaskun maksaa kerralla pois. Ilman remonttia vuokratuotto olisi ollut noin 4,8 %. Korjauskustannukset ovat toki verovähennyskelpoisia, mutta eipä se paljon lohduta. Lisäksi nyt kalvaa epäilys siitä, millaisessa kunnossa talon viemäriputkisto ylipäänsä on. Ainakin tuli opittua, ettei pelkkä muovi materiaalina tee viemäreitten suhteen autuaaksi, se voi hajota siinä missä valurautakin.

Rakennustyömaa etenee

Rakennustyömaa etenee ja viime viikolla alkoi ikkunoiden asentaminen. Pikku hiljaahan tuo alkaa näyttää jo kerrostalolta. Kohta ovat asunnon sisustuksen materiaalivalinnatkin jo ajankohtaisia.

Uusi vai vanha asunto?

Useimmat ostavat sijoitusasunnon vanhasta kerrostalosta. Itse olen kuitenkin päätynyt siirtymään pikkuhiljaa lähinnä uudiskohteisiin. En väitä, etteikö vanhoissa taloissa voisi olla hyviä sijoituskohteita, sillä hyviä kohteita voi löytää molemmista. Käsittelen seuraavaksi näitä asioita omien kokemuksieni pohjalta.

Hinta

Asunto vanhassa taloyhtiössä on yleensä vastaavalla sijainnilla olevaa uutta kohdetta merkittävästi edullisempi. Vanhan asunnon kohdalla on kuitenkin syytä tutkia tarkkaan taloyhtiöön tehdyt remontit ja huomioida tuottolaskelmissa tulevat remontit. Remonttilistan pituuteen ei kannata tuijottaa, vaan katsoa, minkä tyyppisiä remontteja yhtiöön on tehty ja suhteuttaa se rakennuksen ikään. Kalliita remontteja ovat tyypillisesti julkisivuremontit sekä perinteiset putkiremontit, joissa uusitaan myös viemärit. Jos nämä ovat lähitulevaisuudessa edessäpäin, niin asunnon on syytä olla edullinen. Usein kuitenkaan remonttien kustannukset eivät kasvata vastaavassa suhteessa asunnon arvoa. Palaan remonttiteemaan tarkemmin hieman myöhemmin. Käytännössä kuitenkin, jos asunnon ostaa vanhasta talosta, niin kannattaa suosia pienehköjä yksiöitä: niissä remonttikustannukset eivät euromääräisesti ole mahdottomia suhteessa asunnosta saatavaan vuokraan. Asiaa ovat käsitelleet havainnollisesti mm. Orava ja Turunen, joten en käsittele tässä asiaa sen enempää.

Uudiskohde on kallis, mutta toisaalta siihen ei tarvitse laskea remonttivaraa. Omien kokemuksieni mukaan uudiskohteesta saa lisäksi ainakin 10% parempaa vuokratuottoa kuin vastaavalla sijainnilla olevasta vanhasta saman kokoisesta peruskuntoisesta asunnosta. Nykyään löytyy vuokralaisia, jotka arvostavat asunnon varustelua ja ovat valmiita maksamaan siitä.

Asunnon hintaa arvioidessa kannattaa kiinnittää huomiota, onko kohde omalla vai vuokratontilla. En koskisi pitkällä tikullakaan remontoimattomassa yhtiössä vuokratontilla olevaan 70-luvun talossa olevaan kohteeseen. Uusissa kohteissa vuokratontti näkyy tyypillisesti yhtiövastikkeissa. Etenkin pääkaupunkiseudulla maksaa helposti pienen kaksion hoitovastikkeessa yli satasen kuussa pelkkää tonttivuokraa! Joissakin tapauksissa asunnot ovat valinnaisella vuokratontilla, jolloin tonttivuokrasta voi päästä omalla kohdallaan eroon maksamalla muutaman kymmenen tuhannen euron suuruisen tonttiosuuden asunnon hinnasta. Tämä tonttiosuus ei tietenkään ole ilmoitettu asunnon velattomassa hinnassa, joten kyseessä on lähinnä keino saada hinnat näyttämään keinotekoisesti hieman inhimillisemmiltä.

Sijainti

Vanhojen asuntojen sijainti on usein parempi kuin uusien, toisin sanoen kaupungin keskustassa tai sen läheisyydessä. Jos kaupungin keskustaan tulee uudiskohde, on asuntojen hinta niissä helposti hyvin suuri. Toisaalta läheskään kaikilla ei ole tarvetta asua keskustassa, esimerkiksi työpaikan sijainti vaikuttaa tähän.

Pohjaratkaisu

Vanhoissa asunnoissa voi olla hankalia ja sokkeloisia pohjaratkaisuja. Toisaalta esimerkiksi 70-luvun asunnot ovat tyypillisesti mitoitukseltaan ihan väljiä, mutta niissä on muita huonoja puolia, esimerkiksi rakentamiseen liittyviä riskirakenteita. Asunnossa olisi hyvä olla tilaa sekä pyykinpesukoneelle että astianpesukoneelle, etenkin ensiksi mainitulle. Jos pyykkikoneelle ei ole paikkaa, niin kannattaa tutustua, onko taloyhtiön pesutuvan varustus ajanmukainen ja toimiva. Uusissa asunnoissa on usein saatu suunniteltua varsin toimiva pohjaratkaisu vähiin neliöihin, kun on luovuttu turhista käytävistä ja erillisistä keittokomerokopperoista. Toisaalta invamääräykset pakottavat tekemään myös pienten asuntojen kylpyhuoneista suuria, mikä on poissa muista asuinneliöistä.

Äänieristys

Omalla kohdallani minulla on huonoja kokemuksia 70-80-lukujen talojen rakentamisen laadusta. Pieni ongelma ovat vinot seinät, joita on saanut remontoinnin yhteydessä oikoa jopa senttitolkulla. Tällaiset ongelmat ovat kuitenkin korjattavissa. Kenties ärsyttävin piirre noissa asunnoissa on kuitenkin ollut luokattoman huono äänieristys: normaali puheääni kuuluu naapurista selvästi läpi. Naapurin vessan veto kuuluu olohuoneeseen, samoin suihkussa käynti. Uskomattoman ärsyttävää, sillä vaikkevat kyseiset asiat häiritsisi itseä, niin on selvää, että omat äänet kuuluvat naapuriin aivan samalla tavalla. Äänieristyksen parantaminen omatoimisesti lisäeristämisellä on vaivalloista ja kenties turhaakin, koska olen huomannut, että äänet kulkeutuvat vanhoissa taloissa tyypillisesti ilmanvaihtokanavien ja putkistojen kautta.  Tämä ongelma ei koske vain 70-luvun taloja, vaan se on tyypillistä myös 1900-luvun alkupuoliskon paksuseinäisille kivitaloille. Vaikka seinät olisivat puoli metriä paksut, niin äänet kuuluvat usein putkien ja ilmanvaihtokanavien kautta samalla tavalla kuin ohutseinäisissä 70-luvun taloissa.

Uusissa kohteissa on nykyään huoneistokohtaiset koneelliset ilmanvaihdot, joten samat röörit eivät kulje kaikkien huoneistojen läpi. Äänieristysvaatimukset ovat muutenkin nykyään huomattavasti tiukemmat kuin vuosikymmeniä sitten. Asun nyt vuonna 2013 valmistuneessa talossa ja olen äänieristykseen varsin tyytyväinen. Naapurissa on silloin tällöin kohtuu kovaäänisiäkin bileitä (no joo, itsellänikin on joskus) ja käytännössä bileistä kuuluu ääntä vain, jos sekä minulla että naapurilla on parvekkeen ovi auki. Normaali puhe tai musiikin kuuntelu ei kuulu naapurista lainkaan läpi. Ainoat äänet, mitkä tähänkin asuntoon kuuluvat jossakin määrin ovat erilaiset rakenteisiin kohdistuvat iskuäänet, kuten poraaminen seinään tai kovan esineen tiputtaminen yläkerran lattialla. Satunnaiset kolinatyyppiset äänet häiritsevät kuitenkin paljon vähemmän kuin seinän läpi kuuluva puhe. Asunnon vuokrailmoituksessa olenkin maininnut uusien kohteiden kohdalla hyvästä äänieristyksestä, sillä se on monelle tärkeä asumismukavuuteen vaikuttava asia.

Energiatehokkuus

Uusissa asunnoissa on lisäksi nykynormien mukainen energiatehokkuus. Yleensä niissä on hyvin toimiva huoneistokohtainen ilmanvaihto lämmön talteenotolla. Vanhoissa taloissa ilmanvaihto on usein painovoimainen ja omien kokemusten mukaan niissä pitää tuuletella jatkuvasti ikkunoiden kautta, koska ilmanvaihto on liian heikko. Samalla karkaa lämpöä harakoille. Koska energia näyttää olevan sekä nykyisen että tulevien hallitusten ikuinen lypsylehmä, ei ole samantekevää, kuinka paljon kaukolämpöä taloyhtiö vuodessa kuluttaa. Vanhoissa taloissa energiatehokkuutta voidaan toki parantaa remontoimalla, mutta se on kallista ja lisäksi pelkonani on mahdolliset rakennusvirheet, joita korjausrakentamisessa voidaan tehdä. Ikäviä esimerkkejä löytyy etenkin julkisista rakennuksista runsain mitoin. Uusi kohde on alunperin suunniteltu energiatehokkaaksi ja periaatteessa se pitäisi olla hyvin tehty, vaikka valitettavasti silloin tällöin saa lukea myös päinvastaisia esimerkkejä. Omalla kohdallani uudiskohteissa ei ole kuitenkaan toistaiseksi mitään laatuongelmia ilmennyt.

Yhtiövastike

Uudiskohteissa on tyypillisesti vanhaa kohdetta alhaisempi yhtiövastike. Syitä tähän on muutamia: ensinnäkin edellisessä kohdassa mainittu energiatehokkuus vaikuttaa yhtiön energialaskuun. Toisekseen uudiskohteissa on aina huoneistokohtaiset vesimittarit, jolloin joidenkin asukkaisen veden tuhlaus ei ole muiden ongelma. Vanhoissa kohteissa on lisäksi tyypillisesti varattu suuremmat summat vuosittaisiin korjausmenoihin. Esimerkiksi jonkun osakkaan kylpyhuoneremontti aiheuttaa kustannuksia myös taloyhtiölle, koska se on velvollinen kustantamaan mm. uudet vesieristeet kyseiseen asuntoon sekä tapauskohtaisesti muutakin, esimerkiksi vanhan lattiakaivon vaihdon. Omien kokemusten pohjalta yhden osakkaan tekemä kylpyhuoneremontti aiheuttaa helposti 1500 euron kustannuksen yhtiölle.

Rahoitusvastike

Vanhoissa kohteissa mahdollinen rahoitusvastike perustuu erilaisiin remontteihin, joita taloyhtiössä on tehty. Asuntosijoittajan näkökulmasta on tärkeää tietää, onko rahoitusvastike rahastoitu vai tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tuloutetut vastikkeet voi sijoittaja vähentää verotuksessa asunnonvuokrauksen vuosittaisina kuluina, mutta rahastoiduista vastikkeista saa hyvitystä vasta myyntivoiton laskennan yhteydessä, kun asuntoa on myymässä.

Uusissa kohteissa rahoitusvastike perustuu yhtiölainaosuuteen, joka huoneistolle myyntitilanteessa on on kohdistunut. Yhtiölainan osuus on yleensä n.50-70 % asunnon velattomasta hinnasta. Sijoittajaosakkaan kannalta yhtiölaina tarjoaa hyvän mahdollisuuden verotuksen kannalta: sen voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa, mikäli taloyhtiö on tulouttanut yhtiölainaosuudet kirjanpidossa. Käytännössä näin menetellään yleensä aina: taloyhtiö tekee poistoja (mm. rakennuksista, pihan asfaltoinnista), joiden avulla tilikauden tulos saadaan nollaan eikä verotettavaa tuloa synny. Asuntosijoittajan kannattaa kuitenkin huomata, että vuokraustoiminnan aikana lyhennetty yhtiölainaosuus vähentää asunnon hankintahintaa ja se huomioidaan myyntivoiton laskennassa, kun asuntoa myydään. Jos veron haluaa välttää, niin ainoa tapa on asua asunnossa jossakin vaiheessa yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta, jolloin myyntivoitto on verovapaata.

Vuokratuottoprosentti

Sijoitusasunnon kohdalla tärkeä asia on tietysti vuokratuottoprosentti. Kuten jo aiemmassa kirjoituksessa mainitsin, niin minulla se on ollut uudiskohteissa alkaen n. 6%. Uusin rakenteilla oleva kohde ei tähän kuitenkaan yllä, jos vuokraan asunnon kalustamattomana. Joudun tällöin tyytymään n. 5% tuottoon. Heikompi tuotto johtuu asunnon keskeisestä sijainnista, jonka vuoksi sen hinta oli aiempia kohteita korkeampi, mutta saatava vuokratuotto vain hieman enemmän. Minulla on kuitenkin aikomuksena käyttää asuntoa myös omana asuntona, joten valitsin asunnon mieleisellä sijainnilla. Lisäksi aikomukseni on jatkaa kalustettu asunto -kokeilua kyseisessä asunnossa, jonka avulla saan vuokratuottoa parannettua.

Välttämättä saamani vuokratuotto ei tyydyttäisi kaikkia asuntosijoittajia. Kupin kääntöpuolella on kuitenkin uusien kohteiden vaivattomuus: ei remonttistressiä eikä hermoja repiviä yhtiökokouksia remonteista. Lisäksi uusina ostamieni asuntojen arvo tuntuu nousevan hyvin sitä mukaa, kun alueelle rakennetaan uusia taloja, joissa neliöhinnat ovat maksamiani hintoja korkeampia. Viisi vuotta vanhasta talosta asunto on käytännössä saman hintainen kuin uudessa. Täytyy kuitenkin muistaa, että hinnat voivat tulla myös alaspäin eikä tuudittautua jatkuvan arvonnousun uskomukseen.

Asunnon vuokraaminen kalustettuna

Kuten aiemmin jo mainitsin, minulla on menossa kokeilu, jossa hankin kokemuksia asunnon vuokraamisesta kalustettuna. Kimmokkeena kalustetun asunnon vuokraamiseen oli tietysti paremman vuokratuoton hankkiminen. Asuntoilmoituksia selaillessa törmää lähinnä kahdenlaisiin kalustettuihin asuntoihin:

1) Joku lähtee määräajaksi pois kotoa (esimerkiksi opiskelijavaihtoon) ja vuokraa (tai alivuokraa) asuntoaan kyseisen poissaolon ajaksi. Tyypillisesti tällainen asunto on aika edullinen, kalustetuksesta ei makseta välttämättä minkäänlaista lisähintaa. Ongelmana on tietysti asunnon vakituisen asukkaan poissaoloon sidottu määräaika vuokrasuhteessa.

2) Asunto on alunperin suunniteltu kalustettuna vuokrattavaksi, mitään määräaikoja ei ole ja asunnon voi vuokrata muutaman päivän pituisesta ajanjaksosta aina kuukausiin tai jopa vuosiksi. Tällaisessa asunnossa on tyypillisesti eri hinnat lyhyelle ja pitkälle vuokra-ajalle ja toiminta on muutenkin pitkälle organisoitua. Tällaisia asuntoja vuokraa mm. Forenom, jonka toimintamallina on vuokrata asuntoja yleensä tyhjänä, kalustaa ne (halvasti) ja vuokrata eteenpäin korkeaan hintaan. Esimerkiksi Jyväskylän keskustassa Forenomilla on 37 neliön pikkukaksio, jonka kuukausivuokra on 1198 euroa ja vuorokausivuokra on tuolloin 43 euroa. Asunto on peruskuntoinen ja aika vaatimattoman näköisesti kalustettu. Vuokrataso on kuitenkin karkeasti ottaen tuplat verrattuna kalustamattomaan asuntoon. Täytyy kuitenkin muistaa, että tällöin vuokra sisältää myös sähkön, veden ja netin sekä alvin 10%. Jos asunnon haluaa alle kuukaudeksi, on vuorokausihinta paljon kalliimpi. Yhden päivän alvillinen vuokra on 153 euroa, kahdelta päivältä 122 eur/päivä, viideltä päivältä 79eur/päivä jne.

Ketkä sitten tarvitsevat kalustettua asuntoa? Tärkeimpänä kohderyhmänä ovat yritykset. Monet yritykset tarvitsevat työntekijöilleen määräajaksi asunnon. Kalustettu asunto on vaivaton ja hotellia halvempi ratkaisu työntekijöiden majoittamiseen. Vakuutusyhtiöt tarvitsevat puolestaan asuntoja asiakkailleen esimerkiksi vesivahinkojen korjausajaksi. Lisäksi yksi kohderyhmä, joskaan ei kovin maksukykyinen, ovat opiskelijat. Kenties hieman yllättäen edellä mainittu Forenom markkinoi huoneistohotelleitaan myös opiskelijoille. Varmaan niitä meneekin etenkin näin syksyllä, kun vapaita yksiöitä on opiskelijoille niukasta saatavilla.


Kalustettuna vuokraamisen haasteita

Kalustettuna vuokratta asunto voi edellä kerrotun perusteella vaikuttaa lähes kultakaivokselta, mutta omat ongelmansa ja riskinsä siinä on. Arvioin seuraavaksi näitä riskejä.

1) Heikko/vaihteleva kysyntä
Kalustetuilla asunnoilla on oma, selvästi tavallista vuokramarkkinaa alhaisempi kysyntä. Homma ei kannata, jos kämppä seisoo tyhjillään.

2) Lyhyet vuokrasuhteet
Vuokrasuhteet ovat lyhyempiä. Vaikka ei harrastaisikaan aivan hotellityyppistä muutaman päivän mittaista majoitusta, voi varautua siihen, että vuokrasuhteen pituus on ennemmin kuukausia kuin vuosia. Tämä teettää itselle luonnollisesti enemmän töitä. Jos asunnon välittämiseen käyttää välittäjää, voi koko homman kannattavuus valua lisääntyneisiin välittäjän palkkioihin.

3) Vastuukysymykset
Jos asunnon vuokraa yritys, niin asunnossa majoittujat voivat vaihdella vuokrasuhteen aikana. Tyypillisesti vuokrasuhteissa vuokralaisilta vaaditaan laaja kotivakuutus vastuuvakuutuksella. Vastuuvakuutus on tässä nimenomaan tärkeä, koska sillä katetaan asukkaan toiselle osapuolelle aiheuttamat vahingot, normaali kotivakuutus kun kattaa vain hänen oman irtaimistonsa. Selvittelin noin vuosi sitten kalustettua asuntoa vuokratessa vakuutusyhtiön kanssa vakuutusasioita. Selvisi, ettei yrityksen vakuutukset kata eikä yritys voi vakuuttaa asuntoa majoittujien puolesta, vaan kullakin asukkaalla pitäisi olla oma kotivakuutus, jossa on myös vastuuvakuutus. Tähän riittää, jos heillä vakituisessa asuinpaikassaan jossain muualla on kyseinen vakuutus. Erillistä vakuutusta kalustettuun asuntoon heidän ei tarvitse siis ottaa. Ongelmana kuitenkin on vaihtuvien asukkaisen kanssa, että miten ihmeessä pystyy varmistamaan, että heillä jokaisella on asianmukaiset vakuutukset.

Vakuutusyhtiö (IF) tarjosi minulle kalustettuna vuokrattuun sijoitusasuntoon vakuutuksen, joka kattaa asuntoon hankkimani irtaimiston ja asunnon pintamateriaalit vahinkojen varalta. Vakuutus on hieman tavanomaista kotivakuutusta kalliimpi (n. 100 euroa vuodessa) ja siinä lukee, että asunto on vuokrattu ulkopuolisen käyttöön. En pystynyt kuitenkaan ottamaan vakuutusta, joka kattaisi kaikki vahingot, jos asukas vaikkapa nukahtaa suihkuun ja kastelee oman asuntoni lisäksi alemman kerroksen. Tällöin ottamani vakuutus kattaa oman asuntoni vahingot ja vahingon aiheuttajan kotivakuutuksen vastuuvakuutus muut vahingot. Jos hänellä ei ole vakuutusta, niin tällöin hän on henkilökohtaisesti korvausvelvollinen taloyhtiölle, en minä tai asunnon vuokrannut yritys. Tietysti on hyvin pieni todennäköisyys, että näin suuria vahinkoja tapahtuisi, mutta kaikkihan on mahdollista.


Omat kokemukseni kalustettuna vuokraamisesta

Omat kokemukseni asunnon vuokraamisesta kalustettuna ovat ihan hyviä. Tällä hetkellä minulla on siis menossa kokeilu, jossa vuokraan yhtä vuonna 2013 valmistuneessa talossa sijaitsevaa 42 neliön kaksiota kalustettuna. Asunto ei sijaitse kaupungin keskustassa, vaan lähiössä n. 3,5 km päässä keskustasta, hyvien kulkuyhteyksien päässä.

Kalustetun asunnon kysyntä tuolla sijainnilla oli kuitenkin aika pientä, aivan muutama kysely tuli ja niistäkin osa tuli epämääräisiltä kyselijöiltä. Löysin kuitenkin asuntoon vuokralaiseksi yrityksen, joka  on maksanut vuokrat ajallaan ja asunto on pysynyt muutenkin kunnossa.

Asunnon kalustukseen minulta meni rahaa vajaat 2000 euroa. Osa kalusteista minulla on lainassa veloituksetta, joten ne eivät tavallaan maksaneet mitään. Jos aivan kaikki olisi pitänyt ostaa, niin rahaa olisi mennyt enemmän. Huomasin, että yllättävän paljon rahaa saa menemään jo siivousvälineisiin, kun ostaa pölynimurin, moppausvälineet, kylpyhuoneen kuivauslastan jne.

Vuokrasuhteen oli määrä päättyä syyskuun lopussa nykyisen vuokralaisen kanssa, mutta hän ilmoitteli pari viikkoa sitten, että he ovatkin halukkaita jatkamaan vähintään vuoden loppuun. Kalustettuna vuokraaminen on siten kannattanut, olen saanut kalustetun asunnon vuokralisällä asuntoon hankittujen kalusteiden hinnan takaisin ja vähän päällekin joka tapauksessa. Hinnoitteluni on ollut hyvin maltillinen, olen pyytänyt kalustuksesta ekstraa n.150eur/kk.

Olen tullut kuitenkin siihen tulokseen, että kalustetulle asunnolle voisi olla laajempi kysyntä kaupungin keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä. Aionkin jossain vaiheessa siirtää kalusteet tähän uuteen 37,5 neliön asuntoon. Osa lainakalusteista joutuu kuitenkin vaihtoon ja edessä on pieniä investointeja uusiin kalusteisiin, kuten sohvaan. Vuokran hinnoitteluakin pitää vielä miettiä.


Vaihtoehto kalustettuna vuokraaminen Forenomille

Yksi vaihtoehto on asunnon vuokraaminen kalustettuna esimerkiksi Forenomille, joka vuokraa sitä eteenpäin. Forenom markkinoi majoitustuotto-konseptia, jossa asiakas saa jokaisesta yöpymisestä 65% arvonlisäverottamasta tuotosta. Tällöin vuokranantaja ottaa kiinteää vuokrasopimusta suuremman riskin, mutta Forenomin mukaan tällä mallilla on mahdollisuudet myös ansaita enemmän.

Miten todennäköisesti tämä sitten kannattaa?

Käytetään esimerkkinä edellä mainittua Jyväskylässä sijaitsevaa 37 neliön kaksiota, jossa  kuukausivuokra on 1198 euroa. Summassa on arvonlisäveroa 10%, eli alviton vuokra on  n. 1089 euroa per kk. Eli jos asunto on vuokrattu kokonaiseksi kuukaudeksi kerralla, niin asunnon omistajalle jäisi n.708 euroa. Mainittu 65% osuus vuokratuotosta edellyttää, että omistaja itse kalustaa asunnon ja vastaa sähkö, vesi, nettilaskusta ja kotivakuutuksesta. Kun näihin menoeriin menee helposti ainakin 60-70eur/kk, niin ollaankin nopeasti tilanteessa, että asunto tuottaisi saman tyhjänä vuokrattunakin.

Forenomin hinnoittelu menee siis siten, että kallein päivävuokra on, jos asunnon vuokraa yhdeksi yöksi. Vuorokausikohtainen hinta laskee heti, kun vuokrauspäiviä tulee lisää. Teoreettinen maksimituotto tulisi, jos asunnossa olisi koko kuukauden yhden päivän mittaisia vuokrasuhteita ilman tyhjiä päiviä. Tällöin maksimivuokra kuukaudessa olisi ilman alvia 139eur x 30 = 4170eur, josta asunnon omistajan osuus 65% olisi 2710 euroa. On tietysti selvää, ettei tällaista tilannetta voi tulla koskaan.

Majoitustuotto-konseptissa ei ole mitään alarajaa vuokratuotolle, joten jos tulisi tilanne, ettei Forenom saa asuntoa lainkaan vuokrattua eteenpäin, niin asunnon tuotto on nolla. Forenomille itselleen malli on kannattava, koska riskin asunnon olemisesta tyhjillään kantaa asiakas. Siihen nähden 35% palkkio asunnon vuokraustoiminnan hallinnoinnista on mielestäni paljon. Forenom ilmoittaa keskimääräiseksi asukasvaihtuvuudeksi 70 päivää. Tällöin 2kk ajalle vuokrattaessa kuukausivuokraksi muodostuisi 1270 euroa/kk, josta asunnon omistajan osuus olisi 750eur, kun vähentää alvit ja Forenomin siivun.

Kalustetun asunnon vuokraaminen Forenomille olisi helppoa, koska ei itse tarvitsisi huolehtia lyhytaikaisten vuokralaisten etsimisestä, joka on yksityiselle varmasti hankalampaa kuin Forenomille. Toisaalta Forenom ottaa palveluksistaan aika lihavan siivun vuokratuotosta ja lopullinen vuokratuotto uhkaa jäädä sille tasolle tyhjät päivät, sähkölaskut, vesimaksut, nettimaksut ja vakuutusmaksut huomioiden, että saattaa olla järkevämpää vuokrata asunto omatoimisesti kalustamattomana markkinahintaan tai kalustettuna pidemmäksi aikaa selvästi Forenomin hintatasoa edullisemmin. Kovin lyhytkainen vuokraus on yksityiselle työlästä ja lisäksi siitä pitäisi maksaa 10% arvonlisävero. Verottaja ilmoittaa verkkosivuillaan, että alle 2kk mittainen vuokraustoiminta katsotaan lähtökohtaisesti arvonlisäveron alaiseksi majoitustoiminnaksi ja yli 2kk vuokrasuhteet ovat arvonlisäverosta vapaata vuokraustoimintaa.

Kenelle Forenomin majoitustuotto-konsepti sitten sopii? Ainakin sellaiselle se voisi sopia, joka tarvitsee itse asuntoaan joskus, mutta pääosin se on tyhjillään. Majoitustuotto-konsepti näet sallii omistajan käyttää asuntoa, toki oman käytön ajankohdat tulee sopia Forenomin kanssa. Asunnon omistajan tulee kuitenkin hyväksyä, että kuukausittainen tuotto vaihtelee. Kiinnostuin asiasta sen verran, että soitin huvikseni Forenomille ja kyselin konseptista lisää. He kertoivat, että alueellamme on kohteiden käyttöaste keskimäärin noin 85%, mikä kuulostaa minusta ihan hyvältä. Ehkä tuota tulee testimielessä joskus kokeiltua, jos tulee eteen tilanne, että vuokrattavaa asuntoa tarvitsee välillä itsekin.

Yhdeksi riskiksi Forenomin kohdalla näen myös sen, ettei asunnon omistajalla ole sananvaltaa siihen, kenelle asunto vuokrataan. Itse ainakin vieroksun ajatusta siitä, että viimeisen päälle laitettuun ja varusteltuun kämppään majoitetaan esimerkiksi laitapuolen kulkijoita kaupungin piikkiin. En tiedä, harjoitetaanko omassa kaupungissani kyseisenlaista hätämajoitusta lainkaan, mutta ainakin Helsingissä Forenomin kämppiä käytetään mainittuun tarkoitukseen ja Forenomin verkkosivuilla mainitaan kunnat yhtenä kohderyhmänä kalustetuille asunnoille.

Perinteinen sijoitusasunto ja vaihtoehtoja paremman vuokratuoton saamiseen

Perinteisesti parhaina asuntosijoituskohteina on pidetty hyväkuntoisessa taloyhtiössä olevia yksiöitä kasvukeskuksissa hyvällä sijainnilla. Hyvä sijainti tarkoittaa usein oppilaitosten ja palvelujen läheisyyttä tai vähintään hyviä julkisia liikenneyhteyksiä niihin. Tällaisen asunnon vuokralle saaminen on helppoa ja tyhjien kuukausien määrä jää vähäiseksi tai olemattomaksi. Jos asuntosijoittamisen haluaa aloittaa varman päälle, niin tämä on hyvä vaihtoehto. Sen sijaan maksimaalisia tuottoja etsivä miettii myös muita vaihtoehtoja.

Isompi asunto?

Yksiöiden lisäksi pienet ja keskisuuret kaksiot toimivat ihan hyvin sijoituskohteina. Ne sopivat oivallisesti pariskunnille, esimerkiksi kahdelle opiskelijalle. Molemmilla on mahdollisuus saada opintotuen asumislisää asuntoon maksimissaan noin 200euroa/kk. Jos asunnon pohjaratkaisu on sellainen, että siinä on erillinen keittiö ja lisäksi kaksi suurinpiirtein samankokoista huonetta omilla sisäänkäynneillä eteisestä tai keittiöstä, niin asunto sopii myös kahden kaveruksen käyttöön. Tällainen asunto olisi kenties kaikkein monipuolisin erilaisia kohderyhmiä silmällä pitäen.

Suuren kaksion (n. 60 neliötä tai yli) kohdalla on ongelmana, että samalla neliömäärällä voisi saada myös kolmion. Kaksiosta on vaan vaikea saada samaa vuokraa kuin kolmiosta, vaikka neliöitä olisi tismalleen sama määrä. Neliöt itsessään eivät kuitenkaan kerro kaikkea, vaan pidän hyvin tärkeänä asiana asunnon pohjaratkaisua. Esimerkiksi tässä blogissa käsiteltävän 37,5 neliön kaksion valintaan vaikutti suurelta osin juuri toimiva pohjaratkaisu. Asunto sopii hyvin yksin asuvalle, mutta myös opiskelijapariskunnalle.

Isommat asunnot, kolmiot ja neliöt ovat mielestäni haasteellisempia sijoituskohteita, ainakin kysyntää niille on vähemmän. Kooltaan ne soveltuvat perheille tai sitten opiskelijoiden kommuuniasumiseen. Periaatteessa vanhasta kerrostaloneliöstä, joka soveltuisi kolmen kaveruksen käyttöön voisi saada laskelmieni mukaan helposti yli  8% vuokratuottoa. Tällaisen asunnon hallinnointi on vaan hankalampaa: tekeekö yhden vuokrasopimuksen vai jokaiselle erillisen? Jos jokaisella on erillinen, niin kenen vastuulla on etsiä uusi asukas, jos yksi vuokralainen lähtee? Tuottovaatimuksen nostaminen lisää siis riskiä ja omaa työtä. Kannattaa lisäksi muistaa, että neliössä taloyhtiön remonttiprojektien kustannukset kalahtavat paljon kivuliaammin kuin yksiössä tai kaksiossa. Karkeasti ottaen yksiöön verrattuna triplana ja kaksioon verrattuna tuplana.

Omakotitalo?

Omakotitalosta sijoituskohteena minulla on lähinnä huonoja kokemuksia. En ole omakotitaloa hankkinut sijoituskäyttöön, mutta kokemusta on kuolinpesän omistaman omakotitalon vuokraamisesta. Ensinnäkin omakotitalon huoltaminen on paljon työläämpää kuin kerrostaloasunnon, koska huoltoyhtiön ja isännöitsijän sijaan hoidat niin kiinteistön huoltamisen kuin hallinnoinninkin itse. Usein vuokralaiset haluavat asua omakotitalossa kuin kerrostalossa, joten omistaja joutuu tekemään huoltotyöt itse, jotta ne tulevat tehdyksi. Kannattaa siis varautua pari kertaa vuodessa menemään katolle puhdistamaan rännejä lehdistä, tekemään pihasavottaa jne. Onnekas löytää toki vuokralaisen, jolla on intoa pitää paikkoja kunnossa. Usein kuitenkin lupaillaan enemmän kuin käytännössä toteutuu. Jopa nurmikon leikkaaminen tuntui olevan monelle asukkaalle ylivoimainen tehtävä, vaikka vuokrat ajallaan tulisivatkin. Omakotitalon hyvänä puolena pidän mahdollisuutta tehdä kiinteistön rakennuksista poistoja, joilla pienennetään maksettavaa pääomaveroa. Kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan, onko se kaiken vaivan väärti.

Lemmikinomistajille suunnattu?

Lemmikinomistajille suunnattu asunto on mielestäni varsin mielenkiintoinen ajatus. En ole kohderyhmää itse keksinyt, vaan huomasin kerran asuntoilmoituksen, jossa yksityinen sijoittaja nimenomaan mainosti asuntoa lemminkinomistajille, tietysti rasvaiseen vuokrapyyntöön, joka oli noin 10% yli normaalin vuokratason. Kyseessä on kuitenkin hyvä markkinarako, koska yleensä vuokra-asuntoilmoituksessa lemmikit on kielletty. Lemmikin omistajille suunnatussa asunnossa kannattaa panostaa kestäviin ja helppohoitoisiin materiaaleihin. Ei siis arkaa parkettilattiaa ja seinät mieluummin maalatut kuin tapetoidut. Lisäksi kannattaa varautua asunnon tavallista suurempaan kulumiseen. Jos asuntoa markkinoi lemmikkien omistajille, niin omistajan on syytä hyväksyä lemmikitöntä taloutta suurempi kuluminen asunnon pinnoissa. Ei tietysti mitä tahansa sentään.

Sijainti pikkupaikkakunnalla?

Prosentuaalisesti suurimmat vuokratuotot tulevat tyypillisesti pikkupaikkakunnilla. Kehotan kuitenkin välttämään syrjäisiä muuttotappioalueita, vaikka niistä tällä hetkellä saisikin hyvää vuokraa ja vaikka niihin tällä hetkellä saisikin ongelmattomasti asukkaita. Asuntosijoittajan kannattaa ajatella tulevaisuutta: millaiset paikkakunnan vuokra-asuntomarkkinat ovat esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua? Jos haluankin asunnosta eroon, niin ostaako sitä kukaan viiden vuoden kuluttua? Näitä seikkoja suurempana riskinä pidän kuitenkin vanhan taloyhtiön remontteja. En ikimaailmassa koskisi esimerkiksi Ilomantsissa sijaitsevaan 70-luvulla rakennettuun hissittömään kerrostaloasuntoon taloyhtiössä, jossa on tulossa kaiken lisäksi suuria remontteja. Hyvin äkkiä ollaan siinä tilanteessa, että remonttikustannukset ovat kohtuuttoman suuret suhteutettuna asunnon ostohintaan ja arvon kehitykseen remonttien jälkeen.

Remonttikohde?

Jos osaat remontoida, niin pommikuntoisista asunnoista hyvällä sijainnilla voi saada hyvän sijoituskohteen. Remontilla saa nostettua asunnon arvoa ja jos työn osaa tehdä enimmäkseen itse, niin  nähdystä vaivasta voi saada ihan hyvän tuoton. Kannattaa huomata, että mikäli aikomuksena on pitää asuntoa sijoituskäytössä kauemmin (vuosia), niin asunto kannattaa vuokrata ensiksi muutamaksi kuukaudeksi remontoimattomana ja vasta sen jälkeen remontoida. Näin menettelemällä  ns. asunnon entisen tason palauttavan remontin kustannukset voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta. Jos asunnon tasoa parantaa (rakentaa esimerkiksi saunan tai korvaa muovimaton parketilla), niin remonttikustannukset voi vähentää osittain. Mikäli asunnon remontoi heti ostamisen jälkeen, niin remonttikustannukset lisätään asunnon ostohintaan ja ne voi vähentää vasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun asunto myydään!

Jos taloyhtiössä on tulossa suuria remontteja, kannattaa olla hyvin tarkkana. Usein taloyhtiön remontit eivät realisoidu täysimääräisinä asunnon arvoon.

Tasokkaammin varusteltu?

Monet ajattelevat edelleen, ettei vuokra-asunnon kuntoon ja sisustukseen ole järkevää panostaa pakollisia kunnostuksia enempää. Riittäväksi katsotaan, jos seinät maalataan joskus ja muovimatto uusitaan sitten, kun edellinen on mennyt puhki. Ajatuksena on, että vuokralaiset kuitenkin tuhoavat rahalla ja vaivalla tehdyt kohennukset. Tämä on mielestäni kuitenkin enemmän itseään toteuttava ennustus: mikäli vuokraat läävää, niin saat sinne todennäköisesti huonompia vuokralaisia kuin hyväkuntoiseen asuntoon. Asunnon vuokraajat ovat nykyään varsin laatutietoisia ja nuhjuiseen kämppään ei useinkaan haluta, vaikka sen saisi vuokrattua halvallakin. Lisäksi useat vuokranantajat pyytävät nuhjuisista kämpistään korkeaa vuokraa. Jos asunto kelpaa ainoastaan asukkaille, joiden puolesta Kela maksaa vuokran, niin vuokranantajan kannattaa katsoa peiliin. Yleisesti ottaen  kehotan välttämään asunnon vuokraamista sosiaalitapauksille, niistä on riesaa niin vuokranantajille kuin naapureillekin. Kukin taaplaa tietysti tavallaan ja on totta, että vuokraamalla ylihintaista läävää Kelan sponsoroimalle asukkaalle voi päästä hyvään vuokratuottoprosenttiin. Asukkaan aiheuttamat asunnon vauriotkin voi monessa tapauksessa maksattaa yhteiskunnalla.

Omat asuntoni olen pyrkinyt varustamaan nykyajan vaatimusten mukaiseksi ja joskus jopa vähän ylikin. Uudiskohteissa on jo itsessään parempi varustetaso ja talotekniikka kuin vanhoissa taloissa. Lisäksi olen asunnon ostovaiheessa lisävarustellut asuntoja enemmän tai vähemmän. Nykyajan minimivaatimuksena pitäisin, että uudessa asunnossa on perustyylikkäästi kaakeloitu kylpyhuone, jossa on paikka pesukoneelle, keittiössä astianpesukone ja kuivien tilojen lattiat asiallista laminaattia tai parkettia. Muovimattopinnat ovat toki käytännölliset, mutta ne kuuluvat mielestäni lähinnä kaupungin vuokra-asuntoihin. Ajattelen, että vuokratessaan asuntoa vapailta markkinoilta asukkaat haluavat saada jotain vastinetta rahoilleen verrattuna sosiaalisen asuntotuotannon tarjontaan. Edellä mainittujen varusteiden lisäksi lasitettu parveke on plussaa ja saunaakin moni vuokralainen arvostaa.

Omat asuntoni olen varustanut ostovaiheessa etenkin keittiön osalta tasokkaammin. Peruslieden vaihtaminen kalusteuuniin ja induktiokeittotasoon ei nykyään maksa ostovaiheessa kuin noin 600-700 euroa, mutta asunto on heti paljon tasokkaamman oloinen. Astianpesukone kuuluu useimmiten jo uusien asuntojen vakiovarustukseen. Jos haluaa hifistellä, niin sen voi vaihtaa integroituun tai rosteriseen. Nyt projektina olevassa 37,5 neliön kaksiossa keittiökoneiden muutokset maksavat minulle yhteensä noin 1100 euroa plus jokunen satanen keittiön kalustemuutoksista. Keittiöstä tulee kuitenkin aivan eri näköinen ja jos asuntoa on lähivuosina myymässä, sijoitetun rahan uskon saavani varmuudella takaisin.

Asunnon lisävarustelun kannattavuutta voi laskeskella siten, että miettii saako lisävarustelun ansiosta asunnosta suurempaa vuokraa. Jos asunnon varusteisiin on ostovaiheessa sijoittanut esimerkiksi 3000euroa ja asunnosta saa sen vuoksi 50 euroa kuukaudessa suurempaa vuokraa, voi investoinnin kannattavuutta tarkastella esimerkiksi sen takaisinmaksuajan kautta. Tässä esimerkissä investoinnin ansiosta saa asunnosta vuositasolla 600 euroa suurempaa vuokraa. Investointi maksaisi siis itsensä takaisin viidessä vuodessa.

Pelkän takaisinmaksuajan sijaan sijoitusta tulisi kuitenkin tarkastella mieluummin sen vaihtoehtoiskustannuksen kautta. Toisin sanoen, jos sijoittaisit saman 3000 euroa johonkin muuhun, niin millaisen tuoton voisit parhaassa tapauksessa rahalle saada? Osakkeista ajatellaan yleisesti saatavan keskimäärin n.10% vuosituotta pidemmällä aikavälillä, kun huomioidaan osingot ja osakkeiden arvon kehitys. Näin ollen osakkeisiin sijoitetun 3000 euron sijoituksen voi olettaa kasvavan viidessä vuodessa 4831 euron suuruiseksi. Kymmenessä vuodessa osakepotin arvo olisi jo 7781 euroa. Asunnon lisävarusteluun sijoitettuna sama 3000 euroa olisi maksanut itsensä takaisin ensimmäisen 5 vuoden aikana ja tuottanut 3000 euroa seuraavan 5 vuoden aikana. Jälkimmäiset 3000 euroa voisi sijoittaa osakkeisiin kunkin vuoden lopussa oletetulla 10% tuotolla, jolloin sijoitettu potti kasvaisi 10. vuoden loppuun mennessä 4029 euroon. Tällä tavalla laskettuna osakesijoitus olisi noin 750 euroa tuottoisampi 10 vuoden ainana, mikäli asunnon arvon ei voi katsoa olevan siihen tehdyn lisäpanostuksen ansiosta vähintään 750 euroa arvokkaampi kuin perusvarusteiden asunnon. Uskon kuitenkin, että 10 vuotta sitten tehty varusteparannus on edelleen vähintään tuon arvoinen, jolloin lisävarustelu olisi kannattavampaa kuin osakesijoitus. Tässä laskelmassa on yksinkertaisuussyistä pidetty vuokranlisäyksen määrä samana koko ajanjakson. Lisäksi kannattaa huomata, että osakesijoitusten todellinen tuotto voi olla jotain aivan muuta kuin laskennassa käytetty pitkän ajan keskiarvo.

Kalustettu asunto?

Minulla on menossa nyt kokeilu kalustetun asunnon vuokraamisesta. Kalustettua asuntoa vuokraamalla saan noin 2 prosenttiyksikköä suurempaa vuokratuottoa kuin kalustamattomasta. Kerron asiasta tarkemmin vähän myöhemmin.

Asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittaminen tuntuu olevan varsin trendikästä nykyisin. Hyvin monella tuntuu olevan ainakin yksi sijoitusasunto ja sen myötä pientä kokemusta vuokraisäntänä toimimisesta. Aika tyypillinen kuvio tuntuu olevan, että omaa entistä asuntoa ei myydäkään, vaan se jätetään vuokralle, kun halutaan muuttaa isompaan asuntoon. Kuvio on ihan toimiva, jos asunto on sopivan kokoinen, hyvällä sijainnilla eikä tiedossa ole valtavia remontteja taloyhtiössä. Näin tein itse asiassa itsekin 13 vuotta sitten, kun olin siirtymässä ensiasunnosta isompaan asuntoon.

Yhtenä pääsyynä asuntosijoittamisen innokkuuteen lienevät matalat korot. Tällä hetkellä korkorahastoista ja määräaikaistalletuksista ei tahdo saada juuri inflaatiota parempaa korkotuottoa. Matalat korot puolestaan houkuttelevat pankkien laina-asiakkaiksi, vaikka pankit usein perivät sijoituslainoista hieman korkeampaa korkoa kuin asuntolainoista. Itseäni pankkien käytäntö hieman ihmetyttää, jos kyse on asuntoon sijoittamisesta ja sama asunto on lainan vakuutena joka tapauksessa. Onko valtavasti merkitystä sillä, kuka asunnossa asuu? Koron marginaalinhan pitäisi riippua riskistä eikä se tässä tapauksessa mielestäni muutu.

Riittävä vuokratuotto

Asuntojen hinnat ovat nykyisin monin paikoin jo hyvinkin korkeat. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungista on hankalaa löytää asuntoa, josta saisi kohtuullisen prosentuaalisen vuokratuoton. Tämä asia tuli käytännössä koettua, kun yritettiin löytää Helsingin kantakaupungista sukulaiselleni sijoitusasuntoa alkuvuodesta. Monessa kohteessa oli korkea hinta ja korkea yhtiövastike. Lisäksi monenlaiset remonttipommit häämöttivät nurkan takana, tyypillisimmin putkiremontti. Vaikka vuokrataso onkin Helsingin kantakaupungissa korkea, ei se ole asunnon hintaan suhteutettuna kovin ihmeellinen. Sijoitusasunnon alueelta ostava laskeneekin asunnon tulevan arvonnousun varaan. Sukulaiseni päätyi lopulta hankkimaan asunnon pääkaupunkiseudun ulkopuolelta yliopistokaupungista.

Vuokratuotto tulee siis aina ajatella suhteessa asunnon hintaan ja korkea prosenttimäärä on tavoiteltavaa. Mikä on sitten riittävä tuottoprosentti? Asuntosijoittamista käsittelevillä keskustelupalstoilla voi lukea toinen toistaan korkeammista tuottoprosenteista. Monet tuntuvat vaativan vähintään 7-8% vuokratuottoa. On selvää, että esimerkiksi Helsingin kantakaupungista tällaiseen vuokratuottoon pääseminen on haasteellista tai mahdotonta. Olen päätynyt sen vuoksi harrastamaan asuntosijoittamista suosiolla muualla. Tosin tulevaisuudessa saattaa olla edessä asunnon osto Helsingistä, mutta se olisi sitten ihan omaan käyttöön.

Omalla kohdallani vuokratuotot vaihtelevat välillä 4,8 - 8,1 %. Matalin tuottoprosentti on vanhassa ensiasunnossani, joka on 45m2 kaksio kaupungin keskustassa noin 300 metrin päässä yliopistolta. Matalaa vuokratuottoprosenttia kompensoi kuitenkin mukavasti arvonnousu. Kaikenlaista remonttiakin taloyhtiössä on ollut kuluneiden vuosien aikana, mutta kokonaisuus on nekin huomioituna vahvasti plussalla. Lähitulevaisuuden arvonnousupotentiaalin arvioin kyseisellä asunnolla kuitenkin heikohkoksi, osin nykyisen markkinatilanteen vuoksi ja toisaalta edessä häämöttävän viemäriremontin (luultavasti sukitus) vuoksi. Suurin tuottoprosentti on pienellä vuosi sitten valmistuneella 42 neliön saunallisella kaksiolla 3,5km päässä kaupungin keskustasta. Suurta tuottoprosenttia selittää se, että vuokraan asuntoa kalustettuna. Palaan kalustetun asunnon vuokraamiseen aiheena myöhemmin.

Vuokratuottoprosentin laskenta

Epäilen, etteivät läheskään kaikki asuntosijoittajat tiedä, miten asunnon vuokratuottoprosentti lasketaan. Jotta laskelmat olisivat vertailukelpoisia, niin asunnon rahoituskuluja ei oteta mukaan laskelmiin, vaikka ne voikin yleensä verotuksessa vähentää. Luku 12 tarkoittaa laskelmassa tietysti kuukausien määrä vuodessa. Laskelma osoittaa siis vuosituoton, kuten yleensäkin tuottolaskelmissa on tapana tehdä. Käyvän arvon tilalla voi toki käyttää ostohintaa, mutta jos asunto on hankittu vaikkapa 10 vuotta sitten, niin tällä kaavalla saadaan aika huimat tuottoprosentit.

Kaikessa yksinkertaisuudessa vuokratuottoprosentti lasketaan siten seuraavasti:
(Vuokra - yhtiövastike) x 12
asunnon käypä arvo

Esimerkiksi 112000 euron asunnon, jonka vuokra on 650 euroa ja yhtiövastike 83 euroa vuokratuottoprosentti on
(650 eur-83 eur) x 12
     1120000eur              = 6,1 %

Yllä oleva esimerkki on itse asiassa puolitoistavuotta sitten uutena ostamastani pikkukaksiosta. Minulla on tavoitteena vähintään noin 6 % tuotto vuodessa suhteutettuna asunnon käypään arvoon. Alle 5% laskennallisella vuokratuotolla en lähtisi asuntoa ostamaan ilman erityisiä muita syitä. Asettamani 6 % tavoite ei toteudu ensiasuntoni kohdalla, koska kyseisessä taloyhtiössä on nykyään korkeahko hoitovastike. Tulevaisuuden suunnitelmissa siintääkin kyseisen asunnon myynti. Vanhassa talossa laskennallinen vuokratuottoprosentti saisi olla oikeastaan vielä isompi kuin 6%, koska käytäntö on osoittanut, että harva se vuosi tulee vanhaan taloyhtiöön jotakin pienempää tai isompaa remonttia aiheuttamaan lisäkustannuksia.

Saadusta vuokratuotosta maksetaan tietysti pääomavero 30% tai 32%. Kannattaa muistaa, että mikäli sijoittaa velkavivulla, niin sijoituslainan korot, lainan perustamiskustannukset ym. ovat myös verovähennyskelpoisia. Sen sijaan sijoituslainan lyhennykset eivät ole. Taloyhtiön yhtiövastike on aina verovähennyskelpoinen, mutta rahoitusvastike vain siinä tapauksessa, että taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa. Jos rahoitusvastikkeet rahastoidaan, niin vähennykset voi tehdä vasta asuntoa myydessä luovutusvoittoa laskettaessa. Edellä mainittujen kulujen lisäksi vuokranantaja voi vähentää asunnon vuokrauskulut (ilmoituskulut, mahdollisen asunnonvälittäjän palkkio, asunnon näytöstä aiheutuneet matkakustannukset jne) sekä remonttikulut, joissa asuntoa kunnostetaan ns. entiseen tasoon. Jos asuntoa vuokraa kalustettuna, niin vähentää voi myös kalusteiden hinnan, joka kerralla tai jaksotettuna useammalle vuodelle. En rupea näitä vähennysasioita kuitenkaan tässä sen enempää avaamaan, koska asiat löytyvät selkeästi esitettyinä vero.fi-sivuilla. Tärkeää on kuitenkin huomata vähentää kaikki kustannukset, jotka ovat verovähennyskelpoisia.