perjantai 1. elokuuta 2014

Asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittaminen tuntuu olevan varsin trendikästä nykyisin. Hyvin monella tuntuu olevan ainakin yksi sijoitusasunto ja sen myötä pientä kokemusta vuokraisäntänä toimimisesta. Aika tyypillinen kuvio tuntuu olevan, että omaa entistä asuntoa ei myydäkään, vaan se jätetään vuokralle, kun halutaan muuttaa isompaan asuntoon. Kuvio on ihan toimiva, jos asunto on sopivan kokoinen, hyvällä sijainnilla eikä tiedossa ole valtavia remontteja taloyhtiössä. Näin tein itse asiassa itsekin 13 vuotta sitten, kun olin siirtymässä ensiasunnosta isompaan asuntoon.

Yhtenä pääsyynä asuntosijoittamisen innokkuuteen lienevät matalat korot. Tällä hetkellä korkorahastoista ja määräaikaistalletuksista ei tahdo saada juuri inflaatiota parempaa korkotuottoa. Matalat korot puolestaan houkuttelevat pankkien laina-asiakkaiksi, vaikka pankit usein perivät sijoituslainoista hieman korkeampaa korkoa kuin asuntolainoista. Itseäni pankkien käytäntö hieman ihmetyttää, jos kyse on asuntoon sijoittamisesta ja sama asunto on lainan vakuutena joka tapauksessa. Onko valtavasti merkitystä sillä, kuka asunnossa asuu? Koron marginaalinhan pitäisi riippua riskistä eikä se tässä tapauksessa mielestäni muutu.

Riittävä vuokratuotto

Asuntojen hinnat ovat nykyisin monin paikoin jo hyvinkin korkeat. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungista on hankalaa löytää asuntoa, josta saisi kohtuullisen prosentuaalisen vuokratuoton. Tämä asia tuli käytännössä koettua, kun yritettiin löytää Helsingin kantakaupungista sukulaiselleni sijoitusasuntoa alkuvuodesta. Monessa kohteessa oli korkea hinta ja korkea yhtiövastike. Lisäksi monenlaiset remonttipommit häämöttivät nurkan takana, tyypillisimmin putkiremontti. Vaikka vuokrataso onkin Helsingin kantakaupungissa korkea, ei se ole asunnon hintaan suhteutettuna kovin ihmeellinen. Sijoitusasunnon alueelta ostava laskeneekin asunnon tulevan arvonnousun varaan. Sukulaiseni päätyi lopulta hankkimaan asunnon pääkaupunkiseudun ulkopuolelta yliopistokaupungista.

Vuokratuotto tulee siis aina ajatella suhteessa asunnon hintaan ja korkea prosenttimäärä on tavoiteltavaa. Mikä on sitten riittävä tuottoprosentti? Asuntosijoittamista käsittelevillä keskustelupalstoilla voi lukea toinen toistaan korkeammista tuottoprosenteista. Monet tuntuvat vaativan vähintään 7-8% vuokratuottoa. On selvää, että esimerkiksi Helsingin kantakaupungista tällaiseen vuokratuottoon pääseminen on haasteellista tai mahdotonta. Olen päätynyt sen vuoksi harrastamaan asuntosijoittamista suosiolla muualla. Tosin tulevaisuudessa saattaa olla edessä asunnon osto Helsingistä, mutta se olisi sitten ihan omaan käyttöön.

Omalla kohdallani vuokratuotot vaihtelevat välillä 4,8 - 8,1 %. Matalin tuottoprosentti on vanhassa ensiasunnossani, joka on 45m2 kaksio kaupungin keskustassa noin 300 metrin päässä yliopistolta. Matalaa vuokratuottoprosenttia kompensoi kuitenkin mukavasti arvonnousu. Kaikenlaista remonttiakin taloyhtiössä on ollut kuluneiden vuosien aikana, mutta kokonaisuus on nekin huomioituna vahvasti plussalla. Lähitulevaisuuden arvonnousupotentiaalin arvioin kyseisellä asunnolla kuitenkin heikohkoksi, osin nykyisen markkinatilanteen vuoksi ja toisaalta edessä häämöttävän viemäriremontin (luultavasti sukitus) vuoksi. Suurin tuottoprosentti on pienellä vuosi sitten valmistuneella 42 neliön saunallisella kaksiolla 3,5km päässä kaupungin keskustasta. Suurta tuottoprosenttia selittää se, että vuokraan asuntoa kalustettuna. Palaan kalustetun asunnon vuokraamiseen aiheena myöhemmin.

Vuokratuottoprosentin laskenta

Epäilen, etteivät läheskään kaikki asuntosijoittajat tiedä, miten asunnon vuokratuottoprosentti lasketaan. Jotta laskelmat olisivat vertailukelpoisia, niin asunnon rahoituskuluja ei oteta mukaan laskelmiin, vaikka ne voikin yleensä verotuksessa vähentää. Luku 12 tarkoittaa laskelmassa tietysti kuukausien määrä vuodessa. Laskelma osoittaa siis vuosituoton, kuten yleensäkin tuottolaskelmissa on tapana tehdä. Käyvän arvon tilalla voi toki käyttää ostohintaa, mutta jos asunto on hankittu vaikkapa 10 vuotta sitten, niin tällä kaavalla saadaan aika huimat tuottoprosentit.

Kaikessa yksinkertaisuudessa vuokratuottoprosentti lasketaan siten seuraavasti:
(Vuokra - yhtiövastike) x 12
asunnon käypä arvo

Esimerkiksi 112000 euron asunnon, jonka vuokra on 650 euroa ja yhtiövastike 83 euroa vuokratuottoprosentti on
(650 eur-83 eur) x 12
     1120000eur              = 6,1 %

Yllä oleva esimerkki on itse asiassa puolitoistavuotta sitten uutena ostamastani pikkukaksiosta. Minulla on tavoitteena vähintään noin 6 % tuotto vuodessa suhteutettuna asunnon käypään arvoon. Alle 5% laskennallisella vuokratuotolla en lähtisi asuntoa ostamaan ilman erityisiä muita syitä. Asettamani 6 % tavoite ei toteudu ensiasuntoni kohdalla, koska kyseisessä taloyhtiössä on nykyään korkeahko hoitovastike. Tulevaisuuden suunnitelmissa siintääkin kyseisen asunnon myynti. Vanhassa talossa laskennallinen vuokratuottoprosentti saisi olla oikeastaan vielä isompi kuin 6%, koska käytäntö on osoittanut, että harva se vuosi tulee vanhaan taloyhtiöön jotakin pienempää tai isompaa remonttia aiheuttamaan lisäkustannuksia.

Saadusta vuokratuotosta maksetaan tietysti pääomavero 30% tai 32%. Kannattaa muistaa, että mikäli sijoittaa velkavivulla, niin sijoituslainan korot, lainan perustamiskustannukset ym. ovat myös verovähennyskelpoisia. Sen sijaan sijoituslainan lyhennykset eivät ole. Taloyhtiön yhtiövastike on aina verovähennyskelpoinen, mutta rahoitusvastike vain siinä tapauksessa, että taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa. Jos rahoitusvastikkeet rahastoidaan, niin vähennykset voi tehdä vasta asuntoa myydessä luovutusvoittoa laskettaessa. Edellä mainittujen kulujen lisäksi vuokranantaja voi vähentää asunnon vuokrauskulut (ilmoituskulut, mahdollisen asunnonvälittäjän palkkio, asunnon näytöstä aiheutuneet matkakustannukset jne) sekä remonttikulut, joissa asuntoa kunnostetaan ns. entiseen tasoon. Jos asuntoa vuokraa kalustettuna, niin vähentää voi myös kalusteiden hinnan, joka kerralla tai jaksotettuna useammalle vuodelle. En rupea näitä vähennysasioita kuitenkaan tässä sen enempää avaamaan, koska asiat löytyvät selkeästi esitettyinä vero.fi-sivuilla. Tärkeää on kuitenkin huomata vähentää kaikki kustannukset, jotka ovat verovähennyskelpoisia.

3 kommenttia:

  1. Kiitos mielenkiintoisesta sivustosta. Miksi et huomioi remontteja vuokratuottolaskennassa? Jos ko. kaavan avulla haluaisi maksimoida tuoton, kannattaisi ostaa yksiöitä tai kaksioita vanhoista putki ja julkisivuremontoimattomista taloista - tässä ei liene mitään järkeä.

    Eiköhän jakolaskun nimittäjään kuuluisi laittaa asunnon käypä hinta + tulevat remontit.

    VastaaPoista
  2. Hei ja tervetuloa Spotcap Global Loan Services -palveluun. Nimeni on Claudia Klein, olen lainanantaja ja myös laina-konsultti.

    Tarvitsetko kovasti rahoitusta? tarvitsetko lainaa erilaisiin tarkoituksiin? Jos vastaus on kyllä, suosittelen ottamaan yhteyttä yritykseesi kautta | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | ja sinulla on laina tililläsi 24 tunnin sisällä, koska tarjoamme erinomaisia ​​lainapalveluita ympäri maailmaa.

    Tarjoamme kaikenlaisia ​​lainapalveluita (henkilökohtainen laina, yrityslaina ja monia muita), tarjoamme sekä pitkä- että lyhytaikaisia ​​lainoja ja voit myös lainata jopa 15 miljoonaa euroa. Yritykseni auttaa sinua saavuttamaan monenlaisia ​​tavoitteita monilla lainatuotteilla.

    Tiedämme, että laillisen lainan saaminen on aina ollut valtava ongelma Henkilöille, joilla on taloudellisia ongelmia ja jotka tarvitsevat siihen ratkaisun, monien ihmisten on vaikea saada pääomalainaa paikallisista pankeistaan ​​tai muista rahoituslaitoksista korkean koron vuoksi. korko, riittämätön vakuus, velan ja tulon suhde, matala luottotulos tai muut syyt.

    Ei enää odotusaikoja tai stressaavia pankkikäyntejä. Palvelumme on käytettävissä ympäri vuorokauden - voit saada lainaa ja suorittaa transaktiosi missä ja milloin tarvitset.

    Tarjoamme 24 tunnin maailmanluokan lainapalveluita. Kysymyksiä / kysymyksiä? - Lähetä sähköpostia osoitteeseen | spotcapglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsAppissa: +4915758108767 | & Vastaa hetkessä.

    Perheesi, ystävien ja työtovereiden ei tarvitse tietää, että sinulla on vähän rahaa, kirjoita meille vain ja saat lainan.

    Taloudellinen vapaus on sinun käsissäsi!

    VastaaPoista
  3. TESTIMONY ON HOW I GOT MY LOAN FROM A GENUINE FINANCE COMPANY LAST WEEK. Email for immediate response: drbenjaminfinance@gmail.com

    I am Mrs,Leores Jazbel by name, I live in United State Of America, who have been a scam victim to so many fake lenders online between November last year till July this year but i thank my creator so much that he has finally smiled on me by directing me to this new lender who put a smile on my face this year 2020 and he did not scam me and also by not deceiving or lying to me and my friends but however this lending firm is BENJAMIN LOAN INVESTMENTS FINANCE (drbenjaminfinance@gmail.com) gave me 2% loan which amount is $900,000.00 united states dollars after my agreement to their company terms and conditions and one significant thing i love about this loan company is that they are fast and unique. {Dr.Benjamin Scarlet Owen} can also help you with a legit loan offer. He Has also helped some other colleagues of mine. If you need a genuine loan without cost/stress he his the right loan lender to wipe away your financial problems and crisis today. BENJAMIN LOAN INVESTMENTS FINANCE holds all of the information about how to obtain money quickly and painlessly via Call/Text: +1(415)630-7138 Email: drbenjaminfinance@gmail.com

    When it comes to financial crisis and loan then BENJAMIN LOAN INVESTMENTS FINANCE is the place to go please just tell him I Mrs. Leores Jazbel direct you Good Luck.......................

    VastaaPoista