Asunto Helsingistä

Tälle blogille meinasi käydä perinteisesti, eli jäädä kokonaan unholaan. Vuoden 2015 lokakuun jälkeen on kuitenkin jotain tapahtunutkin.

Ensiksikin hitas-arpajaisissa ei onni potkinut. En ole enää niihin osallistunut vähään aikaan. Ehkä vielä joskus, mutta nyt ei ole oikein varaa, kun löysin jo toisenlaisen asunnon. Pähkäilin pääkaupunkiseudulle muuttamisen asumisjärjestelyjä. Aikani vuokra-asuntoja katsottuani päätin sitten kuitenkin etsiä omistusasuntoa Helsingin kantakaupungista ja sen vuoksi myin yhden 41 neliön sijoitusasunnon pois. Sikäli harmitti, että kyseessä oli vuokratuotoltaan oivallinen kohde. Tuskaa helpotti, että sain asunnosta muutaman tonnin myyntivoittoa.

Sen jälkeen sitten seurailin tuskalla erilaisia vaihtoehtoja omistusasuntovaihtoehtoja Helsingin kantakaupungissa. No, lopulta sitten löysinkin sellaisen ja taisin siinä polkaista tähän astisen sijoitushistoriani pahimpaan miinaan. Budjetti oli siis se 250000eur max ja sillähän sai joko noin 30 neliöisen yksiön ns. paremmalta alueelta (esim. Ullanlinnasta) tai sitten vähän isomman asunnon Kalliosta. Kaikenlaisia asuntoja kävin katsomassa, jotka eivät herättäneet minkäänlaista omistamisen halua. Tyypillinen yksiö on malliltaan pitkulainen ja siellä kapeassa päässä on yksi ikkuna, josta näkee vastapäisen talon seinään. Okei, ihan jees vuokra-asunnossa, mutta halusin kuitenkin etsiä jotain parempaa.

Lopulta sitten päädyin katsomaan reilun 40 neliön kokoista yksiötä Kalliosta. Asunto oli nuhjuisessa kunnossa, seinäpinnat ja katto tummentuneet pahoin ja lisäksi maali rapisi alas etenkin katosta isoina levyinä. Asunto oli hyvin täynnä tavaraa. Tummansävyiset huonekalut ja verhot tekivät siitä synkän oloisen. Huomiota kiinnitti kuitenkin asunnon mukava sijainti talon kulmassa sekä avarat ja vehreät näkymät päätyikkunasta. Asunnossa oli kaikkiaan kaksi isoa ikkunaa pohjoiseen ja yksi itään. Mietin, että siitä voisi saada valoisan kämpän laajojen ikkunapintojen ansiosta. Toisaalta kämppä ei olisi kesällä tukalan kuuma, koska sinne paistaa vain aamun ja myöhäisillan aurinko.

Asunnon huonoina puolina oli kamalan ahdas kylpyhuone ja ankeahko keittiö, jonka päällä oli osittain ikkunan edessä suuri parvi. En olisi asunnosta kylpyhuoneen koon takia innostunut, ellei välittäjä olisi vihjaissut, että kylppäri tulee laajenemaan lvis-saneerauksen yhteydessä. Lvis-saneerauksen suunnitelmat ja alustava kustannusarvio olivat nähtävillä. Koin, että asunnossa olisi hyvää potentiaalia. Asuntoa oli kaupiteltu jo jonkin aikaa ja mielestäni hintapyynti reilut 190000 euroa oli yläkanttiin. Äkkiseltään hinta ei kuulosta kauhean pahalta, mutta taloyhtiöön tulevan linjasaneerauksen kustannushaitariksi oli arvioitu max 1700 euroa per neliö. Syynä suolaiseen hintaan oli tavallista laajempi saneeraus: käytännössä asunnot rakennetaan kokonaan uusiksi kylppäreitä ja keittiöitä myöten. Pitkällisen vänkäyksen jälkeen saimme kaupat tehtyä reilulla 180000 eurolla. Minulla oli kutina, että sekin oli liikaa, mutta olin toisaalta jo tykästynyt asuntoon ja sen remonttimahdollisuuksiin, joten kaupat tehtiin.

Kämppään oli pakko tehdä pikaremontti, vaikka lvis-saneeraus oli edessä suurinpiirtein vuoden sisällä. Seinä-ja kattopinnat olivat pahoin tummentuneet ja etenkin katosta ropisi maali alas isoina paloina. Katon viimeistely oli muutenkin kehno etenkin joskus muinoin puretun keittiön, eteisen ja olohuoneen välisen seinän kohdalta.

Päätin tehdä pikarempan itse. Rapsin pahimmat paikat alas, sivelin koloihin primeria ja sen jälkeen vedin presto-tasoitetta. Kalliiksi ei tämä remppa tullut, ykkösatasia maksoivat maalit, tasoitteet ja muut tarvikkeet. Hetken kyllä mietin, että olisin säästänyt nekin sataset ja asunut nuhjusessa kämpässä. Epäilys remonttiaikataulun pitävyydestä kuitenkin kannusti työhön. En olisi vuosia jaksanut nuhjupintoja katsella. Lisäksi perussiisti kämppä kelpaa myös Airbnb-vuokraukseen rapistunutta luukkua huomattavasti paremmin.

Jos joku ihmettelee, miksi en vaivautunut suojaamaan lattioita remontin aikana, niin kerrottakoon, että parketti meni joka tapauksessa uusiksi lvis-rempan yhteydessä. Yllättävän vähän se kärsi pikaremontin yhteydessä, vaikka suojauksia ei ollutkaan. Ehdin asua pikaremontoidussa asunnossa reilun vuoden ennen kuin jouduin muuttamaan neljäksi kuukaudeksi putkiremonttievakkoon.

Muuttosuunnitelmia

Kesä ja syksy menivät nopeasti ja sijoitusasuntorintamalla ei ole tapahtunut mitään ihmeellistä. Yhdet pitempiaikaiset vuokralaiset vaihtuivat kesällä ja Airbnb-kuvio on pyörinyt hyvin. Airbnb:ssä kyllästyin yhden yön majoittujiin, koska niiden kohdalla tehtävä työ (kämpän siivous, liinavaatteiden & pyyhkeiden pesu ja vaihto) tuntui turhan suurelta saatuun hyötyyn nähden. Vaihdoin minimiyöpymisajaksi sen vuoksi kaksi vuorokautta. Pisimmillään Airbnb:n kautta on tullut majoittuja noin viideksi viikoksi ja tyypillinen majoittuja viipyy kolmesta päivästä reiluun viikkoon. Kaikki on mennyt sikäli hyvin, ettei minkäänlaisia vahinkoja ole asunnoissa tapahtunut, mitä nyt yksi kylpypyyhe oli jollakulla vaihtunut hieman toisenlaiseen. 

Syksyn mittaan on kypsynyt päätös vaihtaa paikkakuntaa ja tammikuussa on aikomus suunnata duuniin ja opiskelemaan pääkaupunkiseudulle. Luonnollisesti pitäisi ruveta miettimään jo asumisjärjestelyjäkin siellä. Myydääkö kämppä tai useampi kotipaikkakunnalta ja ostaa jokin luukku Helsingistä tilalle vai jättää sijoitusasunnot ja muuttaa aluksi vuokralle? Selvää on, että neliöistä joutuu ainakin tinkimään, mikäli mielii pitää asumiskustannukset siedettävällä tasolla. Yritän tässä nyt pohtia eri vaihtoehtoja, jos niiden auki kirjoittaminen jotenkin helpottaisi omaa päätöksentekoa.

 

Vuokra-asunto

 
Vuokra-asunto olisi helpoin ratkaisu ja sitä puoltaa Helsingin alhaisemmat vuokratuottoprosentit. Käänteisesti siis saan rahoilleni parempaa vuokratuottoa kotipaikkakunnalta. Jos minulla olisi sijoittaa vaikkapa 1000 euroa kuukaudessa asumiseen, niin asun sillä summalla isommassa vuokra-asunnossa tai paremmalla paikalla kuin samankokoisessa omistusasunnossa. Samaan aikaan saisin noin 6% vuokratuottoa kotikaupungista.

Toisaalta minulle jäisi silloin kuuden vuokra-asunnon pyörittäminen satojen kilometrien päästä käsin. Käytännössä en pidä sitä isona ongelmana tyhjänä vuokrattavien asuntojen kohdalla, mutta kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraaminen voi olla vähän haasteellista. Airbnb-kuvion pyörittämiseen tarvitsisi silloin jonkun luottohenkilön, jolle tietysti pitäisi asunnon siivouksesta ja avainten luovuttamisesta myös jotakin maksaa. Käytännössä se tarkoittaa saatavan vuokratuoton pienenemistä. Järjestelyssä houkuttelisi se, että asuntoa voisi halutessaan käyttää myös itse, kun vierailee kotipaikkakunnalla. Lisäksi minulla on paljon kalusteita ja kaikenlaista tavaraa, joka ei mahtuisi uuteen pienempään asuntoon ja välttyisin siltä osin suursiivoukselta.

 

Omistusasunto

 
Omaa asuntoa tekisi toki mieli, siinä olisi elämisen vapaus ja asuntoa saisi laittaa mielensä mukaan. Käytännössä rahkeet riittäisivät noin 250000 euron asuntoon. Jos myisin yhden sijoitusasuntoni, saisin haalittua kasaan noin 500000 euron omarahoitusosuuden ja pankki lupasi lainata loput. Kantakaupungista, jonne haluaisin, saisin tuolla summalla yksiön tai pienen kaksion sijainnista riippuen. Toki tuollainen 200000 euron asuntolaina tuntuu yksineläjälle megaisolta. Kun lainalaskuriin valitsee lyhennystavaksi annuiteetin, korkotasoksi 1,5% ja laina-ajaksi 25 vuotta, niin kuukausieräksi muodostuu 800 euroa. Tuohon päälle yhtiövastike, noin 150-250 euroa. Kuukausittainen asumiseen käytettävä summa olisi sen verran iso, ettei ole enää oikein varaa mihinkään merkittäviin taloyhtiön remontteihin tai suuriin korkotason nousuihin. Kohteen tulisi olla siis sellainen, ettei isompia ylimääräisiä menoeriä olisi tulossa lähivuosina.

Toki ison lainan tuskaa helpottaa ajatus siitä, että voi halutessaan realisoida toisenkin asunnon ja lyhentää asuntolainan siedettävämmälle tasolle. Pankista suosittelivat korkokattoa. Olen suhtautunut hieman skeptisesti niihin ja pitäisi tehdä vähän laskelmia, miten suurilla ja miten nopeilla korkotason muutoksilla esimerkiksi 3% lainakatto olisi kannattava. Yksi vaihtoehto olisi tietysti kiinteä korko. Yhden ratkaisun olen kuitenkin jo tehnyt, laitoin pari Hitas-lottoa vetämään Jätkäsaaren ja Kalasataman kohteista. Vaikka Hitas-asunnoissa on korkeat hoitovastikkeet (johtuen kalliista kaupungin vuokratontista), niin neliöhinnat ovat kohtuulliset. Kerron myöhemmin, miten arpajaisissa kävi.

Verottajan ylläri

Aluksi pahoitteluni, että tämän blogin päivittämisessä on ollut vähän liian pitkä tauko. Syy kirjoittamattomuuteen ei ole se, etteikö mitään kirjoitettavaa olisi: uusi kämppä on valmis ja kalustettu, Airbnb:stä on tullut lisäkokemuksia ja vanhan asunnon myynnin tulin tyrineeksi. Yritän kirjoitella noista asioista ihan lähiaikoina. Lähinnä siis kiire ja kaikenlaiset kevätprojektit ovat taon syynä.

Nyt kuitenkin kerron verottajalta saamastani epämieluisasta postista. Sain kirjeen, jossa ilmoitettiin, ettei uusimpaan sijoitusasuntooni kohdistuvan sijoituslainan korot ja lainanperustamiskulut ole vuoden 2014 osalta verovähennyskelpoiset, koska asunnosta alkoi tulla vuokratuloa vasta vuoden 2015 puolella. Jotenkin aivan järjetön käytäntö. Varmistin myös, etteivät kyseisen vuoden korot ym. lainaan liittyvät kulut ole verovähennyskelpoisia myöhempinäkään vuosina.

Sama ikävä asia koskee viime vuoden puolella asuntooni hankkimia kalusteita sillä erotuksella, että ne saan vähentää vuoden 2015 verotuksessa. Kalusteiden osalta vähennyskelpoisuuden ajankohta siis vain siirtyy.

Edellä mainitut kustannukset olisi hyväksytty kuluina verovähennykseen, jos vuodelta 2014 olisi ollut vuokratuloja vaikka vain yhdeltä päivältä. Sillä ei ole väliä, vaikka olisi syntynyt suurikin alijäämä. Tämä kannattaa pitää mielessä, kun ostatte asuntoa pankkilainalla uudiskohteesta. Pankissakaan eivät tienneet tästä verotuskäytännöstä.

Laitoin vanhimman asunnon myyntiin

Päätin nyt kokeeksi pistää vanhimman asunnon myyntiin. Tiedän, ettei ajankohta ole nyt paras mahdollinen, mutta vuokralainen ilmoitti lähtevänsä alkukesään mennessä, joten nyt on sen puolesta hyvä sauma kokeilla myyntiä. En ole aiemmin hennonnut laittaa asuntoa myyntiin sen takia, koska en ole halunnut tuottaa uuden asunnon etsimisen vaivaa vuokralaisille, jotka ovat pitäneet asunnosta hyvää huolta sekä maksaneet vuokran ajallaan. Nyt kuitenkin on mahdollisuus kokeilla eikä kokeilu maksakaan juuri mitään.

Kun asuntoa alkaa myymään, niin pitää tietysti päättää hinta, jolla sitä alkaa kaupitella. Minulla on aika tarkka mielikuva siitä, paljonko haluaisin asunnosta saada. Vertailukohtana voidaan pitää samassa taloyhtiössä olevaa ja samalla pohjaratkaisulla olevaa asuntoa, joka myytiin pari vuotta sitten. Omaa hintapyyntöä pähkiessä pidin mielessä, että myyty vastaava asunto oli aika peruskuntoinen, kylpyhuoneen osalta suorastaan heikkokuntoinen. Parvekelasejakaan kyseisessä asunnossa ei ollut. Toisaalta vanhojen asuntojen hintataso vaikuttaa hienoisen laskeneen parin vuoden takaisesti. Päätin, että laitan asunnon hintapyynnön muutaman tonnin korkeammaksi kuin aiemmin myydyn huonokuntoisen asunnon toteutunut myyntihinta oli. Vastaavasti hinnassa ei ole sitten paljoa tinkivaraa. Jos ei mene kaupaksi, niin vuokraan asunnon sitten kesällä uudelle vuokralaiselle nykyistä korkeammalle vuokralle. Minullahan oli tässä jäänyt vuokrataso hieman jälkeen nykyisestä vuokratasosta. Yhtenä vuonna vuokra jäi korottamatta omaa laiskuttaani ja vuodenvaihteessa lisäämäni indeksikorotus korotti vuokraa vain vajaan kympin kuussa. Näin siinä helposti käy, kun on pitkäaikaiset hyvät vuokralaiset.

Kun asunnon hyviä puolia miettii, niin niitä ovat

• erittäin keskeinen sijainti
• avara pohjaratkaisu
• kylppäriin (vaikka on pienehkö) mahtuu pyykkikone
• ikkunoita kahteen suuntaan
• lasitettu parveke ja ihan asialliset näkymät
• hyvä remontoitu kunto ja astianpesukonekin on
• taloyhtiön julkisivu, ikkunat ja ovet sekä käyttövesiputkisto on rempattu

Huonoja puoliakin taasen on

• Kompakti keittiö (avomalli) voi olla joillekin liian pieni, eikä sitä saa järkevästi laajennettua
• Taloyhtiön pihaan on tulossa lähivuosina suurehko myllerrys, kun salaojat joutuu uusimaan
• vaikka viemäriremonttiin on laskennallisesti noin 15 vuotta, voi sen joutua tekemään aiemmin (viime vuonna viemäristä hajosi yksi liitos, jota jouduttiin aika työläästi korjaamaan)

Käytännössä noihin taloyhtiön korjauksiin voi palaa rahaa jopa kymppitonnnin verran, jos on huono tuuri. Viemäriremontti tulee joka tapauksessa mitä todennäköisimmin pinnoitusmenetelmällä, noille vanhoille muoviviemäreille on näköjään ihan omat pinnoitussysteemit. 

Nyt kun asunto on ollut myynnissä reilun viikon, niin olen saanut siitä muutaman yhteydenoton ja yksi pariskunta on käynyt sitä katsomassa. Kohtalaisen lupaava alku siis. Ostajien kanssa ollaan keskusteltu juurikin noista tulevista remonteista, mutta olen myös muistuttanut heitä siitä, ettei sellaista vanhaa taloa varmaan löydykään, johon ei seuraavan 10-20 vuoden aikana olisi jotain isompaakin remonttia tulossa. Toisaalta tehdyt remontit nostavat myös asunnon arvoa, ei ehkä remontin hinnan verran, mutta jonkin verran kuitenkin.

Nyt vielä odotellaan isännöitsijäntodistusta. Ilman sitähän ei asuntoa voi edes myydä. Itse myyntityön olen ajatellut hoitaa kokonaan itse. Yhden asunnon olen jo aiemmin myynyt omatoimisesti, eikä se ollut mitenkään vaikeaa. Kerrostaloasunto-osakkeen myynti ei ole mitään rakettitiedettä. Pääasia on, että hintapyyntö on kohdillaan ja edellämainittu isännöintsijäntodistus liitteineen tarvitaan. Varsinainen kauppakirja voi olla ihan vapaamuotoinen (Suomessa on sopimusvapaus) ja mallia kauppakirjan tekemiseen löytyy helposti netistä. Sen lisäksi tulee tietysti siirtomerkintä itse osakekirjaan. Moni kuvittelee, että välittäjän käyttäminen tuo asunnon ostoon lisäturvaa tai jonkinlaisen takuun autokaupan tapaan. Välittäjän vastaa kuitenkin ainoastaan omista virheistään, ei esimerkiksi siitä, jos asunnon kylpyhuoneesta löytyy kosteutta. (ellei välittäjä ole siitä tiennyt ja asiaa nimenomaisesti peitellyt) Loppupeleissä lienee hyvin harvassa sellaiset tilanteet, jossa nimenomaan välittäjä olisi jostakin asiasta korvausvelvollinen. Asunnon virheistä vastaa siten tapauksesta riippuen yleensä joko myyjä tai taloyhtiö.

Haastavaan aikaan asunnon vuokraaminen

Vuokralainen soitti eilen ja kertoi, että aikoo muuttaa maaliskuun alusta. Hän itse asiassa esitti toiveen, että voisiko vuokrasuhteen päättää jo tammikuun loppuun, jos asuntoon löytyy uusi asukas, joka olisi valmis solmimaan vuokrasuhteen heti helmikuun alusta. Syyskesällä vuokralaisen varmaan saisikin tuolla aikataululla, mutta nyt se ei taida onnistua. Tuli huomattua, että ainakaan täälläpäin tammi-helmikuu ei ole mitään asunnonvuokrauksen kulta-aikaa. Laitoin asunnonvuokrausilmoituksen Tori.fi-palveluun eikä parissa päivässä ole tullut kuin kaksi tiedustelua. Näistä kumpikaan ei nyt tärpännyt, toiselle kyselijälle asunto olikin vääränlainen ja toisesta ei ole kuulunut mitään laittamani vastausviestin jälkeen. Syyskesällä vastaavaan aikaan puhelin olisi soinut jo ainakin kymmenen kertaa.

Alunperin ajatukseni oli korottaa vuokraa hieman vuokralaisen vaihtuessa, mutta se taitaa jäädä nyt tekemättä. Kun kysyntää on vähän, niin on mielestäni järkevämpää joustaa hinnassa kuin ottaa riskiä tyhjistä kuukausista. Tässä tapauksessa se tarkoittaa vuokran pitämistä sillä tasolla, millä se on ollut jo noin puolitoista vuotta. Yleensäkin pyrin välttämään överivuokria, vaikka sellaisia näkee etenkin syksyllä, kun paikkakunnalle saapuvat opiskelijat etsivät epätoivoisesti asuntoa. Kohtuulliselle (mutta ei liian alhaiselle) tasolle säädetty vuokra lisäksi edesauttaa pidempien vuokrasuhteiden saamista. Lisäksi monet arvostavat sitä, että asunnoissani on astianpesukoneet ja pyykinpesukoneet valmiina. Omalla kohdallani tyypillinen vuokralainen on asunut parisen vuotta.

Olen nyt ruvennut lukemaan halutaan vuokrata-ilmoituksia, joita tuntuu olevan äkkikatsomalta aika paljon. Lopulta kuitenkin niistäkään ei löytynyt kuin pari kolme potentiaaliselta tuntuvaa. Suurimmalla osalla tuntui olevan lemmikkieläimiä, joita en asuntooni haluaisi (tässä voisi olla toisaalta jonkinlainen markkinarako jollekulle). Osalle puolestaan asunto ei ole muuten sopiva (talotyyppi, sijainti, asunnon koko). Monessa ilmoituksessa oli huomattavan alhainen vuokratoive. Päädyin tarjoamaan asuntoa parille henkilölle, joista toinen vastasikin kohteliaasti ja kertoi, että sijainti ei ole hänelle sopiva.

Nyt siis jatketaan asuntoilmoitusten kytistelyä ja harkitaan oman ilmoituksen nostamista (maksua vastaan) ilmoitusten kärkeen.

Vierailu rakennustyömaalla

Kävin vierailemassa rakennustyömaalla tänään noin kaksi kuukautta ennen asunnon valmistumista. Työt ovat jo varsin pitkällä ja parhaillaan oli menossa keittiökalusteiden asennus. Kaikki näytti keittiön suhteen muuten hyvältä, paitsi jääkaapin integrointi oli unohtunut. Tuossa kuvassa on siis paikka tavalliselle jääkaapille. Myös jääkaapin viereinen peitelevy oli väärää materiaalia: levyn piti olla ovien väristä maalattua mdf-levyä, mutta siinä olikin tavallinen melamiinilevy. Virhe luvattiin korjata. Tässä huomaa sen, että on ihan hyvä käydä välillä katsomassa, miten rakennustyöt etenee. Tässä tapauksessa keittiökalusteet toimittanut firma olisi huomannut ongelman kyllä viimeistään siinä vaiheessa, kun kodinkonetoimitus olisi tullut.

Ovien väriksi valittu maalattu malliston puhtain valkoinen näytti livenä mukavan raikkaalta. Yläkaappien päälle ja alle tulee valaistus led-nauhalla.

 Kylpyhuoneen puolella oli seinät jo laatoitettu. Tässä vaiheessa näyttää ihan hyvältä. Huonekorkeutta olisin toivonut kylpyhuoneeseen noin 10cm enemmän, mutta talotekniikka vaatii kuulemma niin paljon tilaa, että korkeus on mitä on (alle 230cm varmaan). Saunan ovihan tulee olemaan karmiton ja nyt pitäisi päättää laittaako tuohon oviaukkoon valkoiset vai kromiset reunalistat. Mielipiteitä? Lisäksi pitäisi päättää, millä tavalla spottivalot (kaiketi 4kpl) tuohon viritellään.

Tässä tehosteseinä lähempää, tehostelaatta on 1/3 tiililadonnalla. Valkoiset laatat ovat kiiltäviä ja varsin teräväreunaisia vailla pyöristyksiä.

Makuuhuoneessa on jo komerot paikoillaan.

Ensi viikolla alkaa kuulemma parketin asennus ja saunan paneeleiden asennus. Saunaan tulee kaiuttimet ja nyt mietinnässä on, miten saunan puolelle saisi äänenvoimakkuuden säädön passiivisesti. Erilaisia ratkaisuja passiiviseen tasonsäätöön on, esim. tämä mutta kosteudenkesto voi muodostua ongelmaksi. Sähkömies lupaili selvitellä asiaa. Systeemihän toimisi siten, että olohuoneen puolella olisi vahvistin (kotiteatteri), josta lähtee joko b-kaiutinliitännästä tai B Zone-liitännästä kaiutinsignaali saunan puolelle.

Ensikokemuksia Airbnb.stä

Näin vuoden viimeisenä blogipostauksena ajattelin kirjoitella lyhyesti ensikokemuksistani Airbnb-majoituspalvelun käytöstä.

Miten palvelu toimii

Lyhyesti kerrottuna kyseessä on sivusto (www.airbnb.com), jonka kautta ihmiset voivat tarjota majoituspalveluita niitä tarvitseville. Tarjolle voi laittaa vaikkapa asuntonsa vierashuoneen, koko asunnon tai vaikkapa kesämökin. Palveluun voi määritellä, millä ajankohdilla kohde on vuokrattavissa sekä määrille erilaisia hintoja eri ajankohdille. Majoittaja voi valita, kenet hyväksyy majoittujaksi. Maksupuoli hoituu palvelun kautta ja se pitää majoittujan tehdä jo kohdetta varatessaan. Majoittaja puolestaan saa maksun omalle tililleen, kun majoittuja on saapunut.

Innostuin kokeilemaan palvelua erään tuttavan esimerkistä. Jos palvelussa olevaa tarjontaa katselee Suomessa, niin suuret kaupungit ovat siellä jo varsin hyvin edustettuina ja hotelliyötä edullisemmin on mahdollista saada kantakaupungista kokonainen pieni asunto käyttöönsä. Palvelusta näkee kunkin kohteen saamat arviot majoittujilta. Palvelussa on ns. vertaisarviointi, eli sekä majoittaja että majoittuja pystyvät antamaan arvioit toisistaan. Vertaisarvioinnin ideana on rakentaa luottamusta palvelun käyttäjien välillä vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Huuto.netissä.

Palvelun käyttöönotto oli helppoa, sinne pääsee kirjautumaan halutessaan Facebook-tunnusten avulla tai halutessaan voi luoda kokonaan uudet tunnukset. Omasta kohteestaan ruksitaan valmiista vaihtoehdoista sopivat kohdat (minkä tyyppinen asunto, mitä palveluja tarjolla jne) ja kirjoitetaan lisäksi vapaamuotoiset kuvaukset. Kuvat ovat ehdottoman tärkeitä, parhaissa ilmoituksissa on selvästi panostettu houkutteleviin kuviin. Yritin itsekin kuvien suhteen parhaani, vaikken mikään ammattikuvaaja olekaan. Joka tapauksessa kuvat kannattaa ottaa siististä asunnosta ja mielellään hyvässä päivänvalossa. Majoituskohteen etsijä kun katsoo hinnan lisäksi ensisijaisesti juuri niitä kuvia.

Omia ensikokemuksia

En ollut kovin luottavainen siihen, että kysyntä olisi mitenkään suurta, mutta hieman pääsin yllättymään. Ensimmäinen varaukseen johtanut kysely tuli jo alle vuorokauden sisällä ilmoituksen julkaisemisesta. Nyt on jo ensimmäinen (viikon mittainen) majoituskokeilu takana ja se meni todella hyvin. Asuntoni vuokrannut henkilö oli jo aiemmin saanut hyviä arvioita ja hän jätti asunnon erittäin siistiin kuntoon. Uskallan siis jatkaa kokeilua vielä jatkossakin.

Mietinnässä oli, että olisiko Airbnb:stä kalustetun asunnon kohdalla ensisijaiseksi markkinointikanavaksi. Päivävuokra on kuitenkin aika paljon kovempi kuin pitkäkestoisessa vuokrasuhteessa, joten tyhjiä päiviäkin voisi olla kohtalaisen paljon, jotta tulotaso olisi vähintään sama. Oman asuntoni kohdalla näyttää siltä, että ainakin lähikuukausina olisin saanut suuremmat tulot Airbnb:n kautta kuin tavalliseen tapaan vuokraamalla. Ongelmana on vain se, että en voi milloin tahansa asuntoa vuokrata pidemmäksi aikaa, koska tarvitsen sitä omaan käyttööni. Jos on tarvetta jostakin syystä asua vuorotellen kahdella eri paikkakunnalla, niin Airbnb voisi olla hyvä keino saada sen rahoittamiseen hieman lisätuloja.

Käytännön vaivaakin Airbnb:stä on. Pienin vaiva on kyselyihin vastaaminen, mutta suurempi vaiva asunnon siivoaminen majoittujia varten. Käytännössä se tarkoittaa kohdallani perussiivouksen lisäksi tilan tekemistä eteisen naulakkoon ja vaatekomeroihin sekä henkilökohtaisten tavaroiden pakkaamista komeron perukoille majoittumisen ajaksi.

Airbnb ja verotus

Airbnb-majoituksesta saatavat tulot ovat pääomatuloa, josta voi majoittamiseen käytetyn ajan osalta vähentää yhtiövastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, vesimaksun, sähkön ja muut kulut. Käytännössä siis samat vähennykset kuin normaalisti asuntoa vuokrattaessa, mutta kohdistettuina vain niihin päiviin milloin majoitusta on tapahtunut. Jos esimerkiksi kuukauden aikana (30 päivää) on majoittanut 7 päivää, niin yhtiövastikkeesta vähennettävä osa on 7/30.

Pääomaverotusta mielenkiintoisempi seikka on, että milloin Airbnb-majoitus on majoitustoimintaa, josta pitäisi maksaa myös arvonlisävero 10 %. Verottajan tulkintana on, että omaa asuntoansa (missä siis asuu) voi käytännössä vuokrata Airbnb:n kautta rajattomasti eikä se ole alv-velvollista toimintaa.

Verottajan sivuilta ei löytynyt kuitenkaan ohjeita, miten menetellä, jos on yksi kalustettu asunto, joka ei ole oma koti ja jota vuokraa Airbnb:n kautta. Puhelinpalvelussa eivät osanneet suoralta käsin vastata, mutta langan päässä ollut henkilö epäili, että tapaukseen sovellettaisiin käytöntöä, että yhtä kesämökkiä voi vuokrata ilman alv-velvollisuutta. Minulle luvattiin selvitellä asiaa ja pari päivää myöhemmin soitettiin, että tässä minun tapauksessa lähtökohtana olisi, ettei yhden kerrostaloasunnon vuokraaminen Airbnb:n kautta olisi alv-velvollista toimintaa. Tulkintaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Ensinnäkin alv-velvollisuuden liikevaihtoraja on 8500euroa vuodessa. Noh, tämä raja menee hyvin lähelle jo asuntoa normaalisti kalustamattomana vuokrattessa, joten Airbnb:n kohdalla se menisi väkisin yli, jotta toiminnassa olisi mitään järkeä. Kerroin tämän puhelimessa ja minulle sanottiin, että tapauksessa käytettäisiin tapauskohtaista harkintaa. Kyse lienee siis siitä, miten paljon tämä raja ylittyy. Toinen kompastuskivi liittyy oheispalveluihin. Jos niitä tarjotaan, niin palvelu on alv-velvollista. Oheispalveluihin kuuluu jo mm. majoittumiseen sisältyvät lakanat ja pyyhkeet sekä asunnon siivous majoittujien välillä. Näistä ainakin siivous (tai ainakin tarkistus tehdystä siivouksesta) on pakko tehdä. Kaiken kaikkiaan verottajalta saamani vastaukset olivat kovin epämääräisiä. Eikö nyt voisi tehdä vaan linjausta, että yhtä kohdetta, oli se sitten oma koti, kesämökki tai sijoitusasunto voisi vuokrata lyhytaikaisestikin ilman alv-velvollisuutta ilman sen kummempia pilkun viilauksia ja tätä useamman kohteen vuokraaminen olisi alv-velvollista majoitustoimintaa. Olisi paljon selkeämpi systeemi, säästäisi sekä verottajan että verovelvollisten aikaa ja rahaa.