Muuttosuunnitelmia

Kesä ja syksy menivät nopeasti ja sijoitusasuntorintamalla ei ole tapahtunut mitään ihmeellistä. Yhdet pitempiaikaiset vuokralaiset vaihtuivat kesällä ja Airbnb-kuvio on pyörinyt hyvin. Airbnb:ssä kyllästyin yhden yön majoittujiin, koska niiden kohdalla tehtävä työ (kämpän siivous, liinavaatteiden & pyyhkeiden pesu ja vaihto) tuntui turhan suurelta saatuun hyötyyn nähden. Vaihdoin minimiyöpymisajaksi sen vuoksi kaksi vuorokautta. Pisimmillään Airbnb:n kautta on tullut majoittuja noin viideksi viikoksi ja tyypillinen majoittuja viipyy kolmesta päivästä reiluun viikkoon. Kaikki on mennyt sikäli hyvin, ettei minkäänlaisia vahinkoja ole asunnoissa tapahtunut, mitä nyt yksi kylpypyyhe oli jollakulla vaihtunut hieman toisenlaiseen. 

Syksyn mittaan on kypsynyt päätös vaihtaa paikkakuntaa ja tammikuussa on aikomus suunnata duuniin ja opiskelemaan pääkaupunkiseudulle. Luonnollisesti pitäisi ruveta miettimään jo asumisjärjestelyjäkin siellä. Myydääkö kämppä tai useampi kotipaikkakunnalta ja ostaa jokin luukku Helsingistä tilalle vai jättää sijoitusasunnot ja muuttaa aluksi vuokralle? Selvää on, että neliöistä joutuu ainakin tinkimään, mikäli mielii pitää asumiskustannukset siedettävällä tasolla. Yritän tässä nyt pohtia eri vaihtoehtoja, jos niiden auki kirjoittaminen jotenkin helpottaisi omaa päätöksentekoa.

 

Vuokra-asunto

 
Vuokra-asunto olisi helpoin ratkaisu ja sitä puoltaa Helsingin alhaisemmat vuokratuottoprosentit. Käänteisesti siis saan rahoilleni parempaa vuokratuottoa kotipaikkakunnalta. Jos minulla olisi sijoittaa vaikkapa 1000 euroa kuukaudessa asumiseen, niin asun sillä summalla isommassa vuokra-asunnossa tai paremmalla paikalla kuin samankokoisessa omistusasunnossa. Samaan aikaan saisin noin 6% vuokratuottoa kotikaupungista.

Toisaalta minulle jäisi silloin kuuden vuokra-asunnon pyörittäminen satojen kilometrien päästä käsin. Käytännössä en pidä sitä isona ongelmana tyhjänä vuokrattavien asuntojen kohdalla, mutta kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraaminen voi olla vähän haasteellista. Airbnb-kuvion pyörittämiseen tarvitsisi silloin jonkun luottohenkilön, jolle tietysti pitäisi asunnon siivouksesta ja avainten luovuttamisesta myös jotakin maksaa. Käytännössä se tarkoittaa saatavan vuokratuoton pienenemistä. Järjestelyssä houkuttelisi se, että asuntoa voisi halutessaan käyttää myös itse, kun vierailee kotipaikkakunnalla. Lisäksi minulla on paljon kalusteita ja kaikenlaista tavaraa, joka ei mahtuisi uuteen pienempään asuntoon ja välttyisin siltä osin suursiivoukselta.

 

Omistusasunto

 
Omaa asuntoa tekisi toki mieli, siinä olisi elämisen vapaus ja asuntoa saisi laittaa mielensä mukaan. Käytännössä rahkeet riittäisivät noin 250000 euron asuntoon. Jos myisin yhden sijoitusasuntoni, saisin haalittua kasaan noin 500000 euron omarahoitusosuuden ja pankki lupasi lainata loput. Kantakaupungista, jonne haluaisin, saisin tuolla summalla yksiön tai pienen kaksion sijainnista riippuen. Toki tuollainen 200000 euron asuntolaina tuntuu yksineläjälle megaisolta. Kun lainalaskuriin valitsee lyhennystavaksi annuiteetin, korkotasoksi 1,5% ja laina-ajaksi 25 vuotta, niin kuukausieräksi muodostuu 800 euroa. Tuohon päälle yhtiövastike, noin 150-250 euroa. Kuukausittainen asumiseen käytettävä summa olisi sen verran iso, ettei ole enää oikein varaa mihinkään merkittäviin taloyhtiön remontteihin tai suuriin korkotason nousuihin. Kohteen tulisi olla siis sellainen, ettei isompia ylimääräisiä menoeriä olisi tulossa lähivuosina.

Toki ison lainan tuskaa helpottaa ajatus siitä, että voi halutessaan realisoida toisenkin asunnon ja lyhentää asuntolainan siedettävämmälle tasolle. Pankista suosittelivat korkokattoa. Olen suhtautunut hieman skeptisesti niihin ja pitäisi tehdä vähän laskelmia, miten suurilla ja miten nopeilla korkotason muutoksilla esimerkiksi 3% lainakatto olisi kannattava. Yksi vaihtoehto olisi tietysti kiinteä korko. Yhden ratkaisun olen kuitenkin jo tehnyt, laitoin pari Hitas-lottoa vetämään Jätkäsaaren ja Kalasataman kohteista. Vaikka Hitas-asunnoissa on korkeat hoitovastikkeet (johtuen kalliista kaupungin vuokratontista), niin neliöhinnat ovat kohtuulliset. Kerron myöhemmin, miten arpajaisissa kävi.

Verottajan ylläri

Aluksi pahoitteluni, että tämän blogin päivittämisessä on ollut vähän liian pitkä tauko. Syy kirjoittamattomuuteen ei ole se, etteikö mitään kirjoitettavaa olisi: uusi kämppä on valmis ja kalustettu, Airbnb:stä on tullut lisäkokemuksia ja vanhan asunnon myynnin tulin tyrineeksi. Yritän kirjoitella noista asioista ihan lähiaikoina. Lähinnä siis kiire ja kaikenlaiset kevätprojektit ovat taon syynä.

Nyt kuitenkin kerron verottajalta saamastani epämieluisasta postista. Sain kirjeen, jossa ilmoitettiin, ettei uusimpaan sijoitusasuntooni kohdistuvan sijoituslainan korot ja lainanperustamiskulut ole vuoden 2014 osalta verovähennyskelpoiset, koska asunnosta alkoi tulla vuokratuloa vasta vuoden 2015 puolella. Jotenkin aivan järjetön käytäntö. Varmistin myös, etteivät kyseisen vuoden korot ym. lainaan liittyvät kulut ole verovähennyskelpoisia myöhempinäkään vuosina.

Sama ikävä asia koskee viime vuoden puolella asuntooni hankkimia kalusteita sillä erotuksella, että ne saan vähentää vuoden 2015 verotuksessa. Kalusteiden osalta vähennyskelpoisuuden ajankohta siis vain siirtyy.

Edellä mainitut kustannukset olisi hyväksytty kuluina verovähennykseen, jos vuodelta 2014 olisi ollut vuokratuloja vaikka vain yhdeltä päivältä. Sillä ei ole väliä, vaikka olisi syntynyt suurikin alijäämä. Tämä kannattaa pitää mielessä, kun ostatte asuntoa pankkilainalla uudiskohteesta. Pankissakaan eivät tienneet tästä verotuskäytännöstä.

Laitoin vanhimman asunnon myyntiin

Päätin nyt kokeeksi pistää vanhimman asunnon myyntiin. Tiedän, ettei ajankohta ole nyt paras mahdollinen, mutta vuokralainen ilmoitti lähtevänsä alkukesään mennessä, joten nyt on sen puolesta hyvä sauma kokeilla myyntiä. En ole aiemmin hennonnut laittaa asuntoa myyntiin sen takia, koska en ole halunnut tuottaa uuden asunnon etsimisen vaivaa vuokralaisille, jotka ovat pitäneet asunnosta hyvää huolta sekä maksaneet vuokran ajallaan. Nyt kuitenkin on mahdollisuus kokeilla eikä kokeilu maksakaan juuri mitään.

Kun asuntoa alkaa myymään, niin pitää tietysti päättää hinta, jolla sitä alkaa kaupitella. Minulla on aika tarkka mielikuva siitä, paljonko haluaisin asunnosta saada. Vertailukohtana voidaan pitää samassa taloyhtiössä olevaa ja samalla pohjaratkaisulla olevaa asuntoa, joka myytiin pari vuotta sitten. Omaa hintapyyntöä pähkiessä pidin mielessä, että myyty vastaava asunto oli aika peruskuntoinen, kylpyhuoneen osalta suorastaan heikkokuntoinen. Parvekelasejakaan kyseisessä asunnossa ei ollut. Toisaalta vanhojen asuntojen hintataso vaikuttaa hienoisen laskeneen parin vuoden takaisesti. Päätin, että laitan asunnon hintapyynnön muutaman tonnin korkeammaksi kuin aiemmin myydyn huonokuntoisen asunnon toteutunut myyntihinta oli. Vastaavasti hinnassa ei ole sitten paljoa tinkivaraa. Jos ei mene kaupaksi, niin vuokraan asunnon sitten kesällä uudelle vuokralaiselle nykyistä korkeammalle vuokralle. Minullahan oli tässä jäänyt vuokrataso hieman jälkeen nykyisestä vuokratasosta. Yhtenä vuonna vuokra jäi korottamatta omaa laiskuttaani ja vuodenvaihteessa lisäämäni indeksikorotus korotti vuokraa vain vajaan kympin kuussa. Näin siinä helposti käy, kun on pitkäaikaiset hyvät vuokralaiset.

Kun asunnon hyviä puolia miettii, niin niitä ovat

• erittäin keskeinen sijainti
• avara pohjaratkaisu
• kylppäriin (vaikka on pienehkö) mahtuu pyykkikone
• ikkunoita kahteen suuntaan
• lasitettu parveke ja ihan asialliset näkymät
• hyvä remontoitu kunto ja astianpesukonekin on
• taloyhtiön julkisivu, ikkunat ja ovet sekä käyttövesiputkisto on rempattu

Huonoja puoliakin taasen on

• Kompakti keittiö (avomalli) voi olla joillekin liian pieni, eikä sitä saa järkevästi laajennettua
• Taloyhtiön pihaan on tulossa lähivuosina suurehko myllerrys, kun salaojat joutuu uusimaan
• vaikka viemäriremonttiin on laskennallisesti noin 15 vuotta, voi sen joutua tekemään aiemmin (viime vuonna viemäristä hajosi yksi liitos, jota jouduttiin aika työläästi korjaamaan)

Käytännössä noihin taloyhtiön korjauksiin voi palaa rahaa jopa kymppitonnnin verran, jos on huono tuuri. Viemäriremontti tulee joka tapauksessa mitä todennäköisimmin pinnoitusmenetelmällä, noille vanhoille muoviviemäreille on näköjään ihan omat pinnoitussysteemit. 

Nyt kun asunto on ollut myynnissä reilun viikon, niin olen saanut siitä muutaman yhteydenoton ja yksi pariskunta on käynyt sitä katsomassa. Kohtalaisen lupaava alku siis. Ostajien kanssa ollaan keskusteltu juurikin noista tulevista remonteista, mutta olen myös muistuttanut heitä siitä, ettei sellaista vanhaa taloa varmaan löydykään, johon ei seuraavan 10-20 vuoden aikana olisi jotain isompaakin remonttia tulossa. Toisaalta tehdyt remontit nostavat myös asunnon arvoa, ei ehkä remontin hinnan verran, mutta jonkin verran kuitenkin.

Nyt vielä odotellaan isännöitsijäntodistusta. Ilman sitähän ei asuntoa voi edes myydä. Itse myyntityön olen ajatellut hoitaa kokonaan itse. Yhden asunnon olen jo aiemmin myynyt omatoimisesti, eikä se ollut mitenkään vaikeaa. Kerrostaloasunto-osakkeen myynti ei ole mitään rakettitiedettä. Pääasia on, että hintapyyntö on kohdillaan ja edellämainittu isännöintsijäntodistus liitteineen tarvitaan. Varsinainen kauppakirja voi olla ihan vapaamuotoinen (Suomessa on sopimusvapaus) ja mallia kauppakirjan tekemiseen löytyy helposti netistä. Sen lisäksi tulee tietysti siirtomerkintä itse osakekirjaan. Moni kuvittelee, että välittäjän käyttäminen tuo asunnon ostoon lisäturvaa tai jonkinlaisen takuun autokaupan tapaan. Välittäjän vastaa kuitenkin ainoastaan omista virheistään, ei esimerkiksi siitä, jos asunnon kylpyhuoneesta löytyy kosteutta. (ellei välittäjä ole siitä tiennyt ja asiaa nimenomaisesti peitellyt) Loppupeleissä lienee hyvin harvassa sellaiset tilanteet, jossa nimenomaan välittäjä olisi jostakin asiasta korvausvelvollinen. Asunnon virheistä vastaa siten tapauksesta riippuen yleensä joko myyjä tai taloyhtiö.

Haastavaan aikaan asunnon vuokraaminen

Vuokralainen soitti eilen ja kertoi, että aikoo muuttaa maaliskuun alusta. Hän itse asiassa esitti toiveen, että voisiko vuokrasuhteen päättää jo tammikuun loppuun, jos asuntoon löytyy uusi asukas, joka olisi valmis solmimaan vuokrasuhteen heti helmikuun alusta. Syyskesällä vuokralaisen varmaan saisikin tuolla aikataululla, mutta nyt se ei taida onnistua. Tuli huomattua, että ainakaan täälläpäin tammi-helmikuu ei ole mitään asunnonvuokrauksen kulta-aikaa. Laitoin asunnonvuokrausilmoituksen Tori.fi-palveluun eikä parissa päivässä ole tullut kuin kaksi tiedustelua. Näistä kumpikaan ei nyt tärpännyt, toiselle kyselijälle asunto olikin vääränlainen ja toisesta ei ole kuulunut mitään laittamani vastausviestin jälkeen. Syyskesällä vastaavaan aikaan puhelin olisi soinut jo ainakin kymmenen kertaa.

Alunperin ajatukseni oli korottaa vuokraa hieman vuokralaisen vaihtuessa, mutta se taitaa jäädä nyt tekemättä. Kun kysyntää on vähän, niin on mielestäni järkevämpää joustaa hinnassa kuin ottaa riskiä tyhjistä kuukausista. Tässä tapauksessa se tarkoittaa vuokran pitämistä sillä tasolla, millä se on ollut jo noin puolitoista vuotta. Yleensäkin pyrin välttämään överivuokria, vaikka sellaisia näkee etenkin syksyllä, kun paikkakunnalle saapuvat opiskelijat etsivät epätoivoisesti asuntoa. Kohtuulliselle (mutta ei liian alhaiselle) tasolle säädetty vuokra lisäksi edesauttaa pidempien vuokrasuhteiden saamista. Lisäksi monet arvostavat sitä, että asunnoissani on astianpesukoneet ja pyykinpesukoneet valmiina. Omalla kohdallani tyypillinen vuokralainen on asunut parisen vuotta.

Olen nyt ruvennut lukemaan halutaan vuokrata-ilmoituksia, joita tuntuu olevan äkkikatsomalta aika paljon. Lopulta kuitenkin niistäkään ei löytynyt kuin pari kolme potentiaaliselta tuntuvaa. Suurimmalla osalla tuntui olevan lemmikkieläimiä, joita en asuntooni haluaisi (tässä voisi olla toisaalta jonkinlainen markkinarako jollekulle). Osalle puolestaan asunto ei ole muuten sopiva (talotyyppi, sijainti, asunnon koko). Monessa ilmoituksessa oli huomattavan alhainen vuokratoive. Päädyin tarjoamaan asuntoa parille henkilölle, joista toinen vastasikin kohteliaasti ja kertoi, että sijainti ei ole hänelle sopiva.

Nyt siis jatketaan asuntoilmoitusten kytistelyä ja harkitaan oman ilmoituksen nostamista (maksua vastaan) ilmoitusten kärkeen.

Vierailu rakennustyömaalla

Kävin vierailemassa rakennustyömaalla tänään noin kaksi kuukautta ennen asunnon valmistumista. Työt ovat jo varsin pitkällä ja parhaillaan oli menossa keittiökalusteiden asennus. Kaikki näytti keittiön suhteen muuten hyvältä, paitsi jääkaapin integrointi oli unohtunut. Tuossa kuvassa on siis paikka tavalliselle jääkaapille. Myös jääkaapin viereinen peitelevy oli väärää materiaalia: levyn piti olla ovien väristä maalattua mdf-levyä, mutta siinä olikin tavallinen melamiinilevy. Virhe luvattiin korjata. Tässä huomaa sen, että on ihan hyvä käydä välillä katsomassa, miten rakennustyöt etenee. Tässä tapauksessa keittiökalusteet toimittanut firma olisi huomannut ongelman kyllä viimeistään siinä vaiheessa, kun kodinkonetoimitus olisi tullut.

Ovien väriksi valittu maalattu malliston puhtain valkoinen näytti livenä mukavan raikkaalta. Yläkaappien päälle ja alle tulee valaistus led-nauhalla.

 Kylpyhuoneen puolella oli seinät jo laatoitettu. Tässä vaiheessa näyttää ihan hyvältä. Huonekorkeutta olisin toivonut kylpyhuoneeseen noin 10cm enemmän, mutta talotekniikka vaatii kuulemma niin paljon tilaa, että korkeus on mitä on (alle 230cm varmaan). Saunan ovihan tulee olemaan karmiton ja nyt pitäisi päättää laittaako tuohon oviaukkoon valkoiset vai kromiset reunalistat. Mielipiteitä? Lisäksi pitäisi päättää, millä tavalla spottivalot (kaiketi 4kpl) tuohon viritellään.

Tässä tehosteseinä lähempää, tehostelaatta on 1/3 tiililadonnalla. Valkoiset laatat ovat kiiltäviä ja varsin teräväreunaisia vailla pyöristyksiä.

Makuuhuoneessa on jo komerot paikoillaan.

Ensi viikolla alkaa kuulemma parketin asennus ja saunan paneeleiden asennus. Saunaan tulee kaiuttimet ja nyt mietinnässä on, miten saunan puolelle saisi äänenvoimakkuuden säädön passiivisesti. Erilaisia ratkaisuja passiiviseen tasonsäätöön on, esim. tämä mutta kosteudenkesto voi muodostua ongelmaksi. Sähkömies lupaili selvitellä asiaa. Systeemihän toimisi siten, että olohuoneen puolella olisi vahvistin (kotiteatteri), josta lähtee joko b-kaiutinliitännästä tai B Zone-liitännästä kaiutinsignaali saunan puolelle.