Aluksi pahoitteluni, että tämän blogin päivittämisessä on ollut vähän liian pitkä tauko. Syy kirjoittamattomuuteen ei ole se, etteikö mitään kirjoitettavaa olisi: uusi kämppä on valmis ja kalustettu, Airbnb:stä on tullut lisäkokemuksia ja vanhan asunnon myynnin tulin tyrineeksi. Yritän kirjoitella noista asioista ihan lähiaikoina. Lähinnä siis kiire ja kaikenlaiset kevätprojektit ovat taon syynä.
Nyt kuitenkin kerron verottajalta saamastani epämieluisasta postista. Sain kirjeen, jossa ilmoitettiin, ettei uusimpaan sijoitusasuntooni kohdistuvan sijoituslainan korot ja lainanperustamiskulut ole vuoden 2014 osalta verovähennyskelpoiset, koska asunnosta alkoi tulla vuokratuloa vasta vuoden 2015 puolella. Jotenkin aivan järjetön käytäntö. Varmistin myös, etteivät kyseisen vuoden korot ym. lainaan liittyvät kulut ole verovähennyskelpoisia myöhempinäkään vuosina.
Sama ikävä asia koskee viime vuoden puolella asuntooni hankkimia kalusteita sillä erotuksella, että ne saan vähentää vuoden 2015 verotuksessa. Kalusteiden osalta vähennyskelpoisuuden ajankohta siis vain siirtyy.
Edellä mainitut kustannukset olisi hyväksytty kuluina verovähennykseen, jos vuodelta 2014 olisi ollut vuokratuloja vaikka vain yhdeltä päivältä. Sillä ei ole väliä, vaikka olisi syntynyt suurikin alijäämä. Tämä kannattaa pitää mielessä, kun ostatte asuntoa pankkilainalla uudiskohteesta. Pankissakaan eivät tienneet tästä verotuskäytännöstä.
tiistai 16. kesäkuuta 2015
tiistai 3. maaliskuuta 2015
Laitoin vanhimman asunnon myyntiin
Päätin nyt kokeeksi pistää vanhimman asunnon myyntiin. Tiedän, ettei ajankohta ole nyt paras mahdollinen, mutta vuokralainen ilmoitti lähtevänsä alkukesään mennessä, joten nyt on sen puolesta hyvä sauma kokeilla myyntiä. En ole aiemmin hennonnut laittaa asuntoa myyntiin sen takia, koska en ole halunnut tuottaa uuden asunnon etsimisen vaivaa vuokralaisille, jotka ovat pitäneet asunnosta hyvää huolta sekä maksaneet vuokran ajallaan. Nyt kuitenkin on mahdollisuus kokeilla eikä kokeilu maksakaan juuri mitään.
Kun asuntoa alkaa myymään, niin pitää tietysti päättää hinta, jolla sitä alkaa kaupitella. Minulla on aika tarkka mielikuva siitä, paljonko haluaisin asunnosta saada. Vertailukohtana voidaan pitää samassa taloyhtiössä olevaa ja samalla pohjaratkaisulla olevaa asuntoa, joka myytiin pari vuotta sitten. Omaa hintapyyntöä pähkiessä pidin mielessä, että myyty vastaava asunto oli aika peruskuntoinen, kylpyhuoneen osalta suorastaan heikkokuntoinen. Parvekelasejakaan kyseisessä asunnossa ei ollut. Toisaalta vanhojen asuntojen hintataso vaikuttaa hienoisen laskeneen parin vuoden takaisesti. Päätin, että laitan asunnon hintapyynnön muutaman tonnin korkeammaksi kuin aiemmin myydyn huonokuntoisen asunnon toteutunut myyntihinta oli. Vastaavasti hinnassa ei ole sitten paljoa tinkivaraa. Jos ei mene kaupaksi, niin vuokraan asunnon sitten kesällä uudelle vuokralaiselle nykyistä korkeammalle vuokralle. Minullahan oli tässä jäänyt vuokrataso hieman jälkeen nykyisestä vuokratasosta. Yhtenä vuonna vuokra jäi korottamatta omaa laiskuttaani ja vuodenvaihteessa lisäämäni indeksikorotus korotti vuokraa vain vajaan kympin kuussa. Näin siinä helposti käy, kun on pitkäaikaiset hyvät vuokralaiset.
Kun asunnon hyviä puolia miettii, niin niitä ovat
Kun asuntoa alkaa myymään, niin pitää tietysti päättää hinta, jolla sitä alkaa kaupitella. Minulla on aika tarkka mielikuva siitä, paljonko haluaisin asunnosta saada. Vertailukohtana voidaan pitää samassa taloyhtiössä olevaa ja samalla pohjaratkaisulla olevaa asuntoa, joka myytiin pari vuotta sitten. Omaa hintapyyntöä pähkiessä pidin mielessä, että myyty vastaava asunto oli aika peruskuntoinen, kylpyhuoneen osalta suorastaan heikkokuntoinen. Parvekelasejakaan kyseisessä asunnossa ei ollut. Toisaalta vanhojen asuntojen hintataso vaikuttaa hienoisen laskeneen parin vuoden takaisesti. Päätin, että laitan asunnon hintapyynnön muutaman tonnin korkeammaksi kuin aiemmin myydyn huonokuntoisen asunnon toteutunut myyntihinta oli. Vastaavasti hinnassa ei ole sitten paljoa tinkivaraa. Jos ei mene kaupaksi, niin vuokraan asunnon sitten kesällä uudelle vuokralaiselle nykyistä korkeammalle vuokralle. Minullahan oli tässä jäänyt vuokrataso hieman jälkeen nykyisestä vuokratasosta. Yhtenä vuonna vuokra jäi korottamatta omaa laiskuttaani ja vuodenvaihteessa lisäämäni indeksikorotus korotti vuokraa vain vajaan kympin kuussa. Näin siinä helposti käy, kun on pitkäaikaiset hyvät vuokralaiset.
Kun asunnon hyviä puolia miettii, niin niitä ovat
- erittäin keskeinen sijainti
- avara pohjaratkaisu
- kylppäriin (vaikka on pienehkö) mahtuu pyykkikone
- ikkunoita kahteen suuntaan
- lasitettu parveke ja ihan asialliset näkymät
- hyvä remontoitu kunto ja astianpesukonekin on
- taloyhtiön julkisivu, ikkunat ja ovet sekä käyttövesiputkisto on rempattu
Huonoja puoliakin taasen on
- Kompakti keittiö (avomalli) voi olla joillekin liian pieni, eikä sitä saa järkevästi laajennettua
- Taloyhtiön pihaan on tulossa lähivuosina suurehko myllerrys, kun salaojat joutuu uusimaan
- vaikka viemäriremonttiin on laskennallisesti noin 15 vuotta, voi sen joutua tekemään aiemmin (viime vuonna viemäristä hajosi yksi liitos, jota jouduttiin aika työläästi korjaamaan)
Käytännössä noihin taloyhtiön korjauksiin voi palaa rahaa jopa kymppitonnnin verran, jos on huono tuuri. Viemäriremontti tulee joka tapauksessa mitä todennäköisimmin pinnoitusmenetelmällä, noille vanhoille muoviviemäreille on näköjään ihan omat pinnoitussysteemit.
Nyt kun asunto on ollut myynnissä reilun viikon, niin olen saanut siitä muutaman yhteydenoton ja yksi pariskunta on käynyt sitä katsomassa. Kohtalaisen lupaava alku siis. Ostajien kanssa ollaan keskusteltu juurikin noista tulevista remonteista, mutta olen myös muistuttanut heitä siitä, ettei sellaista vanhaa taloa varmaan löydykään, johon ei seuraavan 10-20 vuoden aikana olisi jotain isompaakin remonttia tulossa. Toisaalta tehdyt remontit nostavat myös asunnon arvoa, ei ehkä remontin hinnan verran, mutta jonkin verran kuitenkin.
Nyt vielä odotellaan isännöitsijäntodistusta. Ilman sitähän ei asuntoa voi edes myydä. Itse myyntityön olen ajatellut hoitaa kokonaan itse. Yhden asunnon olen jo aiemmin myynyt omatoimisesti, eikä se ollut mitenkään vaikeaa. Kerrostaloasunto-osakkeen myynti ei ole mitään rakettitiedettä. Pääasia on, että hintapyyntö on kohdillaan ja edellämainittu isännöintsijäntodistus liitteineen tarvitaan. Varsinainen kauppakirja voi olla ihan vapaamuotoinen (Suomessa on sopimusvapaus) ja mallia kauppakirjan tekemiseen löytyy helposti netistä. Sen lisäksi tulee tietysti siirtomerkintä itse osakekirjaan. Moni kuvittelee, että välittäjän käyttäminen tuo asunnon ostoon lisäturvaa tai jonkinlaisen takuun autokaupan tapaan. Välittäjän vastaa kuitenkin ainoastaan omista virheistään, ei esimerkiksi siitä, jos asunnon kylpyhuoneesta löytyy kosteutta. (ellei välittäjä ole siitä tiennyt ja asiaa nimenomaisesti peitellyt) Loppupeleissä lienee hyvin harvassa sellaiset tilanteet, jossa nimenomaan välittäjä olisi jostakin asiasta korvausvelvollinen. Asunnon virheistä vastaa siten tapauksesta riippuen yleensä joko myyjä tai taloyhtiö.
keskiviikko 14. tammikuuta 2015
Haastavaan aikaan asunnon vuokraaminen
Vuokralainen soitti eilen ja kertoi, että aikoo muuttaa maaliskuun alusta. Hän itse asiassa esitti toiveen, että voisiko vuokrasuhteen päättää jo tammikuun loppuun, jos asuntoon löytyy uusi asukas, joka olisi valmis solmimaan vuokrasuhteen heti helmikuun alusta. Syyskesällä vuokralaisen varmaan saisikin tuolla aikataululla, mutta nyt se ei taida onnistua. Tuli huomattua, että ainakaan täälläpäin tammi-helmikuu ei ole mitään asunnonvuokrauksen kulta-aikaa. Laitoin asunnonvuokrausilmoituksen Tori.fi-palveluun eikä parissa päivässä ole tullut kuin kaksi tiedustelua. Näistä kumpikaan ei nyt tärpännyt, toiselle kyselijälle asunto olikin vääränlainen ja toisesta ei ole kuulunut mitään laittamani vastausviestin jälkeen. Syyskesällä vastaavaan aikaan puhelin olisi soinut jo ainakin kymmenen kertaa.
Alunperin ajatukseni oli korottaa vuokraa hieman vuokralaisen vaihtuessa, mutta se taitaa jäädä nyt tekemättä. Kun kysyntää on vähän, niin on mielestäni järkevämpää joustaa hinnassa kuin ottaa riskiä tyhjistä kuukausista. Tässä tapauksessa se tarkoittaa vuokran pitämistä sillä tasolla, millä se on ollut jo noin puolitoista vuotta. Yleensäkin pyrin välttämään överivuokria, vaikka sellaisia näkee etenkin syksyllä, kun paikkakunnalle saapuvat opiskelijat etsivät epätoivoisesti asuntoa. Kohtuulliselle (mutta ei liian alhaiselle) tasolle säädetty vuokra lisäksi edesauttaa pidempien vuokrasuhteiden saamista. Lisäksi monet arvostavat sitä, että asunnoissani on astianpesukoneet ja pyykinpesukoneet valmiina. Omalla kohdallani tyypillinen vuokralainen on asunut parisen vuotta.
Olen nyt ruvennut lukemaan halutaan vuokrata-ilmoituksia, joita tuntuu olevan äkkikatsomalta aika paljon. Lopulta kuitenkin niistäkään ei löytynyt kuin pari kolme potentiaaliselta tuntuvaa. Suurimmalla osalla tuntui olevan lemmikkieläimiä, joita en asuntooni haluaisi (tässä voisi olla toisaalta jonkinlainen markkinarako jollekulle). Osalle puolestaan asunto ei ole muuten sopiva (talotyyppi, sijainti, asunnon koko). Monessa ilmoituksessa oli huomattavan alhainen vuokratoive. Päädyin tarjoamaan asuntoa parille henkilölle, joista toinen vastasikin kohteliaasti ja kertoi, että sijainti ei ole hänelle sopiva.
Nyt siis jatketaan asuntoilmoitusten kytistelyä ja harkitaan oman ilmoituksen nostamista (maksua vastaan) ilmoitusten kärkeen.
Alunperin ajatukseni oli korottaa vuokraa hieman vuokralaisen vaihtuessa, mutta se taitaa jäädä nyt tekemättä. Kun kysyntää on vähän, niin on mielestäni järkevämpää joustaa hinnassa kuin ottaa riskiä tyhjistä kuukausista. Tässä tapauksessa se tarkoittaa vuokran pitämistä sillä tasolla, millä se on ollut jo noin puolitoista vuotta. Yleensäkin pyrin välttämään överivuokria, vaikka sellaisia näkee etenkin syksyllä, kun paikkakunnalle saapuvat opiskelijat etsivät epätoivoisesti asuntoa. Kohtuulliselle (mutta ei liian alhaiselle) tasolle säädetty vuokra lisäksi edesauttaa pidempien vuokrasuhteiden saamista. Lisäksi monet arvostavat sitä, että asunnoissani on astianpesukoneet ja pyykinpesukoneet valmiina. Omalla kohdallani tyypillinen vuokralainen on asunut parisen vuotta.
Olen nyt ruvennut lukemaan halutaan vuokrata-ilmoituksia, joita tuntuu olevan äkkikatsomalta aika paljon. Lopulta kuitenkin niistäkään ei löytynyt kuin pari kolme potentiaaliselta tuntuvaa. Suurimmalla osalla tuntui olevan lemmikkieläimiä, joita en asuntooni haluaisi (tässä voisi olla toisaalta jonkinlainen markkinarako jollekulle). Osalle puolestaan asunto ei ole muuten sopiva (talotyyppi, sijainti, asunnon koko). Monessa ilmoituksessa oli huomattavan alhainen vuokratoive. Päädyin tarjoamaan asuntoa parille henkilölle, joista toinen vastasikin kohteliaasti ja kertoi, että sijainti ei ole hänelle sopiva.
Nyt siis jatketaan asuntoilmoitusten kytistelyä ja harkitaan oman ilmoituksen nostamista (maksua vastaan) ilmoitusten kärkeen.
torstai 8. tammikuuta 2015
Vierailu rakennustyömaalla
Kävin vierailemassa rakennustyömaalla tänään noin kaksi kuukautta ennen asunnon valmistumista. Työt ovat jo varsin pitkällä ja parhaillaan oli menossa keittiökalusteiden asennus. Kaikki näytti keittiön suhteen muuten hyvältä, paitsi jääkaapin integrointi oli unohtunut. Tuossa kuvassa on siis paikka tavalliselle jääkaapille. Myös jääkaapin viereinen peitelevy oli väärää materiaalia: levyn piti olla ovien väristä maalattua mdf-levyä, mutta siinä olikin tavallinen melamiinilevy. Virhe luvattiin korjata. Tässä huomaa sen, että on ihan hyvä käydä välillä katsomassa, miten rakennustyöt etenee. Tässä tapauksessa keittiökalusteet toimittanut firma olisi huomannut ongelman kyllä viimeistään siinä vaiheessa, kun kodinkonetoimitus olisi tullut.
Ovien väriksi valittu maalattu malliston puhtain valkoinen näytti livenä mukavan raikkaalta. Yläkaappien päälle ja alle tulee valaistus led-nauhalla.
Kylpyhuoneen puolella oli seinät jo laatoitettu. Tässä vaiheessa näyttää ihan hyvältä. Huonekorkeutta olisin toivonut kylpyhuoneeseen noin 10cm enemmän, mutta talotekniikka vaatii kuulemma niin paljon tilaa, että korkeus on mitä on (alle 230cm varmaan). Saunan ovihan tulee olemaan karmiton ja nyt pitäisi päättää laittaako tuohon oviaukkoon valkoiset vai kromiset reunalistat. Mielipiteitä? Lisäksi pitäisi päättää, millä tavalla spottivalot (kaiketi 4kpl) tuohon viritellään.
Tässä tehosteseinä lähempää, tehostelaatta on 1/3 tiililadonnalla. Valkoiset laatat ovat kiiltäviä ja varsin teräväreunaisia vailla pyöristyksiä.
Makuuhuoneessa on jo komerot paikoillaan.
Ensi viikolla alkaa kuulemma parketin asennus ja saunan paneeleiden asennus. Saunaan tulee kaiuttimet ja nyt mietinnässä on, miten saunan puolelle saisi äänenvoimakkuuden säädön passiivisesti. Erilaisia ratkaisuja passiiviseen tasonsäätöön on, esim. tämä mutta kosteudenkesto voi muodostua ongelmaksi. Sähkömies lupaili selvitellä asiaa. Systeemihän toimisi siten, että olohuoneen puolella olisi vahvistin (kotiteatteri), josta lähtee joko b-kaiutinliitännästä tai B Zone-liitännästä kaiutinsignaali saunan puolelle.
Ovien väriksi valittu maalattu malliston puhtain valkoinen näytti livenä mukavan raikkaalta. Yläkaappien päälle ja alle tulee valaistus led-nauhalla.
Kylpyhuoneen puolella oli seinät jo laatoitettu. Tässä vaiheessa näyttää ihan hyvältä. Huonekorkeutta olisin toivonut kylpyhuoneeseen noin 10cm enemmän, mutta talotekniikka vaatii kuulemma niin paljon tilaa, että korkeus on mitä on (alle 230cm varmaan). Saunan ovihan tulee olemaan karmiton ja nyt pitäisi päättää laittaako tuohon oviaukkoon valkoiset vai kromiset reunalistat. Mielipiteitä? Lisäksi pitäisi päättää, millä tavalla spottivalot (kaiketi 4kpl) tuohon viritellään.
Tässä tehosteseinä lähempää, tehostelaatta on 1/3 tiililadonnalla. Valkoiset laatat ovat kiiltäviä ja varsin teräväreunaisia vailla pyöristyksiä.
Makuuhuoneessa on jo komerot paikoillaan.
Ensi viikolla alkaa kuulemma parketin asennus ja saunan paneeleiden asennus. Saunaan tulee kaiuttimet ja nyt mietinnässä on, miten saunan puolelle saisi äänenvoimakkuuden säädön passiivisesti. Erilaisia ratkaisuja passiiviseen tasonsäätöön on, esim. tämä mutta kosteudenkesto voi muodostua ongelmaksi. Sähkömies lupaili selvitellä asiaa. Systeemihän toimisi siten, että olohuoneen puolella olisi vahvistin (kotiteatteri), josta lähtee joko b-kaiutinliitännästä tai B Zone-liitännästä kaiutinsignaali saunan puolelle.
keskiviikko 31. joulukuuta 2014
Ensikokemuksia Airbnb.stä
Näin vuoden viimeisenä blogipostauksena ajattelin kirjoitella lyhyesti ensikokemuksistani Airbnb-majoituspalvelun käytöstä.
Miten palvelu toimii
Lyhyesti kerrottuna kyseessä on sivusto (www.airbnb.com), jonka kautta ihmiset voivat tarjota majoituspalveluita niitä tarvitseville. Tarjolle voi laittaa vaikkapa asuntonsa vierashuoneen, koko asunnon tai vaikkapa kesämökin. Palveluun voi määritellä, millä ajankohdilla kohde on vuokrattavissa sekä määrille erilaisia hintoja eri ajankohdille. Majoittaja voi valita, kenet hyväksyy majoittujaksi. Maksupuoli hoituu palvelun kautta ja se pitää majoittujan tehdä jo kohdetta varatessaan. Majoittaja puolestaan saa maksun omalle tililleen, kun majoittuja on saapunut.
Innostuin kokeilemaan palvelua erään tuttavan esimerkistä. Jos palvelussa olevaa tarjontaa katselee Suomessa, niin suuret kaupungit ovat siellä jo varsin hyvin edustettuina ja hotelliyötä edullisemmin on mahdollista saada kantakaupungista kokonainen pieni asunto käyttöönsä. Palvelusta näkee kunkin kohteen saamat arviot majoittujilta. Palvelussa on ns. vertaisarviointi, eli sekä majoittaja että majoittuja pystyvät antamaan arvioit toisistaan. Vertaisarvioinnin ideana on rakentaa luottamusta palvelun käyttäjien välillä vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Huuto.netissä.
Palvelun käyttöönotto oli helppoa, sinne pääsee kirjautumaan halutessaan Facebook-tunnusten avulla tai halutessaan voi luoda kokonaan uudet tunnukset. Omasta kohteestaan ruksitaan valmiista vaihtoehdoista sopivat kohdat (minkä tyyppinen asunto, mitä palveluja tarjolla jne) ja kirjoitetaan lisäksi vapaamuotoiset kuvaukset. Kuvat ovat ehdottoman tärkeitä, parhaissa ilmoituksissa on selvästi panostettu houkutteleviin kuviin. Yritin itsekin kuvien suhteen parhaani, vaikken mikään ammattikuvaaja olekaan. Joka tapauksessa kuvat kannattaa ottaa siististä asunnosta ja mielellään hyvässä päivänvalossa. Majoituskohteen etsijä kun katsoo hinnan lisäksi ensisijaisesti juuri niitä kuvia.
Omia ensikokemuksia
En ollut kovin luottavainen siihen, että kysyntä olisi mitenkään suurta, mutta hieman pääsin yllättymään. Ensimmäinen varaukseen johtanut kysely tuli jo alle vuorokauden sisällä ilmoituksen julkaisemisesta. Nyt on jo ensimmäinen (viikon mittainen) majoituskokeilu takana ja se meni todella hyvin. Asuntoni vuokrannut henkilö oli jo aiemmin saanut hyviä arvioita ja hän jätti asunnon erittäin siistiin kuntoon. Uskallan siis jatkaa kokeilua vielä jatkossakin.
Mietinnässä oli, että olisiko Airbnb:stä kalustetun asunnon kohdalla ensisijaiseksi markkinointikanavaksi. Päivävuokra on kuitenkin aika paljon kovempi kuin pitkäkestoisessa vuokrasuhteessa, joten tyhjiä päiviäkin voisi olla kohtalaisen paljon, jotta tulotaso olisi vähintään sama. Oman asuntoni kohdalla näyttää siltä, että ainakin lähikuukausina olisin saanut suuremmat tulot Airbnb:n kautta kuin tavalliseen tapaan vuokraamalla. Ongelmana on vain se, että en voi milloin tahansa asuntoa vuokrata pidemmäksi aikaa, koska tarvitsen sitä omaan käyttööni. Jos on tarvetta jostakin syystä asua vuorotellen kahdella eri paikkakunnalla, niin Airbnb voisi olla hyvä keino saada sen rahoittamiseen hieman lisätuloja.
Käytännön vaivaakin Airbnb:stä on. Pienin vaiva on kyselyihin vastaaminen, mutta suurempi vaiva asunnon siivoaminen majoittujia varten. Käytännössä se tarkoittaa kohdallani perussiivouksen lisäksi tilan tekemistä eteisen naulakkoon ja vaatekomeroihin sekä henkilökohtaisten tavaroiden pakkaamista komeron perukoille majoittumisen ajaksi.
Airbnb ja verotus
Airbnb-majoituksesta saatavat tulot ovat pääomatuloa, josta voi majoittamiseen käytetyn ajan osalta vähentää yhtiövastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, vesimaksun, sähkön ja muut kulut. Käytännössä siis samat vähennykset kuin normaalisti asuntoa vuokrattaessa, mutta kohdistettuina vain niihin päiviin milloin majoitusta on tapahtunut. Jos esimerkiksi kuukauden aikana (30 päivää) on majoittanut 7 päivää, niin yhtiövastikkeesta vähennettävä osa on 7/30.
Pääomaverotusta mielenkiintoisempi seikka on, että milloin Airbnb-majoitus on majoitustoimintaa, josta pitäisi maksaa myös arvonlisävero 10 %. Verottajan tulkintana on, että omaa asuntoansa (missä siis asuu) voi käytännössä vuokrata Airbnb:n kautta rajattomasti eikä se ole alv-velvollista toimintaa.
Verottajan sivuilta ei löytynyt kuitenkaan ohjeita, miten menetellä, jos on yksi kalustettu asunto, joka ei ole oma koti ja jota vuokraa Airbnb:n kautta. Puhelinpalvelussa eivät osanneet suoralta käsin vastata, mutta langan päässä ollut henkilö epäili, että tapaukseen sovellettaisiin käytöntöä, että yhtä kesämökkiä voi vuokrata ilman alv-velvollisuutta. Minulle luvattiin selvitellä asiaa ja pari päivää myöhemmin soitettiin, että tässä minun tapauksessa lähtökohtana olisi, ettei yhden kerrostaloasunnon vuokraaminen Airbnb:n kautta olisi alv-velvollista toimintaa. Tulkintaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Ensinnäkin alv-velvollisuuden liikevaihtoraja on 8500euroa vuodessa. Noh, tämä raja menee hyvin lähelle jo asuntoa normaalisti kalustamattomana vuokrattessa, joten Airbnb:n kohdalla se menisi väkisin yli, jotta toiminnassa olisi mitään järkeä. Kerroin tämän puhelimessa ja minulle sanottiin, että tapauksessa käytettäisiin tapauskohtaista harkintaa. Kyse lienee siis siitä, miten paljon tämä raja ylittyy. Toinen kompastuskivi liittyy oheispalveluihin. Jos niitä tarjotaan, niin palvelu on alv-velvollista. Oheispalveluihin kuuluu jo mm. majoittumiseen sisältyvät lakanat ja pyyhkeet sekä asunnon siivous majoittujien välillä. Näistä ainakin siivous (tai ainakin tarkistus tehdystä siivouksesta) on pakko tehdä. Kaiken kaikkiaan verottajalta saamani vastaukset olivat kovin epämääräisiä. Eikö nyt voisi tehdä vaan linjausta, että yhtä kohdetta, oli se sitten oma koti, kesämökki tai sijoitusasunto voisi vuokrata lyhytaikaisestikin ilman alv-velvollisuutta ilman sen kummempia pilkun viilauksia ja tätä useamman kohteen vuokraaminen olisi alv-velvollista majoitustoimintaa. Olisi paljon selkeämpi systeemi, säästäisi sekä verottajan että verovelvollisten aikaa ja rahaa.
Miten palvelu toimii
Lyhyesti kerrottuna kyseessä on sivusto (www.airbnb.com), jonka kautta ihmiset voivat tarjota majoituspalveluita niitä tarvitseville. Tarjolle voi laittaa vaikkapa asuntonsa vierashuoneen, koko asunnon tai vaikkapa kesämökin. Palveluun voi määritellä, millä ajankohdilla kohde on vuokrattavissa sekä määrille erilaisia hintoja eri ajankohdille. Majoittaja voi valita, kenet hyväksyy majoittujaksi. Maksupuoli hoituu palvelun kautta ja se pitää majoittujan tehdä jo kohdetta varatessaan. Majoittaja puolestaan saa maksun omalle tililleen, kun majoittuja on saapunut.
Innostuin kokeilemaan palvelua erään tuttavan esimerkistä. Jos palvelussa olevaa tarjontaa katselee Suomessa, niin suuret kaupungit ovat siellä jo varsin hyvin edustettuina ja hotelliyötä edullisemmin on mahdollista saada kantakaupungista kokonainen pieni asunto käyttöönsä. Palvelusta näkee kunkin kohteen saamat arviot majoittujilta. Palvelussa on ns. vertaisarviointi, eli sekä majoittaja että majoittuja pystyvät antamaan arvioit toisistaan. Vertaisarvioinnin ideana on rakentaa luottamusta palvelun käyttäjien välillä vähän samaan tapaan kuin esimerkiksi Huuto.netissä.
Palvelun käyttöönotto oli helppoa, sinne pääsee kirjautumaan halutessaan Facebook-tunnusten avulla tai halutessaan voi luoda kokonaan uudet tunnukset. Omasta kohteestaan ruksitaan valmiista vaihtoehdoista sopivat kohdat (minkä tyyppinen asunto, mitä palveluja tarjolla jne) ja kirjoitetaan lisäksi vapaamuotoiset kuvaukset. Kuvat ovat ehdottoman tärkeitä, parhaissa ilmoituksissa on selvästi panostettu houkutteleviin kuviin. Yritin itsekin kuvien suhteen parhaani, vaikken mikään ammattikuvaaja olekaan. Joka tapauksessa kuvat kannattaa ottaa siististä asunnosta ja mielellään hyvässä päivänvalossa. Majoituskohteen etsijä kun katsoo hinnan lisäksi ensisijaisesti juuri niitä kuvia.
Omia ensikokemuksia
En ollut kovin luottavainen siihen, että kysyntä olisi mitenkään suurta, mutta hieman pääsin yllättymään. Ensimmäinen varaukseen johtanut kysely tuli jo alle vuorokauden sisällä ilmoituksen julkaisemisesta. Nyt on jo ensimmäinen (viikon mittainen) majoituskokeilu takana ja se meni todella hyvin. Asuntoni vuokrannut henkilö oli jo aiemmin saanut hyviä arvioita ja hän jätti asunnon erittäin siistiin kuntoon. Uskallan siis jatkaa kokeilua vielä jatkossakin.
Mietinnässä oli, että olisiko Airbnb:stä kalustetun asunnon kohdalla ensisijaiseksi markkinointikanavaksi. Päivävuokra on kuitenkin aika paljon kovempi kuin pitkäkestoisessa vuokrasuhteessa, joten tyhjiä päiviäkin voisi olla kohtalaisen paljon, jotta tulotaso olisi vähintään sama. Oman asuntoni kohdalla näyttää siltä, että ainakin lähikuukausina olisin saanut suuremmat tulot Airbnb:n kautta kuin tavalliseen tapaan vuokraamalla. Ongelmana on vain se, että en voi milloin tahansa asuntoa vuokrata pidemmäksi aikaa, koska tarvitsen sitä omaan käyttööni. Jos on tarvetta jostakin syystä asua vuorotellen kahdella eri paikkakunnalla, niin Airbnb voisi olla hyvä keino saada sen rahoittamiseen hieman lisätuloja.
Käytännön vaivaakin Airbnb:stä on. Pienin vaiva on kyselyihin vastaaminen, mutta suurempi vaiva asunnon siivoaminen majoittujia varten. Käytännössä se tarkoittaa kohdallani perussiivouksen lisäksi tilan tekemistä eteisen naulakkoon ja vaatekomeroihin sekä henkilökohtaisten tavaroiden pakkaamista komeron perukoille majoittumisen ajaksi.
Airbnb ja verotus
Airbnb-majoituksesta saatavat tulot ovat pääomatuloa, josta voi majoittamiseen käytetyn ajan osalta vähentää yhtiövastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, vesimaksun, sähkön ja muut kulut. Käytännössä siis samat vähennykset kuin normaalisti asuntoa vuokrattaessa, mutta kohdistettuina vain niihin päiviin milloin majoitusta on tapahtunut. Jos esimerkiksi kuukauden aikana (30 päivää) on majoittanut 7 päivää, niin yhtiövastikkeesta vähennettävä osa on 7/30.
Pääomaverotusta mielenkiintoisempi seikka on, että milloin Airbnb-majoitus on majoitustoimintaa, josta pitäisi maksaa myös arvonlisävero 10 %. Verottajan tulkintana on, että omaa asuntoansa (missä siis asuu) voi käytännössä vuokrata Airbnb:n kautta rajattomasti eikä se ole alv-velvollista toimintaa.
Verottajan sivuilta ei löytynyt kuitenkaan ohjeita, miten menetellä, jos on yksi kalustettu asunto, joka ei ole oma koti ja jota vuokraa Airbnb:n kautta. Puhelinpalvelussa eivät osanneet suoralta käsin vastata, mutta langan päässä ollut henkilö epäili, että tapaukseen sovellettaisiin käytöntöä, että yhtä kesämökkiä voi vuokrata ilman alv-velvollisuutta. Minulle luvattiin selvitellä asiaa ja pari päivää myöhemmin soitettiin, että tässä minun tapauksessa lähtökohtana olisi, ettei yhden kerrostaloasunnon vuokraaminen Airbnb:n kautta olisi alv-velvollista toimintaa. Tulkintaan liittyy kuitenkin muutama mutta. Ensinnäkin alv-velvollisuuden liikevaihtoraja on 8500euroa vuodessa. Noh, tämä raja menee hyvin lähelle jo asuntoa normaalisti kalustamattomana vuokrattessa, joten Airbnb:n kohdalla se menisi väkisin yli, jotta toiminnassa olisi mitään järkeä. Kerroin tämän puhelimessa ja minulle sanottiin, että tapauksessa käytettäisiin tapauskohtaista harkintaa. Kyse lienee siis siitä, miten paljon tämä raja ylittyy. Toinen kompastuskivi liittyy oheispalveluihin. Jos niitä tarjotaan, niin palvelu on alv-velvollista. Oheispalveluihin kuuluu jo mm. majoittumiseen sisältyvät lakanat ja pyyhkeet sekä asunnon siivous majoittujien välillä. Näistä ainakin siivous (tai ainakin tarkistus tehdystä siivouksesta) on pakko tehdä. Kaiken kaikkiaan verottajalta saamani vastaukset olivat kovin epämääräisiä. Eikö nyt voisi tehdä vaan linjausta, että yhtä kohdetta, oli se sitten oma koti, kesämökki tai sijoitusasunto voisi vuokrata lyhytaikaisestikin ilman alv-velvollisuutta ilman sen kummempia pilkun viilauksia ja tätä useamman kohteen vuokraaminen olisi alv-velvollista majoitustoimintaa. Olisi paljon selkeämpi systeemi, säästäisi sekä verottajan että verovelvollisten aikaa ja rahaa.
sunnuntai 26. lokakuuta 2014
Keittiön suunnitelma
Keittiön materiaalivalinnat ja muutokset on nyt saatu suunniteltua. Millaisia muutoksia alkuperäiseen (alla kuva) on tehty?
Yhteensä siis keittiön muutostyöt kustantavat liki 2900 euroa. Näillä eväillä se on muuttunut "kaupungin vuokra-asunnon keittiöstä" aika tasokkaan näköiseksi kokonaisuudeksi. Induktiotasosta ja kiertoilmauunista on myös käytännön iloa kokkailtaessa. Ainoa mikä muutoshinnastossa jäi näiltä osin kaihertamaan oli kantikkaan altaan korkea lisähinta, 475 euroa. Rehellisuuden nimissä sen olisi voinut jättää pois, mutta kyseessä on oma pitkäaikainen haaveeni ja olenhan itse muuttamassa asuntoon pariksi vuodeksi, joten se on nyt hankittu itseä varten. Toinen haaveeni on välitilan lasi, jonka hintalisä oli kohtuullinen 320 euroa.
Suunnitelmassa tykkään myös siitä, että eteinen ja keittiö ovat nyt mukavan yhtenäiset, erilaiset omilla jaloillaan seisovat kodinkoneet eivät pätki linjaa, vaan eteisestä ikkunaseinään asti sokkelilinja menee samassa tasossa. Ylhäälle pitää vielä miettiä tuo kotelointi, tuollaista peitelevyä en sinne haluaisi.
Tässä vielä aiemminkin julkaistut pari kuvaa samanlaisen asunnon vakiokeittiöstä.
Keittiöliikkeen havainnekuva uudesta keittiöstä on valitettavan heikkolaatuinen. Siitä näkee kuitenkin hyvin, miten eteisen ja keittiön kalusteet sulautuvat hienosti yhteen. Liesituuletin ei vastaa suunniteltua. Keittiöön tulee led-valaistus yläkaappien alle ja päälle.
Työtasoksi olisin halunnut kiveä, mutta siihen ei budjetti taipunut. Yleisesti ottaen karsastan jäljitelmiä, mutta Novartin mallistossa oli kiiltäväpintainen työtaso, joka muistutti hämmästyttävän hyvin kiveä aina etureunan saumaa myöten. Päätin sitten valita sen, vaikka tiedänkin, että siinä näkyvät naarmut mattapintaista helpommin. Välitilan lasi tulee valkoiseksi maalatulla taustalla, väriltään lasi on valkoinen, aivan himpun verran vihertävä. Alla kuva työtasosta.
- 50cm hellan tilalle kiertoilmainen kalusteuuni ja induktiotaso
- Astianpesukoneen integrointi
- jääkaappipakastimen integrointi
- kalustesijoitteinen mikrouuni (vakiona ei mikroa)
- Liesituulettimeksi tulee ohut esiin vedettävä lippamalli
- Ovimateriaali paksummasta (19mm) materiaalista, vetimeksi kapea lista, joka kiinnitetään nurjalta puolelta
- Eteiseen tulee avonaulakon paikalle alumiinikehykselliset ovet peileillä
Yhteensä siis keittiön muutostyöt kustantavat liki 2900 euroa. Näillä eväillä se on muuttunut "kaupungin vuokra-asunnon keittiöstä" aika tasokkaan näköiseksi kokonaisuudeksi. Induktiotasosta ja kiertoilmauunista on myös käytännön iloa kokkailtaessa. Ainoa mikä muutoshinnastossa jäi näiltä osin kaihertamaan oli kantikkaan altaan korkea lisähinta, 475 euroa. Rehellisuuden nimissä sen olisi voinut jättää pois, mutta kyseessä on oma pitkäaikainen haaveeni ja olenhan itse muuttamassa asuntoon pariksi vuodeksi, joten se on nyt hankittu itseä varten. Toinen haaveeni on välitilan lasi, jonka hintalisä oli kohtuullinen 320 euroa.
Suunnitelmassa tykkään myös siitä, että eteinen ja keittiö ovat nyt mukavan yhtenäiset, erilaiset omilla jaloillaan seisovat kodinkoneet eivät pätki linjaa, vaan eteisestä ikkunaseinään asti sokkelilinja menee samassa tasossa. Ylhäälle pitää vielä miettiä tuo kotelointi, tuollaista peitelevyä en sinne haluaisi.
Tässä vielä aiemminkin julkaistut pari kuvaa samanlaisen asunnon vakiokeittiöstä.
Keittiöliikkeen havainnekuva uudesta keittiöstä on valitettavan heikkolaatuinen. Siitä näkee kuitenkin hyvin, miten eteisen ja keittiön kalusteet sulautuvat hienosti yhteen. Liesituuletin ei vastaa suunniteltua. Keittiöön tulee led-valaistus yläkaappien alle ja päälle.
Työtasoksi olisin halunnut kiveä, mutta siihen ei budjetti taipunut. Yleisesti ottaen karsastan jäljitelmiä, mutta Novartin mallistossa oli kiiltäväpintainen työtaso, joka muistutti hämmästyttävän hyvin kiveä aina etureunan saumaa myöten. Päätin sitten valita sen, vaikka tiedänkin, että siinä näkyvät naarmut mattapintaista helpommin. Välitilan lasi tulee valkoiseksi maalatulla taustalla, väriltään lasi on valkoinen, aivan himpun verran vihertävä. Alla kuva työtasosta.
sunnuntai 19. lokakuuta 2014
Yhtiölainan verotukselliset edut asuntosijoittamisessa
Tämänkertaisen blogikirjoituksen aiheeksi päätin ottaa yhtiölainan asuntosijoittamisen näkövinkkelistä. Monet eivät ole välttämättä tiedostaneet kaikkia niitä etuja, mitä se asuntosijoittajalle voi tarjota. Suuri yhtiölainaosuus on tyypillistä uudiskohteille, mutta periaatteessa samat säännöt pätevät myös vanhempaan kohteeseen, jossa on otettu yhtiölainaa taloyhtiön remontteihin.
Ostovaihe
Aiemmin yhtiölainasta oli selvää etua ostovaiheessa, koska sen osuutta ei laskettu mukaan varainsiirtoveroa laskettaessa. Varainsiirtovero maksettiin vain ns. myyntihinnasta. Verotus muuttui tältä osin vuoden 2013 huhtikuussa, joten nykyisin joutuu maksamaan täyden varainsiirtoveron riippumatta yhtiölainan määrästä (asunto-osakkeilla 2% ja kiinteistöillä 4% kauppahinnasta).
Jos asuntoa hankitaan omaan käyttöön, niin yhtiölainan järkevyys riippuu kyseisen lainan hinnasta ja myöhemmistä suunnitelmista asunnon suhteen. Jos yhtiölainan ehdot (marginaali, viitekorko ja maksuaika) ovat edullisempia kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa sen verovähennysoikeus huomioituna, niin yhtiölaina on kannattavaa ottaa. Mikäli asunnossa aikoo asua vain muutaman vuoden ja laittaa sen vuokralle myöhemmin, niin yhtiölaina on todennäköisesti paljon fiksumpi ratkaisu verotuksellisista syistä.
Yhtiölainan lyhennysten verovähennykset asuntoa vuokrattaessa
Yhtiölainaa osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena (käytetään myös nimitystä pääomavastike), jonka käsittely verotuksessa riippuu siitä, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut lainan kirjanpidossaan.
Jos rahoitusvastikkeet on luettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää vuokratulosta kuluna koko maksetun vuosittaisen rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennykset). Uudiskohteessa rahoitusvastikkeet on tyypillisesti tuloutettu (yhtiökokous päättää asian). Tällöin taloyhtiö tekee vastaavassa määrin poistoja rakennuksista ja muusta poistokelpoisesta, kuten pihan asfaltista. Rahoitusvastikkeet kannattaa ehdottamasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo etua asuntosijoittajille eikä ole toisaalta millään tavalla pois niiltä, jotka asuvat itse asunnoissaan. Kyseessä on siis vain kirjanpidollinen käytäntö.
Pankkilainaan verrattuna erona on siis se, että pankkilainasta verovähennyskelpoinen on ainoastaan koron osuus, mutta tuloutetussa yhtiölainassa myös itse lyhennyksen voi vähentää. Se pienentää vuokratulosta maksettavaa pääomaveroa merkittävästi.
Mikäli pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Jos kyseessä on vanhan asunto-osakeyhtiön remonttia varten otettu laina, niin maksettu yhtiölainaosuus lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Uudiskohteessa lainaosuus on jo tietysti alunperinkin mukana hinnassa.
Maksetun yhtiölainan kohtelu verotuksessa asuntoa myytäessä
Rahastoidun yhtiölainan kohdalla mahdollinen myyntivoitto tai -tappio lasketaan yksinkertaisesti vähentämällä myyntihinnasta velaton ostohinta, maksettu varainsiirtovero sekä kaupankäyntikulut (Isännöitsijätodistus liitteideen sekä mahdollinen kiinteistövälittäjän palkkio).
Tuloutetun yhtiölainan kohdalla joudutaan sen sijaan maksamaan pääomaveroa lyhennetystä yhtiölainasta, mikä asunto on ollut vuokrattuna ja maksetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokraustoiminnan kuluina.
Esimerkki: Asunto on ostettu uutena vuonna 2009 hintaan 100000 euroa. Asuntoon kohdistui 70 % yhtiölainaosuus, eli 70000 euroa. Yhtiölaina oli tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja asunto-osakkeen omistaja lyhensi yhtiölainaa 18000 euroa viiden vuoden aikana.
Ostotilanne v. 2009
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (1,6 % myyntihinnasta) 480 eur
Myyntitilanne v. 2014
myyntihinta 110000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
10000eur (arvonnousu 110000eur - 100000eur)
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
- 2500eur (kaupankäyntikulut)
-480eur (v. 2009 maksettu varainsiirtovero)
= 25020 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
25020 eur * 0,3 = 7506 eur
Asuntosijoittaja maksaa siis pääomaveroa vuokratuloistaan myöhennetysti. Tästä on etua, koska parhaimmillaan hänen ei tarvitse maksaa lainkaan pääomaveroa asunnon vuokrausvaiheessa, jos rahoitusvastike ja hoitovastike vastaavat suuruudeltaan perittävää vuokraa.
Lisäetua asunnon omistaja saa, jos hän asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta asunnossa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa lainkaan luovutusvoittoveroa.
Yhtiölaina turvana asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan
Moni ei ole tullut ajatelleeksi, että taloyhtiölle tuloutettu yhtiölaina voi toimia turvana myös asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan. Tehdäänpä kuvitteellinen esimerkki, jossa asunnon ostohinta on edelleen 100000eur, yhtiölainaosuus 70 % ja myyntihinta 90000eur:
Ostotilanne v. 2014
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (2 % velattomasta hinnasta) 2000 eur
Myyntitilanne v. 2019
myyntihinta 90000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
-10000eur (myyntitappio)
-2500eur (kaupankäyntikulut)
-2000eur (v. 2014 maksettu varainsiirtovero)
= 3500 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
3500 eur * 0,3 = 1050 eur
Huolimatta asunnon 10 % arvonlaskusta (sekä nousseesta varainsiirtoverosta) sijoittaja jää kuitenkin hieman voitolle. Periaatteessa pitämällä asuntoa vuokralla riittävän kauan, pääsee asunnon omistaja aina "kuiville" sijoituksensa kanssa, vaikka asunnon arvo tipahtaisi suurestikin. Tällainen tilanne ei ole tietysti tavoiteltava, mutta verrattuna tappiolla oleviin pörssiosakkeisiin voi olla varma, että saa aina omansa takaisin, kun antaa vain ajan kulua.
Huom! Kannattaa muistaa, että myyntitappiot eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia, jos asunnossa on asunut yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta.
Ostovaihe
Aiemmin yhtiölainasta oli selvää etua ostovaiheessa, koska sen osuutta ei laskettu mukaan varainsiirtoveroa laskettaessa. Varainsiirtovero maksettiin vain ns. myyntihinnasta. Verotus muuttui tältä osin vuoden 2013 huhtikuussa, joten nykyisin joutuu maksamaan täyden varainsiirtoveron riippumatta yhtiölainan määrästä (asunto-osakkeilla 2% ja kiinteistöillä 4% kauppahinnasta).
Jos asuntoa hankitaan omaan käyttöön, niin yhtiölainan järkevyys riippuu kyseisen lainan hinnasta ja myöhemmistä suunnitelmista asunnon suhteen. Jos yhtiölainan ehdot (marginaali, viitekorko ja maksuaika) ovat edullisempia kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa sen verovähennysoikeus huomioituna, niin yhtiölaina on kannattavaa ottaa. Mikäli asunnossa aikoo asua vain muutaman vuoden ja laittaa sen vuokralle myöhemmin, niin yhtiölaina on todennäköisesti paljon fiksumpi ratkaisu verotuksellisista syistä.
Yhtiölainan lyhennysten verovähennykset asuntoa vuokrattaessa
Yhtiölainaa osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena (käytetään myös nimitystä pääomavastike), jonka käsittely verotuksessa riippuu siitä, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut lainan kirjanpidossaan.
Jos rahoitusvastikkeet on luettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää vuokratulosta kuluna koko maksetun vuosittaisen rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennykset). Uudiskohteessa rahoitusvastikkeet on tyypillisesti tuloutettu (yhtiökokous päättää asian). Tällöin taloyhtiö tekee vastaavassa määrin poistoja rakennuksista ja muusta poistokelpoisesta, kuten pihan asfaltista. Rahoitusvastikkeet kannattaa ehdottamasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo etua asuntosijoittajille eikä ole toisaalta millään tavalla pois niiltä, jotka asuvat itse asunnoissaan. Kyseessä on siis vain kirjanpidollinen käytäntö.
Pankkilainaan verrattuna erona on siis se, että pankkilainasta verovähennyskelpoinen on ainoastaan koron osuus, mutta tuloutetussa yhtiölainassa myös itse lyhennyksen voi vähentää. Se pienentää vuokratulosta maksettavaa pääomaveroa merkittävästi.
Mikäli pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Jos kyseessä on vanhan asunto-osakeyhtiön remonttia varten otettu laina, niin maksettu yhtiölainaosuus lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Uudiskohteessa lainaosuus on jo tietysti alunperinkin mukana hinnassa.
Maksetun yhtiölainan kohtelu verotuksessa asuntoa myytäessä
Rahastoidun yhtiölainan kohdalla mahdollinen myyntivoitto tai -tappio lasketaan yksinkertaisesti vähentämällä myyntihinnasta velaton ostohinta, maksettu varainsiirtovero sekä kaupankäyntikulut (Isännöitsijätodistus liitteideen sekä mahdollinen kiinteistövälittäjän palkkio).
Tuloutetun yhtiölainan kohdalla joudutaan sen sijaan maksamaan pääomaveroa lyhennetystä yhtiölainasta, mikä asunto on ollut vuokrattuna ja maksetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokraustoiminnan kuluina.
Esimerkki: Asunto on ostettu uutena vuonna 2009 hintaan 100000 euroa. Asuntoon kohdistui 70 % yhtiölainaosuus, eli 70000 euroa. Yhtiölaina oli tuloutettuna taloyhtiön kirjanpidossa ja asunto-osakkeen omistaja lyhensi yhtiölainaa 18000 euroa viiden vuoden aikana.
Ostotilanne v. 2009
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (1,6 % myyntihinnasta) 480 eur
Myyntitilanne v. 2014
myyntihinta 110000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
10000eur (arvonnousu 110000eur - 100000eur)
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
- 2500eur (kaupankäyntikulut)
-480eur (v. 2009 maksettu varainsiirtovero)
= 25020 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
25020 eur * 0,3 = 7506 eur
Asuntosijoittaja maksaa siis pääomaveroa vuokratuloistaan myöhennetysti. Tästä on etua, koska parhaimmillaan hänen ei tarvitse maksaa lainkaan pääomaveroa asunnon vuokrausvaiheessa, jos rahoitusvastike ja hoitovastike vastaavat suuruudeltaan perittävää vuokraa.
Lisäetua asunnon omistaja saa, jos hän asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta asunnossa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa lainkaan luovutusvoittoveroa.
Yhtiölaina turvana asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan
Moni ei ole tullut ajatelleeksi, että taloyhtiölle tuloutettu yhtiölaina voi toimia turvana myös asunnon mahdollista arvonlaskua vastaan. Tehdäänpä kuvitteellinen esimerkki, jossa asunnon ostohinta on edelleen 100000eur, yhtiölainaosuus 70 % ja myyntihinta 90000eur:
Ostotilanne v. 2014
myyntihinta 30000eur
yhtiölainaosuus 70000eur
maksettu varainsiirtovero (2 % velattomasta hinnasta) 2000 eur
Myyntitilanne v. 2019
myyntihinta 90000eur
Yhtiölainaosuus 52000eur
kaupankäyntikulut (kiinteistövälittäjän palkkio ja myyntiasiakirjat) 2500eur
Luovutusvoittolaskelma
18000eur (yhtiölainan lyhennetty osuus 70000eur - 52000eur)
-10000eur (myyntitappio)
-2500eur (kaupankäyntikulut)
-2000eur (v. 2014 maksettu varainsiirtovero)
= 3500 eur (luovutusvoitto)
Maksettava pääomavero
3500 eur * 0,3 = 1050 eur
Huolimatta asunnon 10 % arvonlaskusta (sekä nousseesta varainsiirtoverosta) sijoittaja jää kuitenkin hieman voitolle. Periaatteessa pitämällä asuntoa vuokralla riittävän kauan, pääsee asunnon omistaja aina "kuiville" sijoituksensa kanssa, vaikka asunnon arvo tipahtaisi suurestikin. Tällainen tilanne ei ole tietysti tavoiteltava, mutta verrattuna tappiolla oleviin pörssiosakkeisiin voi olla varma, että saa aina omansa takaisin, kun antaa vain ajan kulua.
Huom! Kannattaa muistaa, että myyntitappiot eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia, jos asunnossa on asunut yhtä mittaa vähintään kaksi vuotta.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)